探寻Alpha机场商业：JLL与深圳机场T2的创新实践

近期，仲量联行华南区战略顾问部欣获委任，为深圳机场T2航站楼提供商业策划服务，这是继为深圳市提供全市商业网点规划、多个行政区特色商圈规划之后，再次倾力为深圳打造特色商业场景献策献力。

2024年，全国主要枢纽机场（如上海浦东、广州白云、北京首都、深圳宝安、成都天府）运营数据稳定上升，旅客吞吐量快速回暖，商业零售机会进一步放大。深圳机场更是同类机场中的佼佼者：在传统专项品牌的“机场商贸”维度上，深圳机场在2022年和2023年测评均位列全国第一。近年来，深圳机场加快构建国际化发展矩阵，已与多家国际头部品牌集团建立合作，在2024年专项品牌指数评比中，其品牌表现依旧领跑全国。该机场更是创新推出了“一核三片”商圈规划理念，进一步优化航站楼商业版图。

在此背景下，仲量联行紧密追踪市场趋势并发现：全球的机场商业在整体迭代的同时，局部亦出现了创新业态的萌芽，而仲量联行把这种萌芽归类为“α类型机场商业”。

什么是α和β？这个概念源自威廉·夏普1964年提出的资本资产定价模型，在此模型中收益分成两种：

阿尔法收益（Alpha Income）：是指超越市场平均水平的收益，即在市场整体变化之外，通过独特认知、快速行动、差异化信息而获得的“额外收益”。它是一种“领先一步”的策略价值，强调独立判断与机会识别。

贝塔收益（Beta Income）：来自市场整体波动的收益，跟随大盘涨跌，是“顺势漂流”的平均值。比如市场整体上涨10%，你获得了10%，这就是Beta收益，它反映的是“羊群效应”。

α和β的区别并不是优劣之分，而是思维方式在未来性、稀缺性、引领性领域内的差异。两者不同的思维模式主要区分在：

行为特征：α 模式下快速试错，先人一步；β 模式下不主动应对，更随大流。

风险态度：α 模式下拥抱不确定性，β模式下更追求稳健的表现。

创新动力：α 模式下创新动力高，持续寻找新的α，β模式会更拥抱已有结构。

近年，全球机场商业整体迭代焕新：国际机场高端设施如水疗中心、主题展览、沉浸式餐饮、现场演出与艺术馆功能逐渐普及，符合“旅客选机场也选体验”的最新趋势；至此，机场逐渐成为除了临空消费之外的城市新的文化传播和体验场所。

2024年，全国主要枢纽机场运营数据稳定上升，旅客吞吐量回暖，但尚未恢复至2019年水平；在此背景下，城市运营枢纽的空间过剩让空间价值回归基准，旅客与消费者的到访——即流量价值更显可贵。仲量联行认为，通过流量“炼金”，让机场成为城市文化的新展场、商业体验的新容器以及商业运营的新生态。由此，仲量联行首次提出：

α机场商业=

文化驱动定位 × 五感体验业态 × 运营开放合作

仲量联行认为，打造α机场商业涉及到其本身的三重迭代，也是机场商业的一次积极升维——

定位上：α机场商业主动嵌入在地文化，以天然的“地标”为依托，与业态结合制造“事标”与“物标”，让机场成为城市叙事的一章；

业态上：唤醒旅客的五感，借由艺术、咖啡、音乐等触点，将“候机”转换为沉浸式的文化旅程；

模式上：开放租赁机制、拥抱数字平台、引入金融工具，从单一招商转向多元共创。

仲量联行认为，α机场商业不是一个结果，而是动态的生成逻辑，更是未来机场商业建立认知溢价和城市打造新品牌的关键路径。

纵观全球，仲量联行观察到α机场商业的三重渐变及其催生的商业新场景：

新的机场商业会将在地文化有机融入整体定位，赋予商业内容更强张力。例如韩国仁川机场以KPOP为核心，打造沉浸式互动区与音乐节，旅客可以化身粉丝，机场即舞台，以演艺活动构造“事标”。东京成田空港以“Pokémon Air Adventures”为主题，设置了皮卡丘主题打卡区，并推出联名航班（ANA航空）；机场内设有Pokémon Center分店，出售机场限定款手办与纪念品，吸引大量游客专程前往，跨界合作，完成了一次有影响力的“物标”探索。

由此，可以观察到α机场的第一重内核——“城市品牌的前哨站”：枢纽机场利用自身巨大的红利流量，植入在地文化要素打造商业地标，叠加文化内容加持的活动而产生的“事标”，最后再通过跨维度的合作打造机场专属的“物标”，成功实现城市维度的品牌营销(Urban Branding)。

以全球机场为参考坐标，仲量联行观察到机场商业出现了更有创造力的体验型业态。

视觉体验：阿姆斯特丹史基浦机场以“荷兰大道”中的微型艺术博物馆和全天候机场图书馆，构建出一个可被凝视、阅读与漫游的静谧文化空间。17世纪荷兰画派原作与当代建筑美学交织，使机场不再是单纯的营运枢纽，而成为视觉旅行的起点。上述业态让公共空间实现文化赋能，实现“公建引流，商业驻流”。在有效改善旅客的候机体验同时，也通过增加旅客停留时间促进机场商业的消费；

味觉体验：黄山机场将原本冰冷的塔台控制区转化为充满温度的咖啡场景，旅客一边俯瞰起降跑道，一边品尝现磨咖啡与地方风味饮品，让空间与味蕾产生连结；

听觉体验：圣地亚哥国际机场引入本地打击乐团即兴演奏，以航站楼环境音为灵感，将节奏、鼓点与空间氛围巧妙融合。机场从候机场所变成城市声音的临时剧场，旅客在节奏中共振，在声音中获得短暂而真切的现场沉浸。打击乐表演安排在航站楼商业集中的中庭、过道或候机大厅，这些区域本就是高频消费点，现场表演后，观众被引导进入Puesto、Stone Brewing等本地品牌餐饮区，形成“食+听”的组合场景。

α机场商业的第二重内核是“多感官沉浸式消费系统”：从过去倚重的商品销售逐渐开始增加体验式消费的内容，仲量联行预计，未来还会涌现出嗅觉和触觉类型的体验式机场商业，将机场的停驻时间转化为文化共感与感官唤醒的旅程。

定位、业态发生的变化也同样传导到了更底层的机场商业运营模式上，机场商业过去相对来说是一个自成体系的系统，但近几年也出现了一些明显变化：

对商户端的经营开放：让商家更有参与感。例如，韩国仁川机场率先创新商家租赁机制，采用“保底+销售浮动”模式，让机场与商家共享收益，共担风险；

对消费端的机制开放：深圳机场在此维度上更是全国的先行者，首先是2019年就提出价格模式创新：打破“机场溢价逻辑”，全国首批倡导同城同质同价；其次是支付体系革新，在2023年就实现机场全商圈级数字人民币覆盖，全国首创级落地；

对资本端的金融开放：新加坡的OUE REIT将樟宜机场皇冠假日酒店等机场周边商业资产证券化，以公开上市和分红机制吸引资本参与，而吉隆坡等地正探索通过ABS引入第三方资金共同运营机场商业。

以上积极的变化，也预示着机场商业迈向更开放、高效、共赢和可持续的新生态，而开放体系正是推动机场商业获得“认知溢价”和“超额收益”的催化剂，也是α机场商业的第三重内核。

仲量联行深圳董事总经理、华南区战略顾问部负责人夏春毅：

华南临空经济的发展正呈现出更加多元化的趋势。作为城市商业的重要载体，机场正在形成独特的商业场景。我们观察到，从传统的航空物流到新兴的会展经济，从免税商业到保税产业，临空区域正在孕育新的发展机遇。仲量联行深耕华南市场多年，在临空经济领域积累了丰富的实践经验。我们不仅关注机场本身的商业价值，更注重整个临空片区的产业协同发展。依托全球网络资源，我们希望能为合作伙伴提供更具前瞻性的发展建议，协助更多机场挖掘属于自己的“α”机会。