配售型保障房加速入市，专家建议“筹集为主、新建为辅”

价格打折、封闭管理，近期多地配售型保障房加速“开卖”。

济南第一批配售型保障房价格确定、南宁首批配售型保障房开放报名、成都首个开工建设的配售型保障房六月底预售、广州今年第一批配售型保障房启动选房......从一线城市到多个省会城市，多地配售型保障房的售建工作都有实质性进展。

从定价上看，配售型保障房按“保本微利”原则进行售卖，多地项目定价是周边商品房的五六折左右，这也是其吸引购房者的最大优势。同时，配售型保障房实行封闭管理，禁止变更为商品房流入市场，金融属性被取消，与以往的政策住房有较大区别。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，配售型保障房政策若能长期发展，市场和保障的关系将逐渐理顺，刚性住房需求可由保障房满足，房企也可放开手脚打造高端产品。不过，鉴于当下的住房库存规模，建议配售型保障房以“筹集为主、新建为辅”。

市场价五六折起售

自住房制度改革以来，我国住房保障体系经历过多次调整。经适房、廉租房、限价房、公租房、共有产权住房等各类保障性住房先后出现，各城市也出台过地方性的保障房，比如北京的自住型商品房、深圳的安居型商品房和可售型人才房。

配售型保障性住房，则是我国住房保障体系的“新物种”。2024年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，要“以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度”，被业内视为新一轮保障性住房建设全面启动的信号。

今年以来，配售型保障房筹集、建设、出售工作有所加快，多地均出现实质性进展。

6月23日，济南市第一批次配售型保障房价格确定。清河新筑和凤鸣新筑两个项目，均由济南城发成家保障房建设有限公司开发建设，配售房源共计433套，其中清河新筑项目住宅售价6750元/平方米（含装修费用），后者售价7900元/平方米（含装修费用）。

记者查阅发现，清河新筑项目位于历城区全福街道，附近二手房均价从9000元到1.6万元不等，其中均价1.1万/平方米的居多，保障房整体较周边二手房市场价低四成左右。项目户型则在55平方米～77平方米之间，地下车位售价约3万元/个，预计2027年6月底前交房。

凤鸣新筑项目位于历城区港沟片区，附近的二手房如点翠园售价1.4万元/平方米、融创文旅城兰亭居售价1.4万元/平方米、珠玉园售价1.5万元/平方米、梧桐台售价1.3万元/平方米，保障房售价约为周边项目的六七折，此外附近新房销售均价则超过两万元。

6月21日至23日，南宁今年首批配售型保障房也开放报名，本次筹集的71套房源涵盖4个项目，价格约是商品房价格的6折左右，平均销售价格从4493元/平方米到5449元/平方米不等。据悉，南宁市已经筹集了5000多套配售型保障性住房，将陆续进入市场。

一线城市中，广州的配售型保障房则正在选房，首批推出的两个项目为萝岗和苑、嘉翠苑，销售基准价分别为15800元/平方米、17300元/平方米，数量分别为936套、400套，均为现房。据悉，这两个项目售价约为周边商品房及二手房的一半左右。

根据广州安居集团统计，上述两个项目，在报名期共吸引了超九千户家庭申请。其中，嘉翠苑400套房源共收到3719户家庭申购，最终摇号确定715户家庭进入选房；萝岗和苑936套房源收到5286户家庭申购，1714户入围选房资格，目前选房结果还未公布。

西安首个配售型保障性住房项目浐灞家园，日前也举办了“交房即交证”活动。据悉，浐灞家园均价7481元/平方米（含装修），相比周边房价算是“半价卖房”，不过从去年12月开售至今，该项目还在“面向社会公开销售”，尚有少量91～97平方米两居房源。

成都方面，首个开工建设的天府新区配售型保障房项目——锦官天府花园，计划6月底预售。按照“保本微利”的原则配售，预计销售均价在15200元/平方米左右，每户配赠一个地下车位使用权，最终价格以项目正式销售时公布的“一房一价”为准。

定价和筹集问题较关键

目前，配售型保障房以保基本为原则，主要面向工薪收入群体、机关事业单位人员和企业引进人才，按成本“保本微利”销售，并实行封闭管理、有条件回购，和商品住宅市场完全隔离。

在筹集渠道方面，有新建和转化两种途径，可通过划拨土地出让、或利用存量土地进行建设，也可通过存量的人才房、共有产权房或企业破产处置的商品房转化。其中，有城市将存量商品房转化为保障房，有的是原有政策房转化而来，有的则是国资新建项目。

值得注意的是，现实中各地配售型保障房进展不一，有的刚开始征求意见，有的正在启动报名申请，有的则已正式开售许久，各地项目的实际热度也不尽相同。

广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉告诉第一财经，各地配售型保障房进度不一，主要与建设周期、项目定价有关。配售型保障房的重要特征是，要按成本保本微利定价，与周边商品房项目形成互补关系，但从去年至今，商品房市场价格持续调整，部分配售型保障房的价格优势有所削弱，对未来房价的预期也影响了购房者的选择。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也对记者表示，各地配售型保障性住房的认购情况，确实呈现出一定的冷热差异。最主要的原因便是，随着房地产市场持续调整，部分区域房价出现回调，使得保障房与商品房之间的价差缩小，购房者在选择时更加理性。

此外，项目质量、户型设计、物业服务、地段问题等，也是购房者会考虑的因素。严跃进还表示，配售型保障性住房封闭管理、禁止公开转让，虽然部分地方提及政府回购的可能性，不过在回购价格、回购条件等细节上需进一步明晰，减轻购房者疑虑。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，纵观保障房发展历史，此前出现部分保障房项目因区位偏远、配套缺失等问题，最终项目空置、造成资源浪费。未来，在配售型保障房建设筹集过程中，需要特别关注区位、配套等因素，切实满足刚需群体的住房需求。

值得注意的是，当前我国房地产市场供求已经发生明显变化，多数城市存在较大库存压力，房地产总体供过于求。在这种情况下，如何平衡好配售型保障房的建设问题？

陈文静表示，如果大量新建保障房，将对商品房尤其是刚需市场形成分流。因此，建议配售型保障房以“筹集为主、新建为辅”。此前政策文件也提出，在商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，避免重复建设造成浪费。

李宇嘉也称，现有的配售型保障房建设，整体体量还比较小，各地仍处于第一批、第二批的入市过程中，对新房市场上的新规项目影响较小。对二手房来说，如果是同价格区间和产品类型，购房者的选择增多，会形成一定竞争关系，不过整体影响不大。

“如果配售型保障房政策能够贯彻落实并长期发展，市场和保障的关系将逐渐理顺。”陈文静称，长期来看，刚性住房需求可以由保障房满足，工薪收入群体可放开手脚为美好生活奋斗；房企则无须再受到面积、价格等限制，可以专注打造高端改善型产品、满足改善性住房需求。