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在悉尼一栋公寓楼的业主们被突然通知，每户需支付高达22万澳元的专项摊派费，以更换易燃外墙材料。
由于缓慢的修复工程、漫长的法律纠纷和繁重的建筑法规追溯性变化，许多业主陷入了看似永无止境的困境中。
（图片来源：News）
43岁的Ferres Wang在2012年以58万澳元的价格购买了位于Pyrmont的Harbour Mill Apartments的一居室。
这个开发项目建在老Edwin Davey & Sons面粉厂的旧址上，毗邻悉尼鱼市场，共有136套公寓，分布在两栋十层高的塔楼上，外观是独特的棋盘格图案。
作为一名科技行业从业者，Wang表示，她被靠近Darling Harbour的地理位置吸引。“设计也很酷，”她说道。
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这栋于2015年完工的建筑，是在2017年伦敦Grenfell火灾导致72人遇难之后，被新州政府的外墙检查小组认定为高风险的几十个建筑之一。
但从悉尼市政厅五年前发布初步消防安全令以来，以及与外墙修复公司签约近两年后，这项耗资数百万的工程却陷入停滞。
承建商Hitech Remedial在施工中确定了需要增加的工作范围，这将使其初始合同金额翻倍。周二，业主们将被要求表决约596万澳元的增加项目，包括额外的外墙拆除、竖直空腔屏障以及更换阳台护栏。
工程的初始预算为780万澳元，其中540万澳元为Hitech的合同。该工程通过新州政府的Project Remediate提供的无息贷款进行资助，最高可达1950万澳元。
“这些增加项目是为了妥善进行ACP外墙的拆除和更换工作，解决维修过程中发现的其他问题，以及遵守悉尼市政厅的消防令来移除ACP外墙，”业主大会通知中写道。
Wang表示，如此庞大的额外费用让住户们感到震惊。“这里的每位业主平均面临7万至22万澳元的费用，我们还被警告，明年还会有更多的调整，”Wang说道。
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如果该费用调整获得通过，她将为自己60平方米的公寓支付7万澳元。对于顶层公寓的业主们，费用将高达22万澳元。
“一位是退休人员告诉我，这几乎是他一生的储蓄，”Wang说。预计居民们将在明年上半年开始支付用于工程的专项摊派费。
Wang表示，她将不得不把原本用于公司拓展业务的钱用于支付这笔资金。“对我而言，这的确是一个困境。”
“这对新州的公寓业主来说是一个系统性的灾难。整个体系——业主大会、建筑商、法庭、监管机构——仿佛都让我们失望了。政府关于外墙的追溯法律将所有经济负担都压在业主身上，却没有建立强有力的法律或审计机制。”
Wang向新州民事和行政法庭（NCAT）提起了一个案子，试图阻止周二的投票，但她的紧急听证会请求在会议前被拒绝。
“尽管存在巨大的经济负担和缺乏被遵循的法律保障，我被告知这并不构成‘困难’。”大约30%的业主住在大楼内，Wang表示之前预算审批的会议通常只有约30人出席。
“超过100位业主，要么不知道，或者不关心，或者是身在海外的中国投资者，”她说。
Hitech Remedial的发言人拒绝发表评论，称查询应直接联系Project Remediate。业主委员会已经针对开发商Ceerose因外墙缺陷向新州最高法庭提起诉讼。此案定于7月进行指示性听证会。
“我们确认业主委员会对Ceerose提起了法律程序，目前处于程序性指示阶段，诉求包括与外墙相关的问题，”Ceerose的发言人说。“Ceerose正在对该诉讼进行抗辩。”
类似的故事正在该州各地上演。截至2023年初，新州政府已对4182座建筑进行了检查，相关当局已命令或正在进行修复的有192座。新州审计署2022年4月发现，大多数高风险建筑可能已经被识别。
新州建筑委员会的发言人表示，Project Remediate目前正在与大约80个业主委员会合作，通过无息贷款和建筑项目管理服务包移除可燃外墙。
“该项目还帮助业主委员会解决有时在移除外墙时揭示的潜在条件问题，为业主避免将来的昂贵维修，”他说。
“这包括解决建筑的防水或结构组件问题，以确保新的外墙系统是安全、耐候和结构稳固的。对于因建筑原始承包商或开发商的缺陷工作所导致的潜在问题，新州法律允许业主通过法定保修条款和法定期限内可利用的其他保护措施索赔。”
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分层产权律师Amanda Farmer表示，自Project Remediate关闭新申请以来，业主基本上都只能依靠自己。
“据我所知，没有州或联邦的补助计划来帮助分层产权建筑覆盖更换费用，”她说道。
“我们看到的是，现在个体业主不得不负担这些巨大的、动辄3万、5万或甚至六位数的专项摊派费。这令人感到震惊。”
Farmer警告不要走法律途径。“起诉的问题在于，需要许多年才能通过法庭系统推进，如果建筑商和开发商最后什么都没有，成为空壳公司，你可能反而还会取得一个得不偿失的胜利，”她说。
其他业主以前曾向建筑商和开发商寻求补救措施，指控违反新州1989年《住宅建筑法》下的法定保修条款。
2020年，新州通过了《设计和建筑从业者法》，强加了新的法定义务，以确保设计和建筑工程符合《澳洲建筑规范》（BCA），并规定了10年的注意义务期。
“现在在新州可能有一个10年保修期的要求，[但]这还是非常新的，并仍在法院中进行测试，”Farmer说。
“我认为建筑应该非常谨慎地开始任何诉讼。这可能需要数年时间来解决，在此期间，你可能仍住在一栋存在潜在危险外墙的建筑里。”
现实是，受影响建筑的业主几乎没有选择。
“建筑有非常严格的法律义务去妥善修复其公共财产，因此如果它得到了专家消防安全工程师的建议，认为这是危險的可燃外墙，那么法律非常明确，业主委员会必须对此采取行动并保护其居住者，”Farmer说。
“对于分层产权业主来说，这确实是一个无法容忍的位置，但从法律角度来说，他们没有选择。”
由于修复报价通常达到数百万，多栋建筑选择从少数精品贷款机构那里借用分层产权贷款。
“利率可能在9%以上的10年或20年贷款，”Farmer说。
“根据我的经验，这通常是大多数建筑的选择，因为他们发现大多数业主没有现金储备。账面上有分层产权贷款会影响每个人投资的价值。有意购房的人会因此压低房价。”
Farmer表示，许多业主被迫无奈折价出售房产。
“这有时是唯一的选择，正如我所说，这确实是一个艰难的决定，因为你即将遭受销售价格的损失，”她说。
“如果你处于一个必须出售的状态，你就必须接受你所得。我绝对看到更多这样的情况，不只是发生在外墙问题上，还包括我们那些需要快速修复的老旧建筑。”
在新州，前建筑专员David Chandler监督了该州缺陷频发的公寓建筑行业的最大范围的改革，以应对包括2018年圣诞夜在悉尼奥林匹克公园Opal Tower发生的居民大规模疏散等高调灾难。
尽管对不良开发商的打击是早就该有的，但有人担忧《设计和建筑从业者法》下繁重的要求已让旧建筑的修复成本飙升。
“该非常严格的法律的副作用是它也适用于进行修补工作的现有建筑，年代更久的建筑，”Farmer说。
“在该新法律之下，工程费用现已是以往的三倍或四倍。2020年一处阳台漏水的修复费用可能只有5万澳元，而现在要修好却需20万澳元。这是个大问题，目前有很多对政府的倡导正在寻求某种缓解。”
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