遭遇房产抵押与办证难题，购房者如何破局？北京房地产律师解读

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掏空积蓄买的房子，房产证却遥遥无期，还牵扯出复杂的抵押纠纷，换谁碰上都得焦心。今天，就通过一起真实案例，带大家看清这类房产纠纷背后的法律逻辑，教你如何用法律武器守护自己的“家”。

一、案情梳理

（一）购房合同签订与履行

2021 年 6 月 1 日，购房者林华与甲房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，以 694 万元总价买下位于北京市通州区的一号住宅房屋。合同约定：首付 88%（614 万元）在签约日付清，余款 80 万元通过贷款支付；甲公司应于 2021 年 6 月 30 日前交房，并在房屋交付910 日内协助办理不动产权证书 。

合同还明确，房屋所在土地及在建工程已抵押给乙信托公司，抵押登记日期为 2017 年 10 月 31 日。不过，乙信托公司出具声明，同意甲公司销售抵押范围内全部房屋。

签约后，林华依约支付首付款、申请贷款，甲公司也于 2021 年 7 月 26 日交付房屋。林华缴纳契税、面积补差款，拿到购房发票，满心以为坐等拿证，却不知麻烦才刚刚开始。

（二）争议焦点与三方主张

一晃两年过去，房产证迟迟未到手。林华一查，发现房屋仍处于抵押状态，随即将甲公司、乙信托公司、丙资产管理公司告上法庭，请求：

判令甲公司办理房屋初始登记；

要求三家公司共同办理房屋抵押涤除手续；

协助将房屋登记至自己名下；

诉讼费用由被告承担 。

乙信托公司辩称：

自己只是名义抵押权人，债权已转让给丙资产公司，并非合同相对方，不应担责；

正在协商抵押权变更手续，且无需承担金钱给付义务 。

丙资产管理公司反驳：

作为现抵押权人，对房屋享有合法抵押权；

林华未能充分证明 “以居住为目的购房” 且 “全额付款”，无权援引司法解释主张优先权 。

甲公司则未到庭答辩，直接 “隐身”。

（三）法院查明关键事实

经法院审理查明：

抵押与债权转让：2017 年，甲公司将土地及在建工程抵押给乙信托公司借款；2021 年，乙信托公司将债权及抵押权转让给丙资产公司，并公告通知甲公司 。

房屋抵押登记：2020 年，涉案一号房屋被纳入新增抵押范围；2022 年，乙信托公司登记为名义抵押权人，实际抵押权人为丙资产公司 。

合同履行情况：林华全额支付房款，甲公司交付房屋，但未办理产权登记及抵押注销 。

二、案件分析

（一）合同与抵押效力认定

预售合同有效：尽管签约时房屋已抵押，但乙信托公司同意销售且合同如实披露抵押信息，因此林华与甲公司的合同合法有效。

抵押权善意取得：后续抵押补充协议虽晚于售房，但乙信托公司不知房屋已售，构成善意取得，抵押权同样有效 。不过，债权转让后，丙资产公司才是实际抵押权人。

（二）各方责任界定

甲公司：作为合同相对方，有义务协助办理产权登记，却长期拖延，明显违约 。

乙信托公司与丙资产公司：虽非合同当事人，但作为抵押权人，在同意售房后，对房款有优先受偿权，无权继续对房屋主张抵押权，应配合办理抵押注销。

（三）消费者优先权适用

林华已支付全款、入住房屋且无过错，符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中 “以居住为目的购房”的消费者定义 。其权利优先于抵押权，有权要求涤除抵押、办理过户 。

三、裁判结果

法院最终判决：

甲公司于判决生效后 7 日内，协助林华办理一号房屋权属转移登记；

甲公司、乙信托公司、丙资产公司于判决生效后 7 日内，共同协助办理房屋及对应土地使用权的抵押注销手续。

四、案件启示

（一）购房者避坑指南

签约前尽调：购房前务必查询房屋抵押、查封情况，要求开发商出示抵押权人同意销售证明，避免 “钱房两空”。

保留付款凭证：转账时备注款项用途，留存银行流水、发票等证据，证明房款支付情况 。

关注政策权益：牢记 “商品房消费者优先权”，若遭遇类似纠纷，及时咨询律师，依法维权 。

（二）开发商与抵押权人注意事项

开发商：售房时必须如实告知抵押信息，积极履行办证义务，避免因违约引发诉讼 。

抵押权人：同意售房后，应通过监管账户等方式保障债权，及时配合办理抵押注销，避免陷入纠纷 。

（三）法律建议

房产交易金额大、流程复杂，一旦出现纠纷，务必第一时间寻求专业律师帮助。律师可提供合同审查、证据收集、诉讼代理等服务，帮你理清法律关系，高效解决问题。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）