上海五批次“土拍”首日收金191.57亿元 杨浦内环再现新“地王”

与今年一季度的几个批次“土拍”相比，不少房企在竞价过程中显得谨慎保守。

中房报记者 付珊珊 上海报道

上海土地市场正在回归理性。

6月19日，上海今年第五批次土地出让正式开拍。该批次共推出6幅地块，分两日出让，其中位于青浦区、闵行区、宝山区、杨浦区和金山区的5宗土地于6月19日全部出让完毕，而位于浦东新区的曹路地块将于6月20日出让。此次推出6宗地块起始总价约192.5亿元，这也是上海今年以来起始总价最高的一次土地出让。

最终，首日成交的5幅地块共收金191.57亿元，其中有4幅土地溢价成交、1幅土地底价成交。

总体来看，上海此次依然采取“差异化供地”的供应逻辑，既保持土地市场的热度，同时也迎合城市发展和市场需求变化。参拍房企中，既有保利发展、招商蛇口、中海地产、越秀地产等央企、国企，也有民营房企大华集团。不过，与今年一季度的几个批次“土拍”相比，不少房企在竞价过程中显得谨慎保守。

一位来自头部央企上海公司的投资条线人士认为，当下的市场还是比较冷静，虽然布局上海相对保险，但市场也冷热不均，试错成本太高，所以更不能拿错地。一旦决策失误，整个公司发展都会受影响。

保利发展连中两元

66亿元竞得闵行、杨浦热门地块

虽然土地市场趋于理性，但上海依然是众多头部企业争相布局的城市。

上海这一批次“土拍”共吸引了14家房企参拍，其中6家央企、7家国企、1家民营房企。从报名情况来看，杨浦区东外滩地块以及闵行区颛桥地块热度较高，而这两宗热门地块均被保利发展斩获。

今天上午率先开拍的是闵行区颛桥地块。这宗地吸引了3位竞买人，分别是保利发展、联发集团和象屿地产。在竞价环节，联发集团率先报价，随后保利发展和象屿地产依次叫价。一开始，3家房企出价都较为谨慎，报价之间相隔时间较长。而联发集团只在开场时报过价，之后便不再举牌，场上仅剩保利发展和象屿地产竞价角逐。最终经过40轮报价，保利发展更胜一筹，以总价31.4亿元竞得该地块，成交楼面价为38775元/平方米，溢价率12.95%。

此外，保利发展还在下午拿下了此次土地出让中唯一一块位于上海内环内的地块，即杨浦平凉社区01C5-02地块。该地块直线距离黄浦江仅约1.3公里，且距离轨交18号线平凉路站也仅有230米的直线距离，地理位置较为便利。最近两年，杨浦滨江板块的土地热度居高不下，楼板价屡次创新高。去年，同样是保利发展斩获了板块内一宗地块，楼面价高达8.8万元/平方米，刷新了杨浦内环地价纪录，该项目入市后超700%的认购率还创下2024年市场纪录。

值得一提的是，保利有“杨浦霸主”，不管是旗下的保利发展还是保利置业，均在杨浦深耕布局，因此对这一批次出让的这块地，保利发展也志在必得。

该块地吸引了6位竞买人，分别是上海城建、中海地产、保利发展、越秀地产、招商蛇口和财投联合体、华润置地和中能建联合体。从竞价过程来看，上海城建、保利发展和越秀地产出价较为积极。经过95轮竞价，最终还是由保利发展以总价35亿元竞得，溢价率30.79%，地块成交楼面价95530元/平方米，再次创造了板块内地价纪录。

实际上，今年以来，保利发展保持了强劲的发展势头。根据机构数据显示，今年前5月，保利发展权益拿地金额达到329亿元，位列行业第二位；从销售业绩来看，前5月保利发展是行业内唯一一家销售额突破千亿元的房企。按照此趋势，不少业内人士也预计今年半年度房地产销售冠军也依然会是保利发展。在上海，截至目前，保利发展已经斥资近100亿元在公开市场拿地。

中建八局强势回归布局宝山

大华、建发亦有斩获

在今天成交的地块中，总价最高的地块为宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块，共包含6个子地块，其中90-01为办公和商业地块，其余为住宅地块。该组团地块土地出让面积为98659.8平方米，总起始价81亿元。

在中指研究院上海数据总经理张文静看来，宝山区南大多用途组合用地属于南大板块TOD产城融合的地标，涉及超高层商业、办公建设，对开发商要求较高，因此低溢价成交。

从竞拍情况来看，该地块参拍房企较少，仅有2位，分别是中建八局和华润置地。有消息表示，宝山区南大这一组团地块中建八局是托底方，因为此前中建八局在宝山开发了不少项目。但不料半路“杀出了”华润置地。在业界人士看来，华润置地在宝山尤其在南大板块是“造城级别”的开发商，带动了这一板块的住宅发展。最终，中建八局以81.95亿元成交价竞得宝山地块，成交楼面价25488元/平方米，溢价率仅为1.17%。

金山新城地块也仅有金山城投、建发房产两家开发商参拍。最终，建发房产以12.69亿元斩获，溢价率9.8%。建发房产斩获该地块在业内人士看来，亦是意料之中。因为建发房产深耕上海，尤其是在金山的市场占有率较高，5年时间就布局开发了3个项目，对金山改善市场有清晰认知和研判。而目前建发房产在金山仅有一个在售项目，市场反响亦不错，此次拿下该地块，在该板块内进一步补充了货值。

此前建发房产还以协议拿地的方式获取了4宗核心区地块，彼时建发房产相关人士就表示上海是建发房产重点投资城市，会持续关注并获取符合条件的地块。

在此次土地出让中，大华集团是唯一一个参拍民企，并且以底价成功斩获了徐泾地块，成交总价30.53亿元，楼面价26843元/平方米。值得注意的是，拥有大虹桥概念的徐泾曾是上海楼市超级大热门板块，曾创造了一年销售近万套新房的市场战绩，蟠龙天地、万科天空之城等热门项目被“挤破头”抢购的情景至今历历在目，但随着市场降温，徐泾板块也归于沉寂，已经一年多没有新宅地供应。此次大华斩获该地块在业内人士看来较为划算，因为土地价格较低，板块内新房在售量较小，项目入市竞争压力相对较小。

接下来，上海这一批次土地出让还有一幅位于浦东新区的曹路地块，这块地也是大热门，据说吸引了安徽高速、象屿地产、国贸地产等多家开发商，想必也少不了一场激烈角逐。