越秀，这次“打破”游戏规则？！

上海新房的迭代风向，终于从卷颜值、卷公区、卷会所，刮到了卷空间！

去年底，越秀联合招商蛇口，以总价21.8亿竞得长宁区天山板块一宗宅地，开发了：

和樾长宁。

最近，项目陆续发布了效果图和户型图。

原本以为越秀这次会延续他们在普陀越秀·苏河·和樾府的产品设计语言，让艳姐意外的是，他们竟然打造了：

上海中环内首个三阳台户型项目。

像建面约143㎡的4房户型，在3阳台+5飘窗+无连廊+类独立采光电梯厅的加持下，空间实得率达到夸张的92.4%。

这是个什么概念？

某种程度上说，在同样的地段，2000万的和樾长宁带来的实得空间，相当于市面2400万的产品。

这也意味着，上海内中环新房价格格局，将被和樾长宁改写。

布局上海仅仅5年，越秀已经静悄悄地打造了一个12个项目，每一个项目都能成为市场爆款。这样恐怖的产品进化速度，艳姐不禁感叹，还让别的项目怎么玩？

01

超级王炸终于要来了？

和樾长宁项目，是越秀今年在上海的最重磅项目。

怎么理解这个项目的含金量？

去年12月，越秀联合招商蛇口，以总价21.8亿、溢价率24.39%、楼面价8.8万/㎡竞得长宁天山钻石地块。

并创下1个纪录：

长宁公寓楼面价最高纪录。

也就是说，越秀联合招商蛇口以“地王”标签首次跻身长宁钻石地段。

要知道长宁天山区域自2015年以来，总供应量不过1100套。长宁的新房说是“一房难求”，真的毫不夸张，但凡上新，只要产品和价格说得过去，手慢一拍都不一定能抢到。

艳姐看了下，拿下地块后，越秀和招商蛇口组建了项目公司，越秀股权占比70%，也就是说，项目由越秀操刀。

在越秀和招商蛇口竞得长宁地块后，坊间一直传闻，未来项目售价将在14万+/㎡，总货值接近40亿。

所以市场也都在期待，对于首次落子长宁的越秀、招商蛇口，他们到底会带来什么样的产品？

先来看一下地块的基本质素：

地块并不太方正，呈L形；

西侧紧邻中环，东侧紧邻公交枢纽。

贵为“地王”，第一眼看上去全是bug，十分考验开发商的设计能力。不过对于越秀来说都不算难题，他们的解决方案非常巧妙：

下挖、上拓。

根据公示的规划方案，越秀在社区中央位置往下挖了一层，做了一个面积约500㎡的下沉式会所；将配套用房、保障房放在西边紧靠中环的一侧，并在配套商业用房的2层楼顶做了一个面积约300㎡的屋顶花园。

和樾长宁规划示意

这样的设计将土地利用效率做到了极致，很好地解决了因地盘面积较小导致的会所和绿化不足问题，保持了社区功能的相对完整性和豪宅的基本调性。

从总图来看，项目一共4栋12层-14层住宅，基本呈现北高南低错落式布局。

原以为地块形状不规整会导致楼栋比较局促，在越秀的调教下，现在楼栋之间保持了大约30米左右的楼间距，而且每栋楼也都有较好的面宽条件和南向采光。

另外，艳姐也看到，越秀这次在社区内部和外部设计了4个景观组团，而且通过下沉式庭院和局部架空创造了多层次丰富的景观空间。有这样完整的景观空间，相信未来社区的居住体验也会非常舒适。

艳姐也了解到，和樾长宁前两天正式过会，均价13.88万/㎡，虽然没有达到14万+/㎡，但刷新区域同产品新房天花板。

看来越秀给长宁甚至上海的豪宅客户又多了一个更好的选择了。

02

长宁地王的豪宅底盘

时间回到去年12月，上海2024年第八批次土拍，越秀联合招商蛇口，以总价21.8亿、溢价率24.39%、楼面价8.8万/㎡竞得长宁天山钻石地块。

这是上海2024年土拍中含金量十足的一幅地块！也是去年上海单价第4高的地块，仅次于绿城8月在徐汇滨江拿下的13.1万/㎡的全国单价地王、宸嘉12月在徐汇龙华拿下的12.6万/㎡的板块地王，以及华润置地11月在虹口北外滩拿下的9.3万/㎡的虹口地王。

大家知道，要想在上海成为地标级作品，地段、品质、服务、圈层，缺一不可。

地块占地面积1.12万㎡，计容建筑面积2.47万㎡，总套数173套，非常秀珍，但底盘实力十分强悍。

从区位上看，地块质素还算不错。西侧紧邻中环，直线距离2号线北新泾站约300米，苏州河约500米，北边是天山路，中间还有一块约1700㎡的代建绿地；

和樾长宁区位示意

从板块来看，价值也足够亮眼。长宁天山商圈是长宁能级和品质最高的商圈之一，3KM范围内有宜家上海荟聚、虹桥南丰城、尚嘉中心、西郊百联、东方商厦等超100万㎡高能级购物中心；

尚嘉中心

从氛围上看，城市界面并不出彩。西侧紧贴中环高架，南侧是层高6层的天申小区，房龄近30年，东侧距离公交枢纽也不远。

不过，长宁天山一直以来都是上海最热门的中产板块，可以看一下一二手房表现。

20年房龄的仁恒河滨花园，二手房挂牌价在10.6万/㎡~12.7万/㎡，链家上的二手房源只有30套；9年房龄的宝华西郊紫薇花园，二手房挂牌价在12.8万/㎡~16.3万/㎡，链家上的二手房源只有12套。

不仅二手房价格坚挺、房东惜售，成交周期也相当快。像仁恒河滨花园，今年二手房最快成交周期仅仅3天，宝华西郊紫薇花园最快成交周期也只有19天。

再看新房，目前长宁只有西郊云庐待售，联动价11.8万/㎡，价格虽然低了点，但要知道这个盘紧靠外环和虹桥机场。

再来看和樾长宁项目，纯粹的高层+无连廊，长宁上一个这样的盘还要追溯到2020年开盘的中海长宁第，相当难得。

总体来看，艳姐认为和樾长宁的底子还是蛮不错的。

03

中环内首个3阳台住宅

又一个超级爆款？

贵为长宁地王，自然要匹配顶级产品。

艳姐观察到，越秀自2020年首入上海，短短5年时间，便已成为上海高端住宅市场的顶级玩家。

从第一个项目越秀仁恒天樾和园，到越秀·苏河·和樾府、越秀·静安天玥，5年12个项目，越秀在上海实现了从改善到豪宅的产品进阶。

像今年3月，均价10.4万/㎡的越秀·苏河·和樾府，和均价12.1万/㎡的越秀·静安天玥同时开盘同时清盘，一天销售额44亿。前者最贵的一套要卖到1600万，后者最贵的要卖到近2000万。

艳姐看了下，这次的和樾长宁打造了上海都堪称王者的神户型，3个关键动作：

3阳台，南向最多2个阳台，北向1个阳台，上海中环内首个3阳台项目；

无连廊，每一个户型做到南北通透；

类一梯一户，每一个户型都做了采光电梯厅空间。

千万不要小看这几个动作，直接决定了项目能不能成为豪宅，而且是一个60分的豪宅，还是一个90分的豪宅，这些对于未来的居住体验甚至价值天差地别。

具体来看，门头是一个楼盘的“颜面”，很多开发商会将门头作为重点来打磨。艳姐看到市面上很多高端项目对门头的处理都千篇一律，通过拉长尺寸、材质堆砌来做足封面感，看上去或许很美，但往往不走心，有一种用力过猛的感觉。

在和樾长宁，高奢酒店式社区门厅，石材+掐丝珐琅+铝板+口袋花园的设计，与城市做了无缝融合，营造极具隐奢感和艺术质感的归家场域。

和樾长宁效果图过程稿

立面基于折衷主义美学，艺术玻璃+保加利亚沉香米黄石材+掐丝珐琅，将现代建筑的灵动简约与邬达克的Art Deco建筑经典元素完美融合。

圆润的弧形转角，流畅自然，铝质格栅和环抱的弧形石材呈现出很好的视觉享受。虽然成本更高、工艺更复杂，但营造出来的艺术质感还是非常在线。

和樾长宁效果图过程稿

穿过隐奢门庭，由下沉庭院、玻璃盒子等组合成的社区景观便出现在眼前。艳姐觉得这也是整个社区中非常出彩的一个地方。

和樾长宁以意大利细节之神卡洛·斯卡帕标志性的“几何碎片”、序列叠级、“裂痕”手法为设计语言，通过将中间楼栋一层架空，使得内部景观融合成一个整体，犹如敞开的院子，能有着很好的层次感和视觉享受。

最让艳姐意外的是，在这样一个金贵地段，他们竟然做了一个面积约500㎡，非常摩登的下沉式庭院。这也是未来的社区会所。

和樾长宁效果图过程稿

面积虽然小了点，但提供了室内高尔夫、斯诺克、健身房等空间场景，并围绕立体园林呈围合式布局，大面积的高透光落地玻璃，点缀掐丝珐琅，最大化地将自然光线引入地下空间，整个空间就像一个通透的玻璃盒子，与自然无界融合。

这应该是整个板块从未有过的社区会所空间。

进入到室内，你能看到和樾长宁产品力的高阶打法。

项目这次推出的建面约120-143㎡的精奢三房和四房，几乎推翻了市场对于户型设计的固有印象，在大面宽、大收纳、大空间的基础上，做到了舒适度、私密性，甚至使用率的质的跃升。

像建面约143㎡的4房户型，类一梯一户的设计，每一户都有一个面积约8㎡的独立采光电梯厅空间；通过LDKB一体化设计，形成一个近50㎡的客餐厅空间，极大提升空间场景的可能性；卧室也采用了酒店化套房设计。

和樾长宁建面约143㎡户型示意

更夸张的是，他们还做了3阳台+5飘窗，其中2个南向阳台形成约8米的面宽。

和樾长宁建面约143㎡阳台空间示意

像建面约120㎡户型，虽然只做了3房户型，但同样采用了类一梯一户+独立采光电梯厅设计，并且还做了2阳台+3飘窗。

和樾长宁建面约120㎡户型示意

这样的设计，在将景观和采光最大化引入室内的同时，带来了使用率的大幅提升。

艳姐大致算了下，建面约143㎡户型做到了约132㎡的实得面积，实得率约92.4%；

建面约120㎡户型做到了约105.5㎡的实得面积，实得率约87.9%；

这样的实得率是什么概念？

意味着在同样的地段，2000万的和樾长宁带来的实得空间，相当于市面2400万的产品。

艳姐也了解到，不仅仅是公区的颜值和户型，这次的和樾长宁，还在室内玄关柜等位置做了雕刻立体实木，厨房标配嘉格纳四件套等等。

和樾长宁样板间实景示意

这样的产品力，相当能打！

结语

越秀是家高进化力的企业！

作为一家粤系房企，布局上海5年时间，它在投拓、产品、营销上的打法已经相当本地化，打造的每一个项目都能成为爆款，每一个项目都能看到它的迭代进化。

坚定布局上海核心板块、不复制只定制的产品设计逻辑、精细化的操盘打法......

越秀在上海的高端市场，已经流露出了强悍的制霸能力。

唯一的疑问，或许是在长宁天山这样的热门中产板块，越秀会不会延续越秀·苏河·和樾府、越秀·静安天玥的热度，再次惊艳到市场？

我们也拭目以待！

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主编：张艳

责编：Eric

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