已付款入住却遇房屋查封，如何保住房子？房地产律师拆解维权要点

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师（13426037149） 团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

当房屋抵押权遭遇在先购房人，谁的权益能得到法律支持？在强制执行程序中，案外人执行异议之诉往往因复杂的权利冲突引发广泛关注。本文通过一则真实案例，从专业律师视角拆解执行异议之诉的法律逻辑与裁判要点。

一、案情梳理

（一）房屋交易与抵押背景

2010 年 1 月 15 日，李阳（出售方）与王辉（买受方）签订《房屋买卖合同》，约定将因拆迁所得的一号房屋以借款抵押形式出售给王辉。合同明确购房指标折抵 40,000 元，购房款 225,780 元，相关税费、物业费等均由王辉承担，李阳需协助办理购房及入住手续。次年 11 月 5 日，双方签订《补充协议》，进一步明确李阳对房屋无处置权，并约定违约责任。

2014 年 6 月 16 日，刘峰在一号房屋上设立一般抵押，债权数额 112 万元，成为房屋第一顺位抵押权人。此时，房屋所有权仍登记在李阳名下。

（二）争议产生与诉讼过程

刘峰依据（京法执字第 001 号）执行证书，向法院申请强制执行李阳、赵刚、孙梅一案，法院以（京法执恢字第 002 号）案件立案受理，并依法查封一号房屋 。执行过程中，王辉作为案外人提出执行异议，主张其已支付全部购房款并实际占有房屋，法院于 2022 年 3 月 4 日做出（京法执异字第 003 号）执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行 。

刘峰不服，提起执行异议之诉，请求对一号房屋折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿，并继续执行该房屋 。其理由为：王辉不具备“京十五条” 规定的购房资格，房屋买卖合同无法履行，不享有对抗执行的优先权利 。

王辉则坚决反对，辩称：

其与李阳签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》经法院认定合法有效，且已实际履行多年；

已支付全部购房款及相关费用，包括向李阳支付的款项、向甲公司（北京住总房地产开发有限责任公司）缴纳的购房款、公共维修基金，以及向乙公司（北京市北宇物业服务公司）支付的物业费等；

自 2011 年11 月 5 日起合法占有使用房屋，法院生效判决也确认其有权占有；

房屋未能过户系因李阳擅自抵押，非自身原因所致 。

李阳之子赵刚、孙梅亦明确表示不同意刘峰的诉讼请求 。

（三）法院查明关键事实

法院生效判决认定，王辉与李阳签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系真实意思表示，合法有效，但因房屋已抵押，判决驳回王辉要求过户的诉求。

（京法民初字第 006 号）民事判决书确认，双方合同于 2023 年 5 月 22 日解除，李阳继承人赵刚、孙梅需返还王辉购房款及相关费用 309,260 元，并补偿 1,200,000 元，王辉在对方履行义务后需腾退房屋。截至诉讼时，赵刚、孙梅尚未履行付款义务 。

一号房屋所有权仍登记在李阳名下，刘峰为合法抵押权人，房屋由王辉实际居住使用 。

二、案件分析

（一）执行异议之诉的法律适用

根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，案外人提起执行异议之诉，需举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。法院审查时，重点关注案外人是否为权利人、权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行 。

（二）王辉权益的合法性认定

合同效力：生效判决已确认王辉与李阳的房屋买卖合同及补充协议合法有效，且双方已实际履行多年，王辉支付全部购房款并占有房屋，其权利来源合法。

未过户原因：房屋未能过户系因李阳擅自抵押，而非王辉自身过错。在限购政策出台前，王辉签订合同并履行义务，政策变化及他人抵押行为导致无法过户，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记” 的法定情形 。

合同解除后的权益：虽合同已解除，但赵刚、孙梅未履行返还购房款及补偿义务，根据生效判决，王辉在对方履行义务前仍有权占有房屋，其占有具有合法基础。

（三）刘峰抵押权与王辉权益的冲突

刘峰作为抵押权人，依法对房屋享有优先受偿权。然而，王辉作为在先购房人，其权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。在金钱债权执行中，王辉的权益足以排除刘峰的强制执行申请，法院需优先保护其合法权益 。

三、裁判结果

法院经审理认为，刘峰的诉讼请求缺乏事实与法律依据，判决驳回其全部诉讼请求 。该判决既维护了王辉作为购房人的合法权益，也体现了法律对在先合法权益的保护原则。

四、案件启示

（一）购房风险防范要点

审查产权状况：购买房屋前，务必通过不动产登记中心查询房屋产权、抵押、查封等信息，避免购买存在权利瑕疵的房产。

及时办理过户：签订合同后，应尽快办理过户手续。若因客观原因无法过户，需留存相关证据，证明非自身过错导致。

合同条款细化：在买卖合同中明确双方权利义务，尤其是违约责任、过户期限、税费承担等关键条款，必要时可由律师审核合同。

（二）抵押权人维权建议

抵押前尽职调查：设立抵押权前，需核实抵押物是否存在租赁、买卖合同等在先权利，评估潜在风险 。

关注执行异议：在强制执行过程中，若出现案外人异议，应及时收集证据，积极参与诉讼，维护自身合法权益 。

（三）执行异议之诉应对策略

把握诉讼时效：对执行异议裁定不服的，应在法定期限内提起诉讼，逾期将丧失胜诉权 。

重视证据收集：围绕自身权益合法性、真实性及排除执行的理由，全面收集合同、付款凭证、占有使用证明等证据，增强主张的说服力。

遇到类似执行异议纠纷该如何应对？欢迎私信专业律师团队，获取一对一法律分析与解决方案，为您的合法权益提供坚实保障！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）