对合同格式条款的理解发生争议，法院该怎么判？

鲁法案例【2025】314

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格式条款玩起“文字游戏”，约定模糊引起双方争议，法院应当如何判决？

案情简介

2023年9月，甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》，约定乙公司向甲公司租赁位于某市某房屋，租赁期限自2023年12月至2028年11月，租金为62万元，房租一年一交。后甲公司依约交付案涉房屋。2024年，甲公司认为，根据合同约定，2023年12月至2024年10月租金为53万元，但乙公司并未支付，经协商未果，遂向乙公司发出解约通知，要求乙公司腾空场地并撤出。乙公司认为，自己已经足额支付租金，甲公司要求腾退房屋没有依据。双方对案涉合同中约定的租金数额62万元系五年期租金还是一年期租金存在争议。后甲公司将乙公司诉至法院，请求判令乙公司付清租金并将涉案房屋腾出、交还。

法院审理

本案的争议焦点问题为： 案涉合同中约定的租金数额62万元系五年期租金还是一年期租金？乙公司是否存在未依约支付房屋租金的情形而导致甲公司行使合同解除权？

经审理，法院认为，从案涉合同的字面内容来看，无法明确认定“62万元”系甲公司主张的一年期租金数额。从租金的具体价格来看，租金作为房屋租赁合同中的重要条款，系双方形成合意的主要内容，但双方仅对租金价格进行了说明，却并未对具体的计算方式作进一步阐述，另结合在案证据可知，甲公司出租案涉场地时的价格中包括了土地及部分地上厂房，且在厂房实际使用过程中也存在改造和装修的情况，因此，同一院落中其他房屋的租金价格虽具有一定的参考性，但考虑到市场因素及厂房和土地的不同情况，该租金价格也不能当然作为计算依据。 双方当事人在本案中对于房屋租金价格的陈述明显相悖， 且案涉租金条款为甲公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条，对存在两种以上解释的格式条款，应作出不利于提供方（甲公司）的解释。法院对甲公司的股东、案涉合同中约定的收款人杨某进行调查，杨某认可案涉合同约定的62万元为五年期租金。因此，应当认定案涉合同中约定的62万元为五年期的租金。乙公司除押金外，已实际支付29万元租金。鉴于法院认定62万元系五年期总租金，乙公司在租赁期内不存在欠付租金的情形。

综上，法院依法判决，驳回甲公司的诉讼请求。甲公司对该判决不服提起上诉，二审法院审理后依法维持原判。

法官说法

在日常生活中，格式条款广泛存在于消费、租赁、服务等场景，但其“模糊表述”常引发争议。

根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，甲公司作为合同文本的提供方，在关于租金的条款中，没有明确写明所涉租金是年租金还是五年租期的总租金，致双方对此理解产生歧义，应当作出不利于提供格式条款的甲公司解释。格式条款的“不利解释”规则，本质是矫正交易地位失衡的法律工具，但一份明明白白的合同，才是市场健康运转的基石。签订合同时，对租金、期限等核心条款应采用加粗、下划线等方式突出提示，明确表述，避免使用模糊词汇；若涉及格式条款，提供方需保留已履行提示说明义务的证据，降低争议风险。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。