金山价格体系，怎么看？

后续金山的新盘供应会比较多，那就聊聊金山的价格体系好了，当然也是个人看法，仅作参考。

板块划分

在聊价格前，依旧是对板块做一下切割拆分，金山板块大的切割比较简单：

金山大道以北：工业区

金山大道以南，浦上大道以北：居住区

再进一步，外滩江滨板块，以闽江大道做切割

再进一步，和奥体板块切割，以杨周路为界，浦上大道以南到杨周路。

这样金山就被切成了四大区域：江滨外滩、工业区、居住区、浦上区。

对这四个区域内部依旧还能切割，只是会比较乱，下面再聊。

这里在回顾一下金山的开发历史：

2000年，规划了金山新区、2003年金山街道设立，即上面所谓的居住区。

板块建设：

起步榕城广场周边、水乡别墅、北侧的工业区。

随后金山大道两侧、金山公园两侧、浦上大道两侧开发住宅，外滩板块开发江南水都。

随后开发金城湾，万达爱琴海建成，紧接着就是绿轴旧改。

再然后就是目前的高宅旧改+工业区供应。

伴随着这样的发展历程，板块楼市的房龄也普遍偏老，榕城广场、金山大道两侧，房龄都在20年左右，普遍以小高层为主。

浦上大道两侧、金山公园两侧等房龄也达到15年，房子普遍以高楼为主，欧式在当时是主流。

随后就是金城湾这个超级大盘，房龄也10年左右，最新的仅剩下前几年开发的绿轴旧改+城市之光。

所以通过房龄可以发现，金山这里的供应并不是线性的，老房龄的楼盘偏多，2010年到2020年这十年，接近土地断供。

绿轴旧改弥补了2021-2022年时间，随后就是近2年开启的高宅+工业区供应。

这个供应波动也造就了一个现象，金山这几年的新盘，普遍市场去化都不错，原因也简单，老新区房子老了，断供近10年，不管是地缘刚需还是置换改善，都存在一定需求。

从而造就了绿轴旧改的几个项目，都卖到了3W+的市场，也成了这波跌幅偏大的区域。

房价因素

聊完发展后，对于金山这个板块的价格体系，主要影响点：

1、学区划片，2、地铁交通，3、江景资源，4、周边界面，5、市区距离

这也是后续这些供应新盘定价最大的参考点，所以聊这些无非是找到他们实际的价值。

首先是学区划片，目前金山主打的小学是金山小、三附小。

不过都被限制3年，二手打压严重，以周边楼盘价格做个对比：

划片金山小的摘仙苑、龙凤苑，70-80平的二手房，2020-2023，成交均价在3-3.4W。

划片四附小的春晓苑、冬馨苑的二手房，同时间成交均价在2.2W左右。

不考虑房源和小区差异，小户型差价在1W左右。

时间来到2025年，划片金山小的二个小区，成交均价在2-2.2W，四附小的在1.5W左右，差价7K左右。

这里简单带出，金山小的划片，能给小户型带来差不多7K的价差，大户型5K左右。

借着地铁等配套差异，不好单独计差，适合套用周边二手价做参考即可。

区域定价

先聊金山住宅区，这里区域拆分比较凌乱，不过产品定位比较好区分：

1、划片金山小、三附小的老房子，代表就是采菊苑等（2-2.2W）

2、划片金闽小的次老房子，代表中庚城等（2.2-2.5W）

3、没划片的次老房子，代表天鹅湾等（1.7-1.9W）

4、近年的次新，代表就是紫金九号等（2.3-2.5W）

这四类房子也组成了这个区域的价格阶梯，以前以划片最值钱，目前金闽小的房子价格最高。

因为这些房子相对房龄更新一些，整体的地段都处在居住区腹地，周边配套更成熟，加上虽然房龄差个5年左右，实际的楼盘档次差异较大。

紧接着就是没特殊划片的这些，这也是区域最多的一种，包括浦上大道北侧，金山公园西侧等，这些小区和中庚城这些，属性接近，无非是部分地段靠三环了一些。

最后就是绿轴一带的次新，排除建发的改善盘外，其他几个二手已经持平甚至低于房龄大10年的中庚城等。

对于住宅区，目前仅成交2幅小型地块，划片也没有特色，参考就是周边的二手，考虑新盘的户型等优势，建议价格：2.4-2.8W。

接着就是浦上大道以南，这里项目也不多，高宅旧改以及建总的低密盘雍玺湾。

高宅周边也不少楼盘，最新的福晟钱隆府，二手最近精装成交1.75W。

稍远一点的江山云出，叠拼2.2W，小高层毛坯1.54W。

河对岸房龄稍大的泰禾红树林，二手成交1.3-1.5W。

至于靠近湾边的项目，橡树湾橡府、融信白宫二手精装1.7-1.9W。

这就是构造了这个区域的价格，目前集中在1.7W左右，整体房子都不算太旧，地段差异也不算太大，因为都没有地铁、划片等加持。

相比较而言肯定靠近浦上大道更有优势，不过湾边的有江景资源，差不多中和掉。

所以这里的价格参考，以常规新盘同样考虑新房户型等优势，建议价格：1.6-2W。

最后就是工业区，这里新盘不少，区域更乱，按地铁站划分：

1、半洲：城市之光
2、洪塘：融侨悦江南等
3、阵坂：融侨观澜等
4、马榕：金山明星等
5、金亭：融信第一城等

这些区域早期都有开发，金亭、马榕以老房龄的小高层为主，户型普遍偏大，目前二手在1.3-1.5W。

区位来说，马榕一带靠近江滨，还有大润发等辐射，居住价值更高。

金亭相对不成片，老房子+工业区夹杂，优势是划片的仓六能过渡桔四。

随后就是阵坂和洪塘，这里楼盘部分房龄相对没那么老，代表就是融侨的观邸、观澜。

其中一线江景的观邸是这里的天花板，目前二手成交精装2.8W左右，观澜最近一套毛坯成交2W。

其他的项目基本集中在1.6-2W左右。

至于这边最新的融侨悦江南，二手毛坯成交在1.8-1.9W。

这里一线江景都已经开发，所以对于这波供应的地块，江景加分并不会太高。

整个区域被西山+闽江大道隔断，棚户区+产业园夹杂。

最大的优势也就剩下地铁，只不过除了洪塘是交汇站外，剩余仅是5号线，加持度并不算太强。

最后就是城市之光，区位最靠近三环，新盘精装目前2.3-2.5W左右，优势是周边有就业圈+部分江景+地铁4号线+桔四。

这时候回到价格，这里由于配套差异不大，实际地段差异并不算太大，个人感受靠近江滨的马榕居住最优。

这时候回到新盘供应，先聊阵坂，因为周边二手参考性比较高，一个是地铁的低密盘，一个是左海高层大平层。

参考融侨观澜，2W的价格，新房的户型+得房率，建议价格：2-2.4W。

至于低密盘，要给多少价格？

最近发现市场对容积率恐慌度过高，大家还提出，容积率降低一半，房价翻倍会接受吗？

这个不用做太多数据比较也知道，明显是不可能接受。

福州的市场，低容积率仅仅是加分项，但不是核心指标，特别在前几年做不了别墅的背景下。

比如阵坂的两个地块：

元璟TOD：容积率1.2，楼面价16599
左海·滨江鸣翠：容积率3.1，楼面价16357

容积率差了不止一倍，楼面价基本一致。

当然对比下来，左海的楼面价确实溢价过高了，不过元璟TOD，即便把容积率提高到2.4，楼面价预计也到不了8K出头。

至于元璟TOD的价格参考，非别墅产品，建议价格依然是2-2.4W。

接着就是马榕的天翔项目，主打就是地铁5号线，与阵坂的区域对比，个人感觉差异不大，不考虑高层江景，个人感觉这里居住可能会更优。

排除产品差异，建议价格依然是2-2.4W。

最后最受关注的金山文翠，地处马榕+金亭交汇处，周边同样划片的金山明星，目前二手1.7W。

居住属性更好一点的北京金山，大户型二手2W出头。

介于金山小划片价值，对于大户型大概值5K左右。

参考天翔定价，加个学区价值，毛坯建议：2.5-2.9W。

盘点总结

至此，毛坯定价完成（这已经是非低估的参考）：

1、金山住宅区腹地：建议价格：2.4-2.8W
2、马榕阵坂周边：建议价格：2-2.4W
3、浦上大道以南：建议价格：1.6-2W

这些仅是以常规产品做定价，不考虑所谓改善盘的精装溢价，产品力溢价等。

当然都聊新盘了，就顺便聊到目前新盘的内卷。

对于新盘目前最大特色就是海派风很多，地下会所等，对比前几年流行的中式园林，在新盘预售的时候，很容易吸引购房者。

不过对于大部分新盘，即便是刚改盘，这些公区的日后实用性都存疑。

目前物业费不低，但是物业水平并没有随着价格提高有强多少。

所以未来真正居住后，怎么维持这些公区配套，是很大的隐患。

对于新盘，最值得多花钱的地方，个人依旧建议是得房率。

在二手市场，最明显的感受，所谓的小高层、高层、社区花园大小，社区配套等，基本没有任何定价权。

周边的核心公共配套，即所谓的地段，依然是核心。

特别对于整个大金山，后续的供应新盘，大部分地段都一般，还主打改善产品，所以很容易去包装产品，但是在二手市场这些值多少钱？

综上，后续的新盘预计价格都比个人预估的高不少，但是货那么多，市场这么差，加上改善产品又多，金山本就对改善吸引力不高，所以建议尽量买到自己的内心底限价。(当然是你自己的，不是别人的)