买房反悔拒履约，高额违约金如何判定？北京律师剖析真实案例

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在房产市场波动剧烈的当下，因购房违约引发的纠纷屡见不鲜。交完定金又反悔，导致房价暴跌百万，违约方该承担多大责任？今天，我们通过一起真实案例，深度解析房产交易中的违约责任认定与风险防范，为购房者和卖房者敲响警钟！

一、案情梳理

（一）合同签订与履行

2023 年 9 月 5 日，卖房人陈永强与购房者赵宇，在乙公司的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定赵宇以 360 万元购买陈永强位于昌平区的一号房屋 。合同明确：签约当日付 5 万元定金，采用全款支付，过户前付清尾款 352 万元，双方需在 173 个工作日内办理不动产转移登记 。同时，合同对逾期交房、付款及拒绝履行等违约责任，均约定按房屋总价款 20% 支付违约金 。

签约当日，赵宇通过父亲赵建国账户支付 5 万元定金，但此后再未履行其他付款义务。陈永强多次委托乙公司催促，赵宇始终未履约。

（二）争议焦点与双方主张

2024 年 5 月 29 日，陈永强在微信群询问赵宇是否继续交易，赵宇明确表示因凑不齐资金拒绝购房 。6 月 13 日，陈永强发律师函要求继续履行，遭赵宇拒绝。无奈之下，陈永强诉至法院，请求：

判令合同于起诉状送达之日解除；

赵宇赔偿经济损失 100 万元（含 5 万元定金）；

诉讼费用由赵宇承担 。

赵宇则提出抗辩：

同意解约但拒绝高额赔偿：愿以已付 5 万元定金作为赔偿，认为定金足以惩罚违约行为；

强调已履行告知义务：2023 年 11 月就告知陈永强和中介，因自身二号房屋未售出导致资金不足，无法履约，并建议陈永强继续挂牌卖房，后续房价波动与其无关；

质疑损失证据与公平性：称陈永强仅以个别低价成交截图证明损失，属以偏概全，且陈永强未及时止损，自身存在过错；

主张违约金过高：合同为格式条款，中介未提示违约责任，20% 的违约金比例过高，远超实际损失，加之家庭困难，请求酌减。

（三）法院查明关键事实

合同履行情况：赵宇仅支付 5 万元定金，经催告仍未履行付款义务，构成根本违约；

房屋价格变动：经司法鉴定，房屋在 2023 年 11 月 15 日（赵宇主张解约日）价值 369.41 万元，在 2024 年8 月 12 日（起诉状送达日）降至 261.38 万元；

格式条款争议：合同虽为中介提供的制式文本，但双方违约责任对等，且签署时有 “签约提示和风险告知”，已加粗提示双方理解合同条款。

二、案件分析

（一）合同解除时间认定

赵宇主张 2023 年 11 月 15 日合同已解除，但无证据证明双方协商一致，其当时表述也非明确解约，且不具备法定或约定解除权。而赵宇未按约付款，经催告后明确表示不履行，构成根本违约，陈永强依法享有解除权，合同解除日应为起诉状送达赵宇之日，即2024 年 8 月 12 日 。

（二）违约责任与损失赔偿界定

根据《民法典》，合同因违约解除，守约方有权请求赔偿损失 。陈永强选择违约金条款，房屋评估价显示其损失达 98.62 万元，扣除 5 万元定金，赵宇还应赔偿 93.62 万元 。该金额未超实际损失，法院予以支持 。

（三）抗辩理由的法律分析

格式条款无效抗辩不成立：合同虽为制式文本，但双方责任对等，且已提示风险，不符合格式条款无效情形 ；

家庭困难非免责事由：赵宇作为完全民事行为能力人，购房时应审慎决策，家庭经济状况不能成为减轻违约责任的理由；

未及时止损主张无依据：在合同未解除前，陈永强有权要求继续履行，不存在未及时止损问题 。

三、裁判结果

法院最终判决：

陈永强与赵宇签订的房屋买卖合同于 2024 年 8 月 12 日解除；

赵宇于判决生效后 7 日内，赔偿陈永强违约金 93.62 万元 。

四、案件启示

（一）购房者避坑指南

谨慎决策，量力而行：购房前充分评估资金状况，避免因资金链断裂违约；

细读合同，明确权责：关注违约金、付款期限等关键条款，对不理解的内容要求中介或对方详细说明；

及时沟通，留存证据：若无法履约，尽早与对方协商，并保留沟通记录，避免损失扩大 。

（二）卖房者维权要点

积极催告，固定违约证据：发现对方违约，及时通过书面、微信等方式催告，并保留证据；

合理主张赔偿：依据实际损失和合同约定，提出合法合理的赔偿诉求；

善用法律手段：必要时咨询律师，通过诉讼维护权益 。

（三）法律建议

房产交易金额大、风险高，无论是购房还是卖房，都应增强法律意识。签约前务必咨询专业律师，审查合同条款；遇到纠纷，及时寻求法律帮助，让专业人士为您的房产交易保驾护航！

如果你正面临房产交易纠纷，欢迎私信专业律师团队，获取一对一法律解决方案，避免踩坑！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）