广州珠江新城二手房分化：100万元小公寓3天卖出，豪宅买家被新盘吸走

广州珠江新城实景图。吕颖雅/摄

租售比回归合理区间，成为投资客出手的关键。

吕颖雅/发自广州

进入二季度以来，广州市中心小面积公寓的成交热度正悄然升温。受益于租售比回升、总价门槛低等因素，这类资产再度进入投资者视野。

“不是自住，但看中租金收益比较稳。”近期，赵先生正在关注天河珠江新城的公寓产品。他主要看总价在100万元出头的单位，单价仅为周边住宅的五分之一。“我不想把钱放在利率‘1’字头的银行定存里，也不敢再碰股市和理财了。”据他测算，这类物业月租可稳定在4000元左右，即便年内空置一两个月，年化租金回报率仍超过3%。

小面积公寓成交热度升温

“珠江新城的小面积公寓从3月份开始明显升温。”裕丰地产汇悦台分店店长吴肖扬观察到，一些原本无人问津的房源，因价格下调便迅速成交。以富力盈丰广场为例，一套小公寓曾挂牌半年未成交，业主在3月下调报价后，三天内即完成交易。

贝壳APP数据显示，2020至2022年间，富力盈丰大厦、盈力大厦平层公寓成交均价普遍在3万~3.5万元/平方米，近期已降至2万元/平方米左右，价格回调幅度达三至四成。

“客户看重的是租金回报。”吴肖扬表示，目前小公寓买家中，自住和投资者各占一半。在当前银行定存、国债等无风险收益普遍走低的背景下，租售比回归合理区间，成为投资者出手的关键。尤其是珠江新城核心区，虽然楼价回调明显，但租赁需求始终稳定，租金仅微幅下调。

广州广房置业店长邱宏伟也透露，近期成交客户多为手上有闲钱、希望“稳收租”的群体。他们并不是大手笔投资客，更像是“精算型”的理财者，看中的是公寓租售比比住宅高。

吴肖扬进一步分析，目前中心区住宅动辄总价八九百万元，月租8000~10000元，年化租金回报率约为1%。而总价100多万元的小公寓，租金回报率可达3%以上。加上珠江新城是广州的城市名片，哪怕是入门级资产，客户也愿意在这里配置。

不过，小公寓的热度背后，投资者仍需精算成本。一名业内人士提醒，广州公寓产品在二手市场交易税费较高，以一套总价100万元的公寓为例，各项税费累计需十多万元，通常由买方承担。“一些看似很‘笋’的单位，需要综合税费和持有成本重新核算，账面划算不等于实际划算。”

豪宅热度被周边新盘分流

不过，珠江新城的大面积二手豪宅产品却没有延续这种热度。

其背后，一个关键因素是新房分流效应日益凸显。吴肖扬表示，近年来，琶洲、金融城等区域高端新盘供应持续增加，珠江新城自身也有凯旋新世界一手产品在售，尽管价格不低，但凭借品牌积累、小区氛围和圈层效应，成功吸引了一批原计划购买二手豪宅的高净值客户。

这一趋势在行业内已成共识。尤其是近期保利天曜、保利天奕入市后，以更强的产品力、更现代的设计和更高的使用率，加上定价克制，明显瓜分了珠江新城二手豪宅的潜在买家市场。

除了可选项变多，买家的观望情绪也在加重。

邱宏伟提到，不少客户在等待面粉厂项目，该地块预计三季度推出，若定价合理，可能会吸引大量预算在3000万元以上的买家。此外，珠江新城未来还有马场地块待出让，作为珠江新城仅存的大体量可开发区域，堪称“中心的中心”，不少客户明确表示要等一等。

多重因素叠加，珠江新城二手豪宅市场出现明显分化。邱宏伟表示，现在珠江新城1500万元以下的二手房，基本只能靠降价换成交。而2000万元左右的优质小区，尤其是中高层南向单位，因竞品较少、持有者抗跌意愿强，成交仍具一定支撑。不过，3000万元以上的豪宅，买家多处于观望状态。

在他看来，当前珠江新城的二手价格虽未触底，但已是近年低位。“对于置换型买家来说，现在是相对合适的窗口期。先卖后买会更稳妥，尤其可关注优质户型，趁市场博弈期锁定心仪资产。”邱宏伟建议。