谢逸枫：颤抖吧！前5月全国卖地收入断崖式下滑，怎么办

文/谢逸枫

2025年6月20日，财政部门数据显示，前5月国有土地使用权出让收入11281亿元（前4月9340亿元），同比下跌11.9%，（前4月11.4%），跌幅扩大0.5%，对比2021年同期的土地收入，意味着全国卖地收入跌破1.2万亿元，堪称暴跌。

前5月全国卖地收入跌破1.2万亿元（前4月9340亿元、一季度6849亿元），但是卖地收入占地方财税收入比例依然高，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

前5月全国一般公共预算收入9.6623万亿元，同比下降0.3%，一般公共预算支出11.2953万亿元，同比增长4.2%，意味着钱不够花，背后是财政赤字规模从2021年的4.38万亿元已经上升到2025年的5.66万亿元，比2024年增加1.6万亿元。

其一是前5月国有土地使用权出让收入）11281亿元，同比下降11.9%，占到前5月全国一般公共预算收入9.6623万亿元的11.67%（前4月11.58%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

前5月全国卖地收入11281亿元，同比下降11.9%，与2021年前5月-2024年前5月全国卖地收入对比，分别为24759亿元、18613亿元、14893亿元、12810亿元，增速分别为同比上涨17%、同比下降28.7%、同比下降20%、同比下降14%。

前5月全国卖地收入11281亿元，对比2021年同期全国卖地收入24759亿元，数据上来看，堪称卖地收入腰斩。值得注意的是同比下降11.9%，对比2022年-2024年同期分别29.8%、21.7%、14%的跌幅，呈现收窄、改善的整体趋势。

2020年前5月-2021年前5月全国卖地收入连续二年破2万亿元后，2022年前5月首次跌破1.9万亿元，2023年-2024年前5月首次跌破1.5万亿元，意味着全国土地收入正式见顶，总体的跌幅正在逐步收窄、改善、好转的趋势。

按照目前前5月土地供应下降、去库存周期、土地收入、房企资金状况四项指标来看，2025年国有土地使用权出让收入占到前5月全国一般公共预算收入的比例将下降到20%、前5月地方一般公共预算收入的比例下降到50%。

其二是前5月全国土地与房地产相关的税收收入8113亿元（前4月7009亿元）。全国土地与房地产相关的税收收入2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元。

前5月全国土地与房地产相关的税收收入8113亿元占全国税收收入7.9156万亿元的10.24%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地产领域5项税收，占到全国总税收入的15%以上。

说明100块税收收入里面，房地产、建筑业的税收贡献15块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

前5月全国土地和房地产相关税收中，契税1949亿元，同比下降16.2%；房产税2315亿元，同比增长11%；城镇土地使用税1178亿元，同比增长5.1%；土地增值税2031亿元，同比下降16.8%；耕地占用税643亿元，同比增长0.1%。

其三是前5月全国卖地收入11281亿元，全国卖地收入2020年8.4142万亿元、2021年8.7051万亿元、2022年6.6854万亿元、2023年5.7996万亿元，2024年4.8699万亿元，说明卖地收入自2021年之后，连续4年保持下降的趋势。

前5月全国土地与房地产相关的税收收入8113亿元，2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续4年下降。

前5月全国房地产收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）1.9394万亿元（前4月1.6349万亿元），2020年10.3836万亿元、2021年10.7844万亿元、2022年8.6070万亿元、2023年7.6531万亿元、2024年6.7236万亿元。

前5月全国卖地收入11281亿元，土地收入大跌，归根结底是土地供应紧缩、缺乏新项目投资意愿、房企在建项目开发和在售项目销售缓慢，缺乏现金流，因债务和融资的压力导致新增拿地面积和金额减少，以去库存为主。

尽管今年以来热点和核心城市爆发一波地王潮，出现高总价和高单价的地王。但是出现地王的数量和出现地王的城市数量有限，整体的土地供应下降和大部分城市土地市场低迷，无法为土地收入带来高收入。

其四是根据“土地依赖度”统计数据显示，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，出现连续3年下降后呈现上升。可以看出，地方对土地的依赖不减。

前5月全国房地产收入1.9394万亿元，占全国一般公共预算收入9.6623万亿元的20.28%（前4月20.8%），2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，说明占全国一般公共预算收入仍高。

前5月全国房地产收入1.9394万亿元，占地方一般公共预算本级收入5.5137万亿元的35.1%（前4月35.0%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，说明占地方一般公共预算本级收入比例仍高。

前5月全国房地产收入1.9394万亿元，占全国税收收入7.9156万亿元的24.50%（前4月24.93%、一季度25.21%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，说明占全国税收收入比例仍高。

如五项房地产相关税收，十一项的税收收入约1万亿元，加上全国卖地收入的11281亿元，2025年前5月房地产总收入约2.2万亿元。2020年11.2142万亿元、2021年11.7051万亿元、2022年10万亿元、2023年9万亿元、2024年7万亿元。

房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）看，分别占到全国财政收入、地方收入更高。除税收的财政之外，地方财政收入100块中，房地产贡献35元，意味着地方财政收入里面，房地产贡献非常大。

其五是土地财政的依赖症，归根结底是分税制，地方承担的支出大于收入。事实上，土地收入早就成为地方财政收入重要的来源。过去几年，实体经济不振，投资和消费待复苏，加上财税的免减，上缴的比例大，影响地方财政收入。

土地财政源于1987年开始的土地有偿出让，发展于1994年的分税制改革带来的地方预算内缺口的增大。快速爆发于1998年住房制度改革和2002年土地招拍挂制度开始，到2021年，是土地资产化最为迅猛的年代。

地方政府财力不足，是其向土地寻找收入的动因，而现行土地管理制度对于城市土地一级市场的垄断，则为地方政府依赖土地创造了条件。土地财政之所以再度成为话题焦点，是因为财政收入、卖地收入2022年以来持续下降。

财政部门的统计数据显示，1998年全国土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创土地收入历史新高。1998年-2024年，过去26年全国卖地收入累计总金额85.0107万亿元，年均卖地收入总金额3.2696万亿元。

1999年-2008年10年间，全国土地出让金累计总金额收入5.3万亿元，1999年至2011年，这13年是土地资产化最为迅猛的年代，土地出让金累计总金额收入12.75万亿元，几乎年均1万亿元，到2021年已经突破8.7051万亿元。