前5月房地产市场仍处调整阶段，需更大力度推动止跌回稳

6月16日，国家统计局发布最新一期全国70个大中城市房价指数数据、房地产开发投资与销售数据。数据显示，今年前5个月房地产市场仍处于调整阶段，新房与二手房价格环比跌幅有所扩大，开发投资指标持续承压。本报告将对新房价格指数、二手房价格指数、开发投资与销售指标等进行分析，并针对“更大力度推动房地产市场止跌回稳”提出策略建议，助力行业把握市场趋势、优化应对策略。

新房价格指数

最新一期70城新房价格指数充分说明，各地要紧扣近期国常会会议精神，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，5月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-4.1%。环比值数据的风险有所扩大，需要警惕，因为其跌幅略扩大，即从过去的-0.1%扩大到-0.2%，说明各地要警惕政策效应减弱等风险。当然也需要看到，目前的跌幅相比去年尤其是去年前三季度的幅度，幅度是比较小的，也是可控的，这也使得同比跌幅指标有继续改善的空间。总体上工作思路是清晰的，各地要审视既有的政策，进一步优化，更好促进政策效应释放，总体围绕“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的方向推进工作。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从5月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.2%、-0.2%和-0.3%。而同比涨幅则为-1.7%、-3.5%和-4.9%。三类城市的环比指标面临新的压力，当然同比指标总体还是在改善的。对于各地来说，持续挖掘市场需求、持续优化政策，都是6月份以来急迫重要且关键的工作。同时持续引导市场预期向好发展，促进各线城市房价指数指标向好发展。

3、城市数量

5月份房价上涨的城市数量有所下降，反过来说下跌的城市数量有所增加。当然需要客观看待类似价格的动向。总体上价格的涨涨跌跌属于市场的行业规律，尤其是此前几个月政策效应最强，市场需求释放最好。当然需求相对来说能级有所下滑，开发商落实以价换量的策略，完全是符合供求关系的，也有助于促进交易量的上升。另外也观察到，各地考虑到高品质住宅项目的陆续入市，所以一些存量项目也在加快降价销售，这属于企业自身的定价策略。换句话说，要客观看待一些城市价格下跌的现象。

4、城市排行

当前房价指数环比涨幅为正的城市为13个，其中房价指数上涨TOP5是杭州、上海、南宁、乌鲁木齐和沈阳。其中杭州和上海的指标非常值得关注，因为其环比涨幅指标明显扩大，其幅度本身也较大。这也启示各地，要积极从杭州和上海等城市中找到楼市坚挺的规律。此类城市的特点非常清晰，城市能级高、购房需求强劲、年轻人规模大，且具有较好的产业支撑，这都使得新房价格更为坚挺。反过来，近期类似上海收购存量商品房的工作，又将更好促进库存的去化和结构的优化，都是值得肯定的。

5、市场趋势

必须准确认识当前房价指数的走势。一方面，总的形势依然是向好的，尤其是一些龙头城市，依然保持新房价格坚挺的态势，其对于市场预期稳定等都有较为积极的作用。另一方面，要关注房价上涨城市数量减少的风险，至少要意识到，房地产市场此前持续回稳的态势遇到一些新的阻力，各地要持续研究潜在需求，促进交易数据向好发展。建议各地在购房首付比例下调或优化、购房和户籍政策更好结合、将家庭住房面积低于45平方米的家庭纳入保障房对象等领域，应该有积极动作，其既可以解决短期的止跌回稳的问题，也可以促进房地产市场持续向好发展。

二手房价格指数

二手房市场和新房市场一样，要在“更大力度推动房地产市场止跌回稳”方面持续努力。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，5月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.5%，同比涨幅为-6.3%。其中环比指标有所变差，也就是跌幅有所扩大。很重要的原因是，各地二手房房东和中介反馈，近期看二手房的客户相对少了一点。当然反过来，一些房东依然有急抛的现象，挂牌价“卷”的现象比较明显。而从同比涨幅指标看，总体还是在改善的。主要是在于去年四季度以来的二手房表现还是不错的，所以会使得同比指标有所改善。目前来看，二手房也有分化，一些好学区好地段好户型的二手房，价格也基本是企稳的。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从5月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.7%、-0.5%和-0.5%。而同比涨幅则为-2.7%、-6.1%和-6.9%。三类城市环比指标有所恶化，但是同比指标均有积极改善。二手房的价格逻辑和新房还是有差异的。不同房东对于定价有不同的看法，对于价格讨价还价的空间也有较大差异，各地需要客观看到房价的走势。反过来看，若是价格有所下调，也客观上使得购置二手房的性价比明显会提高。

3、城市数量

5月份房价上涨的城市数量从此前的5个变为3个。这说明二手房和新房一样，5月份上涨的城市数量有所波动。二手房出现价格调整，也意味着认购二手房的性价比比较高。从现在一些城市小区的反馈来看，由于一些好房源也还是存在压价的现象，导致小区的价格下行。当然类似价格比较便宜，也会吸引一些购房者的积极入市。

4、城市排行

当前房价指数环比涨幅为正的城市有3个，即是无锡、洛阳和南充。这也说明，一些城市二手房市场表现依然是积极的。当然也反过来说明一点，绝大多数城市二手房的讨价还价的空间还是比较大的。

5、市场趋势

二手房依然处于价格深度调整的“进行时”阶段。客观理解此类价格特征，对于更好稳定市场预期和促进交易行情回暖具有积极作用。一方面，二手房的定价权更多和房东心态有关系，房东出现价格调整，也是基于所在小区和片区的挂牌情况和定价情况，以及也和房源的结构差异有关。另一方面，部分好地段的二手房，也会呈现价格稳定的态势，相关购房者购置二手房，可以观察此类二手房的房源质量、地段和配套等要素，积极入市购置。

开发投资与销售

此次发布的1-5月份全国房地产开发投资与销售数据显示，各地需要再接再厉，以更大力度推动房地产市场止跌回稳。

1、开发投资

1-5月份，全国房地产开发投资额同比增速为-10.7%。该指标跌幅有所扩大。从直感上看，过去几个月关于地王的消息比较多，但是现在稍微要平静一点。一方面，对于此类数据跌幅扩大，各地要积极促进指标止跌回稳，尤其是要在优质土地供应、降低开发成本等方面发力。另一方面，此类开发投资基本上出自于一些财务健康的房企，所以其质量更好，亦可以更好促进高品质住宅的供给。

2、新开工

1-5月份，全国房地产新开工面积同比增速为-22.8%。新开工指标进一步改善。今年一些优质房企积极拿地，且立足于高品质住宅等导向，持续促进开工节奏加快。而且一些融资政策也积极到位，促进开工等指标向好发展。

3、竣工

1-5月份，全国房屋竣工面积同比增速为-17.3%，跌幅有所扩大，但本身不影响各地保交房工作。目前白名单制度和融资协调机制持续推进，有助于更多项目纳入到保交付范围，也客观上促进项目的更好交付，对于购房者权益保障有积极作用。

4、商品房销售

1-5月份，全国商品房销售面积同比增速为-2.9%。该指标总体上平稳，但是已需要防范跌幅扩大的风险。销售指标是各类指标的基础，加快新房项目去库存非常关键，尤其是立足于城中村改造等工作，持续促进购房需求潜力的挖掘，是各地6月份以及下半年要迫切解决的问题。

5、待售面积

5月份，全国商品房待售面积同比增速为4.2%。库存去化迎来比较系统的两个维度。一是购房需求潜力的释放，成为进一步促进库存去化的主动力。二是各地收购存量商品房，有助于批量去库存。各地要重视这两个动力，持续促进去库存工作，也更好促进供求关系的优化。

6、到位资金

1-5月份，全国房企到位资金额同比增速为-5.3%。该指标略有恶化，也要求各地进一步做好融资等工作。尤其是在专项债、专项借款等收购库存方面，各地要压实责任，促进此类资金发挥作用，也进一步促进此类资金加快回流到开发商的账户中，促进开发商资金面的持续改善。

7、商品房销售均价

1-5月份，全国商品房销售均价为9653元/平方米，同比涨幅为-0.8%。从统计的情况看，房价的绝对值是在上升的。一般出现这种情况，说明高端项目的认购积极性增加，也说明豪宅或好地段的物业相对表现是不错的。

8、市场趋势和策略

今年前5个月全国房地产市场依然处于调整的过程中，既有向好发展的基础，也说明各地要持续努力，以更大力度推动房地产市场止跌回稳。这里提三个建议。一是要持续提高购房者和消费者的收入水平，同时前提工作是要持续在存量房贷成本降低方面发力，因为这个会显著限制购房者的消费水平和能力。二是要短期和中长期结合，尤其是要充分认识到房地产市场的特殊性和复杂性，加强对潜在需求挖掘方面的研究，并形成成体系的需求源。三是进一步降低购房成本，适当在更低的首付比例方面进行研究，或者探索先租后购等模式，促进购房者积极入市。（来源：易居研究院）

文章来源:易居研究院