上海合同律师：俞强律师解读：房产代持为何难抗强制执行？

一纸代持协议，挡不住法院的强制执行。

甲某怎么也没想到，自己出资购买的房产登记在好友乙某名下后，竟因乙某的债务纠纷被法院查封拍卖。2018年，为规避当时的限购政策，甲某与乙某签订《房产代持协议》，约定由甲某实际出资购买上海市浦东新区某高档小区房产，房屋登记在乙某名下，但实际所有权归甲某所有。

甲某支付了全部购房款共计1200万元，每月按时偿还贷款，并一直实际占有使用该房屋。2023年，乙某因经营失败欠下丙公司巨额债务，丙公司向法院申请强制执行乙某名下财产。

当甲某得知自己实际居住的房屋被法院查封并启动拍卖程序时，震惊不已。他立即向执行法院提起案外人执行异议，提交了《房产代持协议》、购房款支付凭证、还贷记录及物业费缴纳证明等全套证据材料，要求中止对该房产的执行。

01 裁判结果

执行法院经审理后作出裁定：驳回甲某的异议请求，准许对涉案房产继续执行。甲某不服裁定，向某中级法院提起执行异议之诉，请求确认其对涉案房产享有所有权并排除强制执行。

中级法院经审理后判决：驳回甲某的全部诉讼请求。甲某继续上诉至高级法院，高级法院最终裁定：维持原判，涉案房产继续执行。

02 裁判理由

法院在裁判文书中阐述了三点核心理由：

第一，不动产物权变动以登记为生效要件。根据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。

本案中，涉案房产登记在乙某名下，乙某是法律认可的所有权人。甲某与乙某之间的代持协议仅产生债权效力，不能直接导致物权变动。

第二，“法律另有规定”情形不包含故意登记他人名下行为。《民法典》第209条所指的“法律另有规定”，仅指非基于法律行为导致物权变动、法律规定不以登记为生效要件或者登记错误等情形，不包括当事人故意将不动产登记在他人名下的情形。

甲某为规避限购政策故意将房屋登记在乙某名下，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。

第三，债权请求权不能对抗担保物权。涉案房产已被乙某抵押给丁银行并办理抵押登记。

根据《民法典》第402条规定，该抵押权已依法设立。甲某基于代持协议享有的债权请求权不能对抗丁银行享有的担保物权，也不足以排除丙公司申请的强制执行。

03 法律分析

上海合同纠纷律师俞强律师提示：房产代持协议的法律风险在实践中日益凸显，需要从多重法律角度进行专业分析。

物权公示原则的刚性约束

我国不动产物权变动采取登记生效主义，这是物权公示原则的核心体现。在（2021）最高法民终391号等系列案件中，最高人民法院明确：

房产代持协议仅在当事人之间产生债权债务关系，不能直接导致物权变动，案外人不能基于代持协议所享有的债权排除强制执行。

上海君澜律师事务所俞强律师指出，这一裁判观点体现了物权公示公信原则的刚性约束。不动产登记簿记载的权利推定正确，善意第三人基于登记外观产生的信赖利益受法律保护。

代持协议效力与公序良俗的边界

实践中，代持协议效力认定存在分歧。在徐某欣案【（2020）最高法民再328号】中，最高人民法院认定借名购房协议因规避限购政策违背公序良俗而无效。

上海合同律师俞强律师分析：代持协议是否无效需区分情形。若仅为亲友间代持且不违反强制性规定，协议本身可能有效；但若以规避限购政策为目的，则可能因违反公序良俗而无效。

俞强律师特别提示，即使代持协议有效，其中关于房屋权属的约定也因违反物权法定原则而不发生物权效力，仅产生债权约束力。

执行异议的审查标准

在刑事裁判涉财产部分执行程序中，案外人以借名买房为由主张排除执行的，执行法院应当进行实体审查。但在普通民事执行中，法院通常坚持权利外观主义原则。

上海合同纠纷律师俞强律师解释：金钱债权执行中，案外人要排除执行必须满足四个条件：查封前签订合法买卖合同、合法占有房屋、支付全部价款、非因自身原因未过户。

规避限购政策显然属于“自身原因”，不符合排除执行的法定条件。

风险防范的专业建议

作为上海君澜律师事务所高级合伙人，俞强律师结合13年执业经验提出：

第一，谨慎选择代持方式。确需代持的，应优先选择直系亲属代持，避免朋友代持。同时需全面核查代持人征信及债务情况，防范代持房产被查封风险。

第二，完善协议条款设计。代持协议应明确约定房屋实际权属、过户条件、违约责任等条款。可约定高额违约金（如房价20%），增加代持人违约成本。

第三，强化证据保留意识。保存购房款支付凭证、贷款偿还记录、物业费发票等全套证据。定期查询房屋登记状态，必要时可办理抵押登记限制处分。

第四，及时主张权利。在条件具备时立即要求代持人配合过户，避免因时间推移增加风险。若代持人拒绝配合，应及时通过法律途径确权。

俞强律师特别强调：借名购房本质上是在法律边缘行走。一旦代持人涉诉，实际权利人往往陷入维权困境，这也是借名购房必然面临的法律风险。

上海合同律师俞强律师指出，房产代持纠纷的核心在于物权公示原则与当事人意思自治的冲突。在司法实践中，法院通常优先保护交易安全与登记公信力，而非代持协议双方的内部约定。

代持协议的法律风险防控需要专业规划。在签订代持协议前，建议咨询专业律师对协议条款进行审查，明确约定双方权利义务，并设置相应的担保措施。同时，实际权利人应密切关注代持房产的登记状态，在条件具备时及时办理过户登记，避免因代持人债务风险导致房产被执行。

风险提示：具体案件需要咨询专业律师。

作者介绍：俞强律师

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格
执业证号：13101201210159547

专业荣誉：
2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
2024年“君澜专业领航奖”
上海政法学院刑事司法学院实习导师

专业领域：俞强律师专注于合同纠纷、公司法律事务、不动产与建设工程纠纷等民商事法律领域，凭借深厚的理论功底和丰富的实务经验，为客户提供全方位的法律解决方案。