广西
漫步在胡志明市曾经繁华的阮惠街，褪色的出租广告与紧闭的店铺卷帘门形成鲜明对比。这条被誉为"时尚之都"的街道，如今正经历着前所未有的萧条——从高端时装店到冷饮店，就连按摩店也受到冲击，近三成商铺处于空置状态。这种现象并非个例，阮廌路、黎利路、同起路等传统商业区同样面临着"人去楼空"的困境。
上图为胡志明第五郡阮廌（Nguyễn Trãi）路上店铺，门上没下贴着五花八门的出售或出租的广告牌子。这几个家店联排倒闭很久了，至今无人接手。
租金跳水背后的市场逻辑：通过与当地房产中介的交流发现，4×12米的临街商铺月租金已跌至3500-6000万越南盾（约0.96-1.65万人民币），较去年末降幅达30%-58%。特别值得注意的是，部分房东开始接受"楼上自住+楼下商用"的混合租赁模式，这种居住与商业功能的模糊化，某种程度上反映了实体商业的式微。笔者认为，这种租金下行并非单纯的市场调节，更是传统商业价值体系崩塌的信号。
图为胡志明市第一郡阮惠（Nguyễn Huệ）街上倒闭的店铺。
电商转型的蝴蝶效应，笔者走访中，一位房产中介的老板分析颇具启发性：当Z世代消费者更习惯在电商下单而非逛街购物时，实体店铺的展示功能正在被直播间取代。笔者曾实地观察，某本土服装品牌关闭三月二路上的旗舰店后，其直播带货销量反增200%。这种"关店增效"的悖论，本质上是对商业空间价值的重新定义。
电商转型所引发的蝴蝶效应，在笔者的走访过程中，一位房产中介老板的分析颇具启发性：当Z世代消费者越来越习惯于在电商平台上下单，而非外出逛街购物时，实体店铺的展示功能正逐渐被直播间所取代。
对此，笔者曾进行过实地观察，发现某本土服装品牌在关闭了其位于三月二路的旗舰店后，直播带货的销量反而激增了200%。这种看似矛盾的“关店增效”现象，其实质是对商业空间价值的一次深刻重新定义。
上两张图为胡志明市第一郡八月革命（Cách Mạng Tháng Tám）路上的情况。
政策环境的叠加影响：2025年越南推行的电子发票新政（年营收超10亿越南盾强制实施），客观上加速了小商户的退出。结合美国加征关税等外部因素。再加打假、打走私专向行动，形成"电商冲击+政策收紧+成本上升"的三重压力。在走访中，一位不愿具名的餐饮店主坦言："现在开实体店就像在流沙上建房"。
商业空间的未来猜想：笔者认为，当前的空置潮预示着城市商业空间的深度重构。那些坚守"黄金地段"传统价值的业主或将面临更严峻挑战，而具备灵活改造潜力的物业（如可转为共享办公或仓储空间）可能迎来新机遇。毕竟，在数字经济时代，地理位置的价值权重正在被算法推荐机制重新分配。
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