柳州21盘近万个车位对外销售，房开上演变现焦虑？

2025年的柳州楼市，大量的车位对外“甩卖”正在不断上演。

从万佳濠庭、万润濠庭到联发柳州7个项目，从绿城·杨柳郡到中国铁建·国际城……据不完全统计，2025年春节后至今，柳州已经有21个楼盘接连发布“向社会公开销售车位的公告”，涉及对外公开销售的地下车位总数大约9181个。

楼盘对外销售车位的直接依据，是2024年柳州住建颁布实施的《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》中的第五条：

“小区商品车位优先满足业主需要，对于已完成竣工验收（含消防验收）不满两年的商品车位，在预留20%的商品车位不向社会出售的前提下，经向本小区业主公告三个月后，开发企业可将剩余商品车位向社会出售；对于已完成竣工验收（含消防验收）满两年仍未出售的商品车位，经向本小区业主公告三个月后，开发企业可将所有剩余商品车位向社会出售。”

而背后更深层次的原因，则是楼市供需失衡、房开急需回笼资金与大量车位滞销下的变现焦虑。

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供需崩塌：从“一位难求”到“满库滞销”

从20多个楼盘急切的对外公开出售车位来看，柳州的地下车位市场正在经历一场“史诗级的大反转”。

上述20多个公开出售车位的项目，涵盖了大房开、小房开，包括了刚需盘、改善盘在内。同时它们有一个共同点：车位交付时间或者说竣工备案时间，基本上集中在2018-2022年这个时间段（极个别楼盘例外）。

这个时间段也正是楼市最疯狂的时候。

前些年，为了遏制房地产过快发展，同时从缓解停车难、便捷业主等角度出发，在很长的一段时间里，柳州新建小区的车位比一度要求达到1:1.5。但随着需求量增速的放缓以及楼市进入深度调整期，巨大的供需剪刀差让大量的车位彻底沦为“不动产”。

比如，位于柳邕路二区的联发柳雍府（共337户）。项目在2018年12月底交付，地下车位在同年12月完成了竣工备案，但联发柳雍府共计497个地下车位，截至今年发布对外出售公告时候，仅售出了297个，未售车位尚余200个。

位于航鹰大道的万润濠庭（共337户）则更甚。共计572个车位，2020年6月完成竣工备案，但截至今年2月，已售车位111个，未售车位461个。也即是说，万润豪庭高达80%以上的车位卖不出去，长期闲置。

据某房开成本经理告诉我的好朋友九伍二柒，粗略计算，一个13㎡的地下车位，开发商的成本大约要四五万元/个。大量的车位无法有效出售，开发商资金长期积压，无法得到有效回笼和利用。

因此，这场车位甩卖的本质，是开发商在政策松动期内意图迅速变现。

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开发商的变现焦虑

开发商急切“甩卖”车位的另一面，是近年来车位迅速贬值下的一种变现焦虑。

实际上，车位贬值，对于早期购买的业主来说也是输家。

2018-2021年是柳州房价的最巅峰，也是柳州车位的最巅峰。那几年，小区停车位八九万一个是常态，高端紧俏的小区车位则卖到10-15万，甚至接近20万一个。

比如2019年，河东金科天宸一位业主买了两个车位，总共花了20多万。但大约从2022年开始，金科天宸车位不断降价，从八九万、十来万降到四五万，再降到两三万元/个。同样是从2022年开始，柳州的车位普遍迅猛降价，三两万、四五万一个车位成为了常态，还有部分楼盘甚至买房直接送车位……

但也有个别楼盘车位价格一直坚挺。比如柳北白沙的绿城杨柳郡，至今车位售价仍然在13万/个以上。我的好朋友九伍二柒推测，原因之一可能是因为绿城杨柳郡的车位配比大约只有1:1.05，车位方面可能略为紧俏一些。

但即便是车位配比只有约1:1.05的绿城杨柳郡，剩余未售车位依然不少。根据今年2月26日柳州绿城发布的《绿城杨柳郡及杨柳郡棕榈苑车位、车库向社会销售的公告》显示，绿城杨柳郡1号地下室的车位于2018年12月27日完成竣工备案，杨柳郡棕榈苑2至5号地下室的车位于2021年6月24日完成竣工备案，但截至公告之日，上述地下室总共2244个车位，剩余未售车位725个，未售占比大约32%。

连位置较为优越、定位高端改善，车位比仅约1:1.05的绿城杨柳郡，尚且都在为车位去化头疼，更遑论那些位置稍差、车位比又达到了1:1.5的楼盘？

目前，柳州车位可以对外销售的政策有效期到2025年12月31日，后续政策会不会有变化尚不明朗。但相信下半年还会有更多的楼盘在变现压力下，抓住时机加入对外销售车位的队伍。

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“甩卖”效果待观察

一些楼盘发布车位对外销售公告截至现在，已经过了三个月的公告期，但销售情况如何尚有待观察。

或许会难以如意。一方面，如果不是小区业主，很少有人会愿意去购买这个小区的车位；另一方面，车位的投资属性比较低，很多手握余钱的人现在也缺乏投资冲动；最重要的一点是，现在楼市仍处于调整期，车位后续会不会进一步贬值谁也拿不准。

综合这几点来判断，房开对外销售车位，大概率也难以达到快速去化、回笼资金的目的。

让子弹飞一会吧！

当然了，如果你正好有车位的需求，而价格又足够便宜的话，倒可以考虑趁这个机会买一个。

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