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今年京楼主打一个产品力回归，出现很多神户型。堪称诸神之战

但哪怕是神战，也会分出高下。

今天我们要聊的产品，放在众多神户型中，产品也是独一档的。

107平做出135平才有的空间感，使用率超越100%达到107.57%！不只使用率爆表，在尺度、空间处理上同样远超同级产品，堪称降维打击。

而且价格还很香~首付仅需一辆BBA的价格，就能上车北京临铁三居。项目就是北京城建地产+南山地产双国企打造的星悦时光

今年6月底，北京城建与南山地产联合以11.9亿元的底价，成功竞得位于顺义区仁和镇临河村棚户区改造项目中的SY00-0702-15、26地块R2二类居住用地及SY00-0702-16地块A334托幼用地。该项目的住宅销售指导价格定为每平方米44,000元。

基本信息

【开发商】：北京城建+南山地产（北京城建南山置业有限公司）

【项目位置】：顺义区仁和板块

【占地面积】：约5.01万㎡

【建筑面积】：约11.6万㎡

【项目产品】：7-11层精装洋房，现代简约建筑风格

【产权性质】：70年

【容积率】：1.6

【物业费】：3.98元/㎡

【绿地率】：约30%

【得房率】：99%-105%

【总户数】：864户

【楼栋数】：23栋（北区11栋，南区12栋）

【楼间距】：36.55-50.6米

【车位配比】：1：1.2

【交付标准】：精装交付

【交房时间】：2027年9月30日

周边配套

交通：对于星悦时光而言，最重要的一项发展计划是即将于明年启动的R4线建设。这将是一条设计时速高达约120公里/小时。这是个什么概念呢，现在我们北京运行的地铁大概时速30公里，顺义之前的15号线大概时速20公里，为什么呢？因为站点多。而这条R4地铁线南起管庄路西口，向北3站地就是临河站，真正实现大站快车、高效链接。所以说有了R4快线，这里就是名副其实的朝阳北外延。从规划R4快线线路图来看，从 星悦时光 所在的临河站出发，搭乘规划R4快线，可5站换乘3号线、3站换乘12号线，13站抵达工体和三里屯、5站抵达东坝、9站抵达中关村，10站抵达三元桥，紧密互联北京关键动脉，链接城市精华资源、乘势发展趋势，体验高效出行。

目前，北京地铁的平均时速为40公里/小时，站间距大约在1至2公里之间。相比之下，R4线的开通将显著缩短通勤时间，这条线路从临河到中德、从临空到东坝，不仅连接了机场快线、3号线、12号线、S6线，还实现了与两大机场、三大交通枢纽、五大产业核心区及多个城市核心商圈的互联互通。鉴于其强大的连接能力，许多专家预测R4线将成为推动北京东北部区域发展的新产业线和生命线。

3号线又名地下北三环，直达三元桥、中关村。12号线覆盖朝阳核心区，直达东四十条、三里屯。未来还将与两条线跨线运营。不用换乘，可直达中关村、三里屯。

依据《2035年北京及区域规划》，在创新创业发展轴与宜居宜业发展轴的核心节点上，顺义区正引领着创新产业集群示范区、首都机场临空经济示范区以及北京自贸区顺义片区三大高能级组团的发展。随着超过37000家国内外顶尖企业的陆续入驻，这片区域的城市蓝图正逐步变为现实，理想的生活画卷缓缓展开。产业带动资本，就业吸引人才，大量精英阶层的持续涌入，为该区域的发展注入了最强劲的信心与动力。

项目所处组团几乎都是近三年新建的社区，整体城市界面非常新。周边配套也很丰富。

独特的高能产业，比如汽车产业带、燕京啤酒、北京航空产业园……仔细看看这些，都是最近十年来的前沿行业，电动汽车，快消品，还有高产值的航空。板块还有独特产业优势，理想、现代、北汽等主机厂都在这里，或者说北京唯二的汽车产业链就在这里。

商业：上有着荟享新国展中心、祥云国际小镇、 日上免税店、 山姆会员店等 4 大国际商业。

教育上南有府学胡同小学，北有临河中学。其中临河中学就在北侧一街之隔，未来会是一所完全中学，覆盖初中+高中，预计今年开工，2026年投用。

项目还将配建幼儿园，周边2所幼儿园以供备选。未来周边将有3个公园，目前南侧的体育公园已经建成。

医疗：三甲有北京中医院、友谊医院顺义分院，私立医院和睦家

小区设计

整个项目分为南北两个区域，共计规划了23栋7至11层的洋房住宅。

整体规划864户（北区376户，南区488户），北侧15#地块为住宅用地规划11栋住宅楼，16#地块为托幼用地；南侧26#住宅地块规划12栋住宅楼，共计规划23栋7至11层的洋房和小高层住宅，整体容积率为1.6。

其中77㎡户型占比28%；87㎡主力户型占比60.3%；107㎡户型占比10.4%；变异户型72㎡占比1.3%。

园林效果

超享界面：约50m展宽大门 酒店式归家礼序

超享客厅：专属庭院会所 家庭邻里的生活合集

超享领域：洄游连廊设计 松弛生活自在切换

花园社交：主题花园，不期而遇的美好时光

亲水社交：临水社交休憩，邻里亲水相悦

主力户型

项目就三个面积段分别是约77-87-107㎡的三居、四居。使用率全部超过100%，建面约107平，能实得135平。

而且翻看所有户型，全部南北通透+全明格局，哪怕是中户也找不到一个暗卫

建筑面积约77平方米的洋房，星悦时光几乎所有楼座的边户都设计成了这一户型，不仅实现了南北通透的方正布局，还提供了约270度的观景视野。在这个尺寸下能够实现三房的设计本已不多见，还实现了全明格局。在空间的布局上，从独立的入户玄关、U型厨房，到LDK一体化的经典格局，以及南向约7.2米的面宽，每一个角落都经过精心设计。即使是在过渡空间中，也巧妙地规划了储物功能，这样的设计在以前几乎是难以想象的。

建委网显示套内面积占比约78.17%左右，拓展面积约20.55㎡——南北卷了2个挑空和设备平台，南面卷了1个封闭阳台，侧面卷了4个飘窗，让实际使用面积变成约97.11㎡，实际可使用率105.02%。重点是77㎡，客厅面宽约4米，主卧约16㎡，北向两个卧室分别达到了约11㎡、约8.1㎡，这个属实有点夸张了。

建面约77㎡及87㎡（中间户）户型示意图

建筑面积约87平方米的双卫三居（边户），南向三面宽约10米，设计亮点包括独立玄关与家政间、端厅飘窗提供270°观景视角、LDK一体化空间搭配U型厨房，南向观景主卧套房配备干湿分离的双明卫生间。

建委网显示套内面积占比约78%左右（中户78.17%、边户78.22%），拓展面积中户约18.74㎡、边户约22.23㎡——南北卷了3个挑空和设备平台，南面卷了1个封闭阳台，边户侧面卷了2个飘窗，让实际使用面积变成中户约106.29㎡、边户约110.4㎡，实际可使用率中户99.58%、边户103.53%。

建面约87㎡（边户）户型示意图

建筑面积约87平方米的双卫三居（中户），使用面积可达约106平方米，南北通透，南向三面宽，设计特点包括独立玄关与家政间、LDK一体化空间及U型厨房、南向主卧套宽敞明亮、南向大尺度开敞阳台、干湿分离的双明卫生间。

建筑面积约107平方米的大四居，南北通透，南向三面宽，设计亮点包括侧边四联飘窗提供270°观景视角、独立玄关与家政间设计、LDK一体化空间配备U型中西厨、南向主卧套宽敞明亮、干湿分离的双明卫生间设计。

建委网显示套内面积占比约81.57%，拓展面积约27.92㎡——南北卷了4个挑空和设备平台，南面卷了1个封闭阳台，侧面卷了4个飘窗，让实际使用面积变成约135.29㎡，实际可使用率107.5%。

建面约107㎡（边户）户型示意图

样板间

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