中海新城西黄村地块:高端住宅与刚需产品齐发力-北京楼市

中海黄西黄村

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石景山终于又出新地。

在今天（6月5日）之前，北京拍出的17组地块有13块位于北京北部、东部和东北部的天下，今天终于轮到西边了。

前面海淀宝山村两块宅地成功找到买家，刚刚，石景山西黄村地块也成功出让。

至此，北京宅地成交数量来到20组，960.81亿。

2025北京土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：石景山区西黄村棚户区改造土地开发项目1606-640、648、649、650地块

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拿地房企：中海；

成交金额：45.23亿（底价）；

住宅楼面价：3万/平。

今天刚刚成交的西黄村地块，加上前一个小时成交的宝山村两地块，还有上个月20号成交的半壁店地块，北京西部未来将直接增加至少4个新房项目。

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西黄村等地块位置

而且这几块地距离并不远，分别处在西4.2环、西4.8环和西5.3环的位置。

关于今天的石景山西黄村地块，关于石景山新房，你有啥想问的？欢迎加包哥微信，咱们边看分析边聊。

咱们先来看看地块信息。

石景山这次打包出让的地块有点多，形状也有点复杂，4块地包含公建混合住宅用地、住宅用地和托幼用地。

西黄村地块分布

整体来看，640地块较为方正，但属于F2公建混合住宅用地。

640地块用地面积接近1.89万平，地上建筑规模约6.6万平，这其中需要配建500平末端配送场所，还有4867.39平的其他商业服务。

640地块影像图

同时，640地块还有轨道一体化要求：地块应预留与M30车站一体化连通条件。

而且640地块与其他地块有一段距离，包哥预计后期单独开发的可能性很大。

再就是648和650两块地，都属于R2二类居住用地，但也都存在配建情况。

西黄村地块相关规划数据

其中，648地块比较小，用地面积1.5万平，地上建筑规模约2.41万平，整体的容积率只有1.6。

但648地块比较小，而且形状也不规则，这为后期的楼栋排布和园林设计增加了不小的难度。

再就是648地块还需要建设社区卫生服务站、托老所等大概1428平米的配建。

648、649、650地块影像图

还有650地块，是西黄村这组地块中最大的，用地面积达到接近4.17万平，地上建筑规模达到7.08万平，容积率也不高，1.7左右。

与648地块一样，650地块限高45米，以及后期会做15层以下的小洋房产品。

650地块的配建也不少，需要配建2670平米的社区文化设施，还有420平米的社区管理服务用房，30平米的警务站。

而且640、648、650三块涉宅用地，需要配置100平米的再生资源回收站。

除649托幼用地外，其他3块地的配建总建筑面积达到10015.39平米。

虽然配建多，但3块地的住宅总建筑面积达到15.09万平。

尤其是648、650地块，周边都是已经建好的成熟小区，这种被围起来的不规则形状的地块，开发难度确实非常大。

再来看看地块周边配套。

石景山西黄村地块周边的配套，绝对是同样今天出让的海淀宝山村地块艳羡的对象，太成熟和全面了。

西黄村地块周边配套

首先交通方面，648、650地块距离6号线西黄村、杨庄两个地铁站都是1000米以内的直线距离，步行十分钟左右都能到达。

640地块距离西黄村地铁站直线距离700米左右，而且未来还有M30号线的规划。

而且3宗住宅地块距离西五环主路直线距离都在1公里上下。

648宅地南侧800米左右的阜石路，也是一条重要的东西交通主干道。

西黄村地块到主要生活配套距离

商业方面，距离648、650地块1公里范围内，就有京西大悦城、山姆会员商店这样的顶级商业，其他像物美超市等生活超市也是出门即达。

学校方面，648地块西南侧就紧挨着首师大附中苹果园中学，东北侧500米左右还有北大附中石景山学校，往南还有石景山外语实验小学。

西黄村组合地中的649地块，还是托幼用地，到时候会配建幼儿园。

同时，医疗方面，全石景山最好的首钢医院、八大处中西医结合医院还有中国医学科学院整形外科医院都在地块1公里范围内。

包哥着重说一下“单独”的640地块，虽然有商业的配建，但地块北侧就是永定河引水渠，60米的控高，可以做好楼栋排布，做“河景房”产品，还能远眺北京西山。

640地块北侧河景全景图

西黄村新地块，方圆1公里范围内，基本上能把石景山顶级的商业、医疗教育、交通配套全部涵盖。

但也有问题，就是西黄村新地块所在的板块相当成熟，所以区域内老旧小区也特别多，城市界面显得比较旧。

西黄村组合地块，最终成交总价45.23亿元，其中住宅部分建筑面积15.09万平。

包哥粗算，西黄村地块总的初始楼面价只有3万/平。

这个楼面价，比一小时前成交的，距离西黄村地块直线2.2公里的海淀中建壹品宝山村地块的5.68万/平，和**的宝山村地块的5.73万/平，每平低了2.68万和2.78万。

当然，虽然离得近，但一个海淀一个石景山，一个五环里一个五环外，还是有差别的。

西黄村新地块周边的新房二手房方面，新地块所在的苹果园板块的的二手房数量最多，接近900套，但挂牌均价确实石景山最低的区域，只有3.9万/平。

中海黄西黄村

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