郊区地块溢价率超41% 房企密集加码上海土拍市场

中经记者 方超 张家振 上海报道

（上海市杨浦区东外滩地块现场竞价情况。图片来源：上海土地交易市场）

在房企密集加码一线城市土拍市场大背景下，部分热门城市远郊区域热度正在持续攀升。

日前，上海市第五批次土拍结束，6宗地块起始总价为192.47亿元，成交总价达到212.57亿元，溢价20.1亿元。其中，上海市杨浦区东外滩地块、浦东曹路地块等成为房企争夺焦点，尽管后者位于上海市郊区，但溢价率高达41.68%。

《中国经营报》记者注意到，纵观今年前5个月房企拿地数据，房企回归一、二线城市，特别是加码一线城市的趋势愈发明显。克而瑞研究中心统计数据显示，今年1—5月，上海市、杭州市、成都市等地土拍平均溢价率均超过15%，非核心城市、非核心区域地块对房企的吸引力则持续下降。

“包括上海市在内的一线城市凭借持续稳定的交易量，尤其是高端住宅市场频现超额认购现象，成为房企重点布局的主要考量因素，且这一趋势有望贯穿2025年全年。”58安居客研究院研究总监陆骑麟向记者分析称。

5宗地块溢价成交

多宗地块高溢价成交、单一地块最高成交额超80亿元，日前落幕的上海市第五批次土拍颇具看点。

公开数据显示，在上海市第五批次土拍中，6宗地块主要位于上海市杨浦区、宝山区、闵行区和浦东新区等区域，累计揽金超212亿元。其中，5宗地块溢价成交，最高溢价率达到41.68%。

记者梳理发现，在上海市今年上半年已进行的多批次土拍中，日前落幕的第五批次土拍揽金最高。中指研究院上海数据总经理张文静直言：“此次土拍在今年上半年中最大体量，热度持续，各优质地块未来将为所在区域提供高品质住房。”

以杨浦区东外滩地块为例，该地块名称为“杨浦区C090101单元01C5-02地块”，土地出让面积为14655.15平方米，规划建筑面积36637.87平方米，容积率2.5。该地块起始价为26.76亿元，起始楼面价为73039元/平方米。

据了解，由于杨浦区东外滩地块地处上海内环，地理位置优越、周边交通发达、配套成熟，最终吸引了中海、保利发展、上海城建、越秀及招商蛇口&财投、华润置地&中能建联合体的竞夺。在经过95轮竞价后，最终由保利发展以总价35亿元竞得，成交楼面价95530元/平方米，溢价率达到30.79%。

值得一提的是，这一成交价也刷新了杨浦区的楼面价纪录，一举成为区域新地王。在拿下杨浦区东外滩地块的同时，保利发展还拿下了闵行区颛桥地块，出让总价31.40亿元，成交楼面价38775元/平方米，溢价率12.95%。

在上海市第五批次土拍中，位于上海宝山区的南大多用途组合用地因涵盖住宅、商业办公等多种类型，被认为是此次土拍中“体量最大、规划要求最严、开发难度最高”的地块。

公开信息显示，宝山区南大多用途组合用地由6宗子地块组成，编号分别为90-01、91-01、92-01、93-01、94-01和87-01，总出让面积达98659.8平方米，总建筑面积321540.815平方米，总起始价为81.0033亿元，综合起始楼面价为25192元/平方米。

记者注意到，由于地块起拍价门槛高、开发难度高，宝山区南大多用途组合用地最后吸引了中建东孚、华润置地两家房企角逐，最终由中建东孚以81.95亿元总价拿下，成交综合楼面价25488元/平方米，溢价率1.17%。

房企押注核心城市

除核心区域地块受到房企追捧外，上海市部分郊区土地市场热度也在攀升。

在上海市第五批次土拍中，浦东曹路地块就因吸引多家房企竞逐、最终高溢价成交而引发广泛关注。公开信息显示，浦东曹路地块名为“浦东新区曹路科教园区（PDP0-0306）单元C1A-3、C1A-7地块”，为多用途组合用地，包括1宗住宅地块和1宗其他商服用地，总起始价为14.82亿元。

记者注意到，尽管地处郊区，但浦东曹路地块依然吸引了4家地方国企下场角逐。中指研究院数据显示，联发集团最终以21亿元总价，以及装修标准4500元/平方米、配建公共服务设施5220平方米、高端人才住房配建比例2%等条件拿下上述地块，成交楼面价33957元/平方米，溢价率41.7%。

不过，与受到开发商追捧的浦东曹路地块不同，同批次的青浦徐泾地块热度较低，最终由大华集团以底价竞得，成交价约30.53亿元，成交楼面价为26843元/平方米。

同属上海市郊区，浦东曹路与青浦徐泾两宗地块土拍热度差异明显，原因何在？

“开发商拿地策略主要与区域新房去化周期及近三年供应量相关。据安居客统计，青浦徐泾板块在售、待售住宅楼盘共7个，浦东曹路板块则仅两个，后者未来的开盘竞争压力相对较小。”陆骑麟向记者表示。

“从土地供应方面来看，青浦徐泾板块近5年累计出让14宗住宅用地，浦东曹路仅5宗。”陆骑麟进一步分析称，青浦徐泾板块因前期住房需求集中释放，次新房项目对未来新盘的冲击显著，两大板块在土地热度与市场竞争格局上的差距由此显现。

在房地产市场调整分化过程中，头部房企密集加码核心城市的趋势也更加明显。同策研究院统计数据显示，该批次土拍共吸引19家企业参与竞夺，包括18家国央企和1家民企。同策研究院方面据此分析认为：“与以往相比，此次参拍的企业数量有所回升。”

另据克而瑞研究中心统计数据，今年1—5月，在新增土储百强房企榜单中，新增货值、拿地总价和建筑面积之和分别约为9393亿元，4824亿元和4372万平方米，货值同比增长21.1%，投资金额同比增长38%。克而瑞研究中心方面认为，投资金额增长显著，缘于核心城市核心地块的供应量明显提升。

“事实上，上海市土地市场近两年不断刷新单价、总价及溢价率等纪录，与房企拿地时的谨慎态度密切相关。”陆骑麟以上海市土地市场表现为例分析称，“在楼市持续调整的背景下，安全性成为房企拿地的首要考量因素。”

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：翟军）