南京中海丽舍陷入八年换物业无果泥潭，之三：住宅物业死结如何解

接之二、之一：

在城市住宅的万千故事里，南京中海丽舍的经历堪称一部跌宕起伏的现实剧。它不仅关乎一个小区的日常管理，更像一面镜子，映照出中国住宅地产和物业三十五年野蛮生长背后的重重乱象，以及业主与业委会在夹缝中艰难求生的无奈与挣扎。

一、中海丽舍现象，投射出：中国住宅地产和物业35年野蛮生长的乱象和后遗症

各个小区，在前期物业服务十年左右后，业主面对的结果基本一致：小区景观绿化日渐凋败，水景成乱石滩，卫生死角多年无人打扫、草坪多年秃噜皮.......；外墙开裂空鼓掉皮、渗水漏水发霉问题严峻，并且掉落面砖、石材、抹灰层还存在危及人身安全重大隐患......；消防设施设备，要水没水、该响的不响、不该响的乱响，消防通道车辆乱停、杂物乱堆，总之多数小区消防基本瘫痪......；电梯老旧、受潮、缺乏保养后，故障层出不穷，异常开关门、让人心惊胆战......；监控和门禁基本瘫痪，偷盗频发和盲流乱窜，物业的安全管理形同于无......；保安变少变老、保洁变少变老，......；

总之，业主看到的顶多是扫扫地、站站岗、剪剪草、修修灯，所以业主肯定不能坦然接受这样结局！每户十年户均2.5万（含物业费、停车费、公共收益)养物业，换来这个状况，的确让人心寒。

同样是请了物业公司，只有住宅物业沦为这样情况；同样的产品，住宅物业的电梯、门禁、道闸、消防设备、摄像头、电脑、监控等几年坏到接近瘫痪，非住宅物业却很少出现这样的局面。很多业主自家的或单位的，哪怕是自己农村老家很少有人管理维护的房屋和设施、摄像头、电脑等，也不至于老化或损坏到无法使用的田地。

现状：水系干涸乱石滩、绿化斑驳荒草地！

原状：芳草萋萋，流水潺潺

没有对比，就没有伤害，业主们，十年后才恍然明白，自然而然开始自救，因而更多业主开始关注物业问题，并投入到保卫家园、建设家园的行动中。故各小区纷纷要求成立业委会，要求当家做主，要求解聘前期物业，要求收回巨量代管公共收益，要求收回被开发商或物业侵占的共有产权，也成为理所当然的诉求了。

二、中海丽舍现象，投射出：中国住宅业主和业委会的夹缝求生35年的无助和悲歌

业主和业主当家基础知识：

（1）业主选业委会如开盲盒，谁偷走了业主知情权和当家权？

南京中海丽舍东苑2005年竣工，西苑2007年竣工，目前才第三届业委会，交付近20年，一直是中海地产旗下的中海物业服务。

2015年5月小区首届业委会消亡，2017年7月才开始重新筹备第二届业委会，目前第三届业委会上位才一年多点，这充分说明筹备第二届和第三届都了充满坎坷，个中滋味只有不言而喻。

这也说明。多数业主可能就是得过且过的状态：和多数小区一样，绝大多数业主都对小区公共事务漠不关心，出现物业替业主当家，或小区部分业主当家做主现象就较为突出；在是否支持筹备业委会和是否赶走物业的决策上都不太有主见，所以才会出现中海丽舍这样的八年换物业折腾无果的现象。

另或许，多数业主还心存央企大牌物业一定靠谱的幻觉吧；再加上，现在普遍的操作方式，业主处于开盲盒选业委会状态中，筹备组或社区把关后，推上来的业委会候选人是骡子还是马，业主却心中无数。这个暗箱，街道居委、保盘和撬盘物业、别有企图的业主，都心知肚明，都在围绕这个暗箱做手脚，只有业主太傻太天真，坐等业委会降临中。

报名候选人变成正式候选人的过程，各街道居委的多数指导意见是：由筹备组决定、或者由报名候选人内推决定；而筹备组 正副 组长，多数地方是由街道和社区代表担任，等于是由非业主当家，由于利益和需求不一致，筹备组内部产生冲突和博弈，也成为必然现象；当然，博弈最终无效，多数结果是：街道社区掌控了筹备过程和筹备结果。

另外，由于善良正义的业主，不积极参与小区事务，往往导致私心过重、或别有企图而潜伏业委会的人占比过高，故内推产生正式候选人的操作，往往形成恶人抱团情况，最后这样的业委会大概率将沦为业伪会或无所作为的橡皮人业委会。因为，有正常初心业主在这样的业伪会中，受到排挤和打压，难以发挥作用。

神奇的是，街道居委，往往对业主提出的报名候选人竞选正式候选人由业主海选模式产生非常排斥，排斥啥？难道是因为不可控才排斥的？难道是因为业主真当家万万不可才排斥的？

另外，这个过程往往还充满各方利益争斗。中海丽舍也不例外，第二届、第三届业委会筹备过程中，都有候选人中途放弃参选的现象。懂的都懂，肯定是有故事的。

不过还好，中海丽舍成立业委会总体上还算顺利，街道居委没有如其他地方那样，出现非常明显的站队物业、明着搅局业主自治、撤销业主大会决议、坚决不备案的怪事，也算不幸中的万幸。

但是这个堂堂有名的高档小区，物业再管二十年后，问题多多；两届业委会八年抗战，业主进一步撕裂，已经成为全国物业、业委会、业主等关注焦点；恐怕街道居委也不能说与己无关，都是物业或业主惹的祸；这肯定不是实事求，这不是推卸责任、就是装白莲花。

当然很多时候，街道居委他们，更多也是无奈，因为物管条例、民法典等等只有要求、没有罚则，别说他们，乃至住建和派出所、市场监管局都得摇头，因为这些部门更高大上，似乎也管不了、管不住物业！不然，住宅物业会沦落会到现在这“人见人爱”的境地吗？但凡有主管部门能吼得住的行业，都不会像住宅物业这样，出现怨声载道、人人喊打的扇面。住宅地产繁花落幕，住宅物业底裤外露，这是巧合还是必然？

（2）制度之殇：物业管理相关部分法条等亟待革新

现在都在讨论信托制，很多人认为这是个漂亮补丁。笔者看来，现有业主大会与业委会制度、前期物业制度，才是最该动大手术的地方，其中妨碍业主依法自治的内容不纠正，信托制也救不了住宅物业！

前期物业制度的原罪

笔者以前写过相关文章：

前期物业制度，开发商越俎代庖，替业主选定了物业单位、替业主决定了物业费高低、替业主找了公共收益代管者、替业主决定了公共资产和设施的代管者、替业主找了负责承接查验的人，巧合的是，都是找的同一个人，巧合的是都是这前期物业，而且往往就是开发商的亲儿子物业公司。

这严重违背业主当家做主的自治原则，现在感觉纯纯是为了地产卖房，和让房产的物业先入占坑而量身打造的；另外，地产吸金的疯狂年代，售楼期间，物业极尽所能地表演物业的高大上，只是为了配合地产销售，帅哥美女、香车宝马、繁花似锦、流水潺潺，为了让业主掏钱卖房的情景剧表演而已；房屋交付两年后，这些都统统谢幕，还原前期物业真实面目。

导则、民法典、物管条例的部分条款，让业主当家陷入困境?！

业主基于物业的自治，听起来很美好，但是住宅开发商大哥、住宅物业小弟、住建街道居委，好像心存一百个不放心？

因为相关条款，好像也挺懂他们，好似设了后门，能方便他们阻碍业主大会成立、阻碍业委会筹备和选举。为啥，且听我娓娓道来。

业主清册掌握难：说好的业主当家，可是业主清册，谁都没有，只有问开发商或前期物业求，求不求得到，没人能帮你！给的准不准，没人告知你！要否决大会决议的时候，有人却说业主不准、清册有误！

指导帮助乱逻辑：说好的业主自治当家，但是筹备需要指导帮助，筹备组长要街道当，参与筹备的人要街道定。这个规则导致街道当小区的家。所以很多小区二十年没有业委会，业委会成立率全国不到30%，难道真的是业主不想成立？恐怕未必！

业委会备案难题：说好的业委会备案只是告知性备案，但是事实上玩成了街道住建的审批性备案。说给你备案就给你备案，说不给备案你说破天也不行、拖拉几年也没人问责。

少数人决定多数人：说好的小区业主自治，按少数服从多数原则；业委会只是业主大会执行机构。但是，对多数业主表决通过的业主大会决议，往往少数人的投诉和质疑，就能成功让街道居委作为理由并且宣布：暂停执行业主大会决议，甚至直接宣布撤销业主大会决议。

给物业设各种要求，因没罚则，成了空文：说好的物业要负责平时的小修小补，保证设施设备、建筑绿化等得到维护，结果属于全体业主的公共收益不见了，依然没看到物业的维修维护成果在哪里；说好的，续聘不成功，小区新聘物业后，老物业要与新物业做好交接，并及时退场，可偏偏很多地方上演的是：老物业三年赖着不走、新物业三年进不了场的闹剧；或者还有两年中双物业联袂服务的奇葩事；物业一句业主大会投票数据有错误，找个粉丝业主一起诉，街道住建、法院法官，就可以宣布新物业暂缓进场，让老物业继续干下去，直接让业主当家作主的业主大会决议成了空气。但是重点来了，物业不会因此承担一点责任。

法条或罚则，诸如此类的问题多多，就不一一举例了。

三、矛盾升级：中海丽舍的困局与反思，或终将反噬自身？

中海塞纳丽舍，物业20年江山不到，业委会八年换物业的壮志未酬，现在第三届业委会，反而陷入被部分业主启动罢免提案的风波中。

这场看似闹剧的大戏，折射出的问题，需要每一个塞纳业主好好沉思，然后果断作出决策，否则丽舍的明天不会更好！

（一）物业去留：业主该如何抉择？

除了看往昔，比今朝外，还要横向对比同时代同类型楼盘，给中海物业一个真正靠谱的评价。

如果多数业主觉得不值得续聘，那就团结起来表达不续聘的心声；加强与业委会的沟通交流，并做好规范，确保公平正义地选聘新物业。

如果多数业主觉得，还算过得去，那么就团结起来表决同意续聘的心声，给中海物业一个定心丸，同时优化合同，加强对物业的约束和监督，解决问题、结束撕裂。

明眼人都能看得出来，提议罢免业委会，不全是因为业委会做错了什么，和第三届业委会坚持要换物业、要引入新物业息息相关。

君不见，塞纳丽舍第二届业委会，最终没有坚持换物业后，期初讨伐罢免第二届业委会的声音，不就很快消失了吗？

（二）矛盾根源：为何不能和平共处？

塞纳丽舍目前乱局，中海物业若说自己没有背后捣鼓，我想傻子都不会认可的。所以，为啥保盘一定要硬刚？所以部分业主，甚至中海物业，为啥一定要与业委会势不两立呢？只有一个原因，双方没有想谈判解决问题的想法！

就像以色列一定要干趴加沙、以色列要毁灭伊朗核能力，无他！太过于自信，或心中只有自己的欲望，加沙的血泪与饥饿，伊朗的人民与民生，都不如自己犹太复国梦重要。

同理，对于少部分业主和中海物业，乃至第三届业委会，要多考虑全体业主的利益、整个小区的利益、自己的口碑和名声，要掂量这些和自己欲望比，孰重孰轻！

既然中海物业，心恋恋塞纳丽舍，不愿离去，那么不论保盘业主、撬盘业主，都是业主，挑起内斗，哪一方伤了，都对自己不利，何苦要硬刚下去呢？物业这点破事，其实谁都能做，但谁都能不能做得非常完美，理论上中海物业做不好的事儿，别的物业也不能做好。

幸福的小区总是相似的，都是物业真有要做好的心，有任劳任怨并积极上进的物业人，再加上物业和业委会和谐共处，这才让小区得以改观的。否则没有这些基础，换不换物业，或者换了物业，最终难出效果。换物业越换越差，业主逃出狼窝又进虎穴的事情，也真不少！

说白了，如果多数业主不关心小区公共事务，还选不出真正为小区奉献热情人进业委会，有了这样的业委会还不珍惜，那么换谁来做物业，这小区必然都是韭菜，都是冤种；业主不团结、普遍不关心小区事务，普遍无当家做主的意识，不收割，那就是物业太心善了！

若骗子的存在，唯一的好处是能让人提高智商，学会自我保护，变得聪明；那么同理，无良的物业的存在，若唤不醒业主当家做主的意识，甚至还有业主为这些无良物业站台，甚至宣传没有业委会的天更蓝、水更美，那真是浪费了住建教育业主的一片苦心了！

另外，居委、街道、住建，也好好好思量思量，自己能做什么，该做什么，怎么做最合理，怎样才能促谈促和，不能事不关己高高挂起，不要轻易选边站队，更不能助纣为虐。一定要摸清了解多数业主的感受和观点，并鼎力支持并维护多数业主的利益，更不要谁闹谁有理，否则乱了规矩，除了威信扫地之外。自己的居住的小区，终将因为职能部门的无能，而同样深陷泥潭！这就是反噬。

全国各地业委会的常见错误类型

写了中海丽舍三部曲，不少业主要我评论第三届业委会是业委会？还是业伪会？其实我想说：这已不重要，小区的事情，闹到这个份儿上，就算初心满满，也难说是优秀而成功的业委会的，多少存在略微不当之处。

但多数业委会成员，从未做过业委会，甚至没做过百人以上的管理岗位，要求其工作没有瑕疵，显然就是对物业错误司空见惯、对自己人吹毛求疵，非蠢即坏！

笔者多年观察，不少业委会怀着一腔热血，初心满满，但是由于各种原因，导致越做越艰难，小白业委会常犯的错误如下：

（1）决策失误：民主决策意识欠缺，重大决策缺少调查研究，未能掌握多数业主意见，就盲目决策，导致决策结果不符合多数人意愿；或把业委会当官来做，用业委会意志代替业主意志；或者，盲从居委会或第三方或法顾，缺乏辩证思维或质疑思辨，被带入误区，成为别人赚钱道具，自己却深陷泥潭。最终导致信任崩塌，躺平而终。

（2）刚愎自用：对业主不够尊重，不能团结多数业主，甚至拉帮结派，大搞业委会一言堂，从而导致缺乏广泛而坚实的业主基础，或一意孤行引起业主逐步反感，最终孤立无援或无人响应，郁郁而终。

（3）急于求成：对困难预估不足，对所需知识不求甚解，对程序和规则不够敬畏，事情没做多少，业主信任尚未建立，就要做大事、啃硬骨头等等，然后仓促行事，最终虎头蛇尾，导致业主信任逐渐耗尽，落寞而终。

（4）聊胜于无：完全由物业或街道居委会送来的业委会，多半这样，往往来去无踪，往往神龙不见首尾。有没有业委会，业主都傻傻弄不清了，三年一晃，又坐等天降业委会了。找成绩没有，找大问题也没有；当然，这类型的小区，就算他们有大问题，这帮坐等天降业委会的业主们也发现不了，因为除非小区的天塌下来，他们才能关注一下。

结语：愿天下没有难做的业委会

致住宅业主：

业主要知道业委会在干什么、多数业主在想什么，丽舍小区真正需要什么；中海物业还能进步吗，他们能为过往弥补点什么？或者若换了物业，业主或业委会又能拿什么约束或监管新物业、以便他们能兢兢业业做事？

致业委会：

小区不是业委会的小区，是全体业主的小区，小区的命运掌握在多数业主的手中，所以除非业委会有70%业主真正拥护和认可，在小区做不到一呼百应的效果，请千万别代替业主做决定！

一些业委会人，觉得自己当选是有70%以上业主给自己投同意票，就觉得自己是业主认可的人，自己想法能代表业主想法了；这个想法很危险、很狂妄，其实业主只不过觉得该有业委会而已，不让大会流产而已，或许阿猫阿狗在名单上，都是这个结果。

没有激发业主积极参与，并以多数人意见为决策依据，就单单是业委会几个人或个人别的意志做决策，对了、或者影响不大，业委会还稍能安稳，如果决策错误、或影响一些人的利益，业委会必然面临各种指责、坐如针毡。

当然，如果初心满满，依旧不改，那么就应该相信多数业主，他们不是乌合之众，只要是有利于小区整体利益的，多数业主一定会明白并支持正义的业委会的。

所以，业委会做正确的事，不用藏着掖着，请大胆让业主参与建言献策，请大胆宣讲如实利弊好处，阳光下做事，放在台面上做事。

让业主参与民主决策，起初难怪，也会闹闹嚷嚷一阵子，但是当小区习惯了由多数人决定小区大事的氛围，以后业委会的路越走越轻松，小区业主反而会越来越理性，最终形成共创美好和谐家园的局面。

致住宅物业：

随着地产步入黑铁时代，业主意识的普遍觉醒，物业跟着地产爸爸混吃混喝、吃香喝辣的历史一去不复返。

住宅物业的当下，必须要学会非住宅物业的生存法则：按甲方要求办、按合同要求办，是物业人的起码规矩。

那种乙方做成甲方爷的日子，那种业主预付的物业费、代管的小区资金和资产，莫名其妙都变成住宅物业的利润和资产的混沌，终将逐步澄清，赚该赚的钱，做该做的事，才是住宅物业得以生存、重塑行业形象的必然之路。

致居委街道住建：

不论帮助指导也好、物管会也好、居代业也好、红色物业也罢，D建引领也罢，街道居委住建都必须以法律为准绳，以保护多数业主利益为导向，顺应多数业主的心声为指南。

离开这些原则，对小区急难愁盼不管不问，或大搞花架子的形式主义，最终不解决实际问题，都有违初心，都要不得的！若还心存做行业利益的代言人或保护神幻想，更是使不得的，终将反噬自身！

冰冻三尺非一日之寒，很多问题牵扯面广、历史问题清算困难，如何引导物业、开发商、业主，基于事实、坦诚相待、面对未来，是考验基层干部能力和水平的试金石。

笔者观察发现，那里若住宅物业问题频发而混乱，那么那里的街道住建大体上内部廉洁自律方面，常常也很是不堪。

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