杭州土地市场“一枝独秀”

经济观察报 记者 田国宝

同花顺数据显示，截至2025年6月11日，杭州市土地成交金额达1198.8亿元，成为今年首个土地出让金突破千亿元的城市。北京以782.7亿元位列第二，上海以532.5亿元排名第三。

2025年上半年（1月1日至6月11日，下同），杭州累计成交201块土地，平均溢价率达31.8%，为全国一二线城市中最高；上海以23.7%的平均溢价率位居第二；深圳土地平均溢价率为17.6%，位列第三。

杭州土地市场的“一枝独秀”与其房地产市场密切相关。杭州市统计局数据显示，2025年前4个月，杭州新建住宅成交金额同比增长12%；杭州贝壳研究院数据显示，自2024年6月以来，杭州商品房持续处于供不应求状态。

王涛是一家国有房企的投拓人员，长期研究各地房地产市场。他表示，在本轮楼市深度调整的背景下，杭州、成都和西安等成交活跃的城市有一个共同特点，即高新技术产业崛起。

一枝独秀

2025年上半年，全国土地成交金额超过百亿元的城市有19个，较2024年同期减少5个。19个城市包括杭州、北京、上海等拿地金额榜的常客，也包括金华、镇江、南通等新近入榜的城市。

王涛感觉到，2025年土地市场整体好于2024年，但分化特征明显，主要体现在两方面：一是全国土地市场向少数城市集中；二是单个城市内部的土地市场向核心区域集中。在这种情况下，他们的拿地策略也调整为“一地一议”。

在2025年上半年全国土地出让金TOP10榜单中，杭州以1198.8亿元位居首位，领先第二名北京400多亿元，是第三名上海的两倍，超过第六名至第十名的总和。

杭州是2025年上半年全国唯一土地出让金突破千亿元的城市，而2024年同期，无城市达到此水平。

2025年上半年，杭州土地市场呈现以下特点：

第一，2016年至2024年，杭州住宅用地楼面价长期维持在5万元/平方米左右。2025年一季度，杭州住宅用地单价地王纪录多次被刷新。

1月24日，滨江集团以6.5万元/平方米的楼面价获取民生药厂地块，成为单价地王；3月25日，滨江集团获取的奥体滨江国际商务区地块将楼面价纪录刷新至7.7万元/平方米；3天后，建发地产以8.8万元/平方米的地价再次刷新纪录。

第二，土地供应聚焦核心区域。杭州住宅用地单价纪录不断创新高，一方面源于房地产市场供不应求，开发商拿地热情高涨；另一方面与杭州加大核心区域供地力度有关，上半年成交地块主要集中在钱塘、萧山等区域。

2025年上半年，杭州土地成交均价为1.9万元/平方米，较2024年同期1.3万元/平方米显著提高；平均溢价率达31.8%，最高溢价率达115%，而2024年同期平均溢价率仅为6%。

第三，拿地主体高度集中。民企滨江集团是杭州土地市场的最大买家，贡献了约三分之一的土地出让金。加上绿城中国，两家房企合计贡献超一半的土地出让金。

此外，保利、建发、华润、中海、金茂、越秀、招商蛇口、中天控股和金地等房企也积极参与到杭州土地市场中。中海地产以80.8亿元获取的钱塘地块成为今年上半年杭州的总价地王。

王涛表示，相较于一线城市，杭州、成都等新一线城市的土地成本相对低一些，房企加价空间较大；加之2025年杭州楼市需求旺盛，几乎每块土地都吸引十余家房企竞争，形成较高溢价率。

供不应求

据杭州贝壳研究院数据，2025年5月，杭州商品房供应套数为4187套，成交套数为4553套。自2024年6月以来，杭州商品房连续12个月成交量大于供应量。

二手房市场同样表现强劲。2024年以来，除2月这个传统销售淡季外，其余月份二手房网签量均超6000套，其中2025年3月网签量达1.24万套，创2022年以来单月纪录。

一位熟悉杭州楼市的人士向经济观察报表示，2024年，全国房地产市场进入深度调整，杭州亦不例外，全年新房成交量下降超三成。但由于土地供应减少，市场仍处于供不应求状态，未对房企造成较大去化压力。

同花顺数据显示，2016年至2019年，杭州新房成交金额稳定在3000亿元量级；2020年突破4000亿元，2021年创下5800亿元纪录，随后成交量回落。2022年和2023年，杭州新房成交金额维持在4000亿元左右，2024年降至2580亿元，回到2016年前水平。2025年以来，杭州新房成交量和金额开始回升。

据杭州市统计局数据，2025年一季度，杭州新建住宅成交面积84.1万平方米，同比增长7.4%，成交金额498亿元，同比增长10.3%。

上述人士认为，在全国主要城市中，杭州善于根据房地产市场变化灵活调整土地供应的数量和质量，避免盲目增加土地供应。横向对比，2025年以来，杭州新房成交量与上海相当，高于其他一线城市；在二线城市中，杭州虽不及成都，但普遍高于其他城市。

王涛表示，2024年10月前，杭州实行限房价和限地价政策，新房与二手房价格倒挂、土地价格与房价倒挂，房企有充足成本空间打造高性价比产品，这是杭州新房市场表现较好的原因之一。

2024年10月，杭州取消“双限”政策，土地价格逐步回归市场价值，2025年地王频现，新房价格也回归市场化，例如蒋村地王预计售价15万元/平方米。一二手房价格倒挂情况进一步改善。

王涛认为，过去价格倒挂，部分购房者通过“打新”购买新房，再通过二手房市场卖出获利。随着“双限”取消，这一套利空间正逐步消失，房地产市场供需回归至常态。

上述人士表示，2025年5月，杭州新房市场量跌价升，成交以总价300万元至500万元的房源为主；6月，新房成交量回升，市场仍处于波动中，表明杭州楼市在政策调整后正回归正常供需关系。

驱动力

王涛是杭州新市民，此前长期在北京生活和工作，因孩子上学及工作变动举家迁至杭州。在杭州生活两年后，他越来越喜欢这座适合年轻人创业的城市。

王涛认为，杭州楼市的更大动力源于人口和产业，这是本轮楼市深度调整中，部分城市保持热度的核心驱动力，例如杭州的互联网电商产业、成都的电子产业和西安的半导体产业。

杭州是常住人口连续20年保持增长的城市之一，2018年常住人口首次突破千万。2024年杭州常住人口达1262.4万，较2023年增加10.2万。

杭州、成都和西安的人口增长与其高新技术产业发展密切相关。特别是杭州，近年新兴产业发展迅猛。据2025年5月的官方数据，杭州全市拥有420个研发中心、44家独角兽企业，其中独角兽企业数量占浙江省的八成。

截至目前，杭州已形成能源、AI、生物医药、高端装备等多个产业集群，除阿里巴巴、吉利、华东医药等企业外，还涌现出宇树科技、DeepSeek等高新技术企业。成为继互联网电商之外另一股新势力。

大量高新技术企业落地，不仅为杭州带来产业、税收，也吸引大量技术人才落地杭州。这些人才收入普遍高于普通从业者。据杭州官方规划，到2025年，技能人才总量将达280万人以上，占从业人员比重38%。

王涛表示，大量技术人才落户杭州，部分需立即购房，有的甚至先购房再搬家；部分人才即便当下没有买房，工作生活数年后也会产生购房需求。这些新流入的技能人才是杭州楼市的重要消费群体。

未来，这些企业发展壮大及上市，将吸引更多的人才到杭州，并不断制造新富群体，为房地产市场带来持续需求。王涛认为，产业是楼市的最大驱动力。

王涛说，其原供职的房企破产后，大多数同事离开北京，前往深圳、广州、杭州和成都等地。这些城市的房企或项目对各类地产人才还有需求；而且，在房地产之外，这些城市显然拥有更多创业和就业机会。

一位在杭州创业的人士告诉经济观察报，杭州对他最大的吸引力是活力，有一个好的想法时，有人愿意一起尝试，至于成不成是另一回事，“这里很少有人给你泼凉水”。

（应受访者要求，文中王涛为化名）

（作者 田国宝）

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田国宝

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