房地产的救命药与养生药

最近，相关层面频繁地提到构建房地产发展新模式。

对此，很多朋友可能感到迷惑：构建房地产发展新模式究竟是什么东东？

它与目前促进房地产市场止跌企稳有什么关系呢？

慢效药与救急救

这里我打个比喻，构建房地产发展新模式就像是慢效药、长效药，是为了整个中国房地产市场的健康着想。

而促进房地产市场止跌企稳及与之相适应的措施，比如取消限购、限价、限售等政策、降低房贷利率、减税等等，有点像是短期的救命药，目的是要尽快让房地产市场走出低迷，稳定下来，然后复苏。

这两种药，之间有一定关系，但区别也很大。

基本上可以认为，目前大力推进的构建房地产发展新模式，即便新模式完全建立起来，也未必能在短期内促进房地产市场实现止跌企稳。

我们回顾一下，上周国常会关于新模式的描述：

构建房地产发展新模式对于促进房地产市场平稳健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进，先立后破，有序搭建相关基础性制度。

这话说得很明白，它着眼于长期，并且要搭建很多基础性制度，是一种渐进的、慢性的制度变革。

这让我想到了另一个词 —— 房地产长效机制。

如果过去多年，您一直在跟踪观察房地产政策面的变化，则对这个词肯定不陌生。

早在 2016 年 12 月的经济工作会议上，就提出： 房子是用来住的，不是用来炒的，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落。

当时我曾点评，这标志着房地产长效机制的筹划正式上升到国家层面。

在此之前的一两年，相关部门就已经在提及房地产长效机制；其后也在持续推进。

直到 2020 年 12 月，住建部召开的全国住房和城乡建设会议上还明确表示：要稳妥实施房地产长效机制方案。

这说明，当时已经初步形成了房地产长效机制的方案。

长效机制防止大起大落

大家可以回想一下，2016 年高层开始讨论研究部署这件事的时候，全国楼市已经比较热了。

当时的出发点是：要构建长效机制，让楼市能够比较平稳，不要像当时那样房价涨得过快，同时也不希望以后降温的时候降温过快、大幅持续降温，当时说要防止大起大落。

那么，我们站在当前这个历史时点，回顾与总结当年建立房地产长效机制这码事，它取得了重大进展和成果吗？

这个问题，我留给各位，大家可以思考一下……

在房地产市场大幅降温之后，也就是从 2021 年下半年以来，我发现房地产长效机制的提法就慢慢消失了。

而近两三年反复提及强调的构建房地产发展新模式，虽然提法不一样，但内涵方面是高度相似的。

面对当前我国房地产市场、房地产行业出现的一些问题，各位可以评价一下，到底是推进构建房地产发展新模式重要，还是利用一些短期手段尽快促进房地产市场止跌回稳更重要呢？

就老杨个人的感觉来看，这两个事情都很重要。

但如果一定要把谁排在第一位，论第一重要性，我认为促进房地产市场止跌回稳应该是当前相关部门要全力推进的一件事。

打个比方，需要尽快把房地产从重症监护室里推出来，让它作为普通病号，慢慢疗伤、慢慢调养身体。

各位想想，是不是这个道理？

救急难度大，但莫畏难

不过，客观上，在救急药的药方与药效方面，确实存在较大的困难。

2022年以来，出台了众多宽松政策，有一定集中性的政策，已有四波，分别是：2022年8-11月，2023年8-9月，2024年5.17新政，2024年9月下旬至10月。

每轮刺激，市场都有反应，但只是成交量出现脉冲，一段时间后会回落，去年9月下旬这轮刺激的效果最好，但也只是一二线城市持续了3-6个月不等。

#全国房地产市场机会与风险监测系统#中，我们构建了一个房地产政策环境景气指数。

去年9月底以来，政策景气度已超过上轮景气度的高点，也即2016年9月；而2016年9月时全国楼市已经进入繁荣期，如今却仍在萧条期。

充分说明一点：当前救市的难度，远大于十年前！

一方面，泡沫破灭，病来如山倒，对应着：病去如抽丝。

另一方面，人口规模见顶、经济降速、居民收入减少与财富缩水、住宅告别短缺时代等因素，严重抑制了购房需求。

今年5月，全国政策环境景气指数为210，相比上月增长，连续盘整4个月后首次明显上升。

国家层面，降准降息，降低个人商业性房贷利率和公积金贷款利率，两办印发关于持续推进城市更新行动的意见。

地方层面比较冷清，武汉、重庆与无南通出台一揽子政策，但力度较小。

为应对4月关税战升级，央行推出了“十只箭”，但房地产方面仍需出新政。

新模式、好房子，这路慢效药、养生药，容易开药方，更容易抓药、下药，由于其显效时间长，相关部门短中期并无量化考核之忧。

而救急药、救命药，却越来越难开了，越来越谨慎了、迷茫了、躲避了……

在这件重要之事上面，老杨认为：

路漫漫其修远兮，仍须上下而求索……