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大兴西片区一个鸟不拉屎的地方这两年出了两个令人超级费解的大平层项目，一个是兴城之星，242套150-270㎡大平层产品，在2024年3月获取预售后快速被一些“内部单位”抢购一空，网签均价4.5万；一个是今年大兴第一个好房子产品，大兴梧桐府，户型起步就是168㎡，最大222㎡，目前排卡中，预计均价4.5万。

两个项目都非常低密、容积率只有1.6，这个容积率一般只有豪宅才会有，且都是大兴国企拿地操盘，一个是大兴城建，一个是大兴发展，难道它们疯了选择这里做高端改善大平层产品。那如果不疯，只有一种可能，是不是有哪些我们还没关注到的内幕发展逻辑？

首先我们先从国土空间规划中寻找答案。

在《2017-2035年大兴分区规划（国土空间规划）》规划文件中提到“重点推进大兴新城西片区、黄村火车站地区及轨道交通新机场线大兴新城站地区建设，强化与北京大兴国际机场统筹协调发展；做大生物医药基地和做强医药健康产业；提升京开高速公路以东地区的整体发展水平，实现东西均衡发展”。

从这一段我们可以提炼出几个关键信息，一是这两个大平层项目所在大兴新城西片区，是大兴区重点发展建设区域，且是排在第一位的，排在黄村和大兴新城之前；二是大兴新城西片区用的是“片区”，而黄村和大兴新城站用的是“地区”，官方文件一字之差千差万别，片区是指有特定功能和发展目标的专项规划，而“地区”，一般指有地理连贯性或者共同特征的较大区域，是非常宽泛的概念。

在这里我们可以明确，大兴梧桐府和兴城之星两个大平层项目所在的大兴新城西片区是大兴重点规划发展的核心区，而且已经公示《北京大兴新城西DX00-0403-0021等地块规划综合实施方案》。

我们再来看下大兴新城西片区的整体规划及配套落地。

西片区位于大兴新城西部，西临永定河，东侧为京沪铁路，北至五环路，南至生物医药基地北拓区，说到生物医药基地，国土空间规划中“做大生物医药基地和做强医药健康产业”，这是大兴创新产业的一张名片，“西片区”开发建设与生物医药产业基地扩区协同发展，具备承接生物医药高端产业人才提供配套服务的区位和交通优势。

而且大兴新城西片区又是大兴区五六环之间唯一具有连片开发空间的区域，也是目前北京市五环沿线唯一的有集中开发规划的片区，大兴第一次使用“先建后迁”创新模式，178万平方米安置房已全面封顶，集中拆迁腾退7个村、4545户，更是北京第一批花园城市建设试点，可以说这里代表着大兴的城市新形象。

大兴西片区定位“河畔花园 永兴之城”，据说对标新加坡花园城市，“三大公园”永定公园、念坛公园与清源公园绿心联通建设，被永定河、小龙河、念坛河湖三大水系环绕，而念坛公园又是北京一级公园，新建永定公园起点非常高，这两个可以说在全北京也很难找到对标。

区域内规划规划M20线有（19号线南延支线）、M9南延线、S6线等，设有芦城南北两站，目前已落地的有大兴老牌名校大兴一中和大兴七中西校区、大兴人民医院新院区、首都医科大学新校区，规划有中关村三小、北京安定医院大兴院区、9万㎡城市会客厅等顶级配套资源，也汇集了北京建筑大学、北京外国语会议中心等。

可以说大兴新城西片区是倾大兴区全力打造一个的产城融合的城市新区，从现有规划落地配套资源可以确定，未来这就是大兴的城市封面，也将是大兴继西红门、高米店之后一个新的宜居改善板块，而作为芦城南北站之间以及紧贴西片区核心区的兴城之星、大兴梧桐府做高端改善也就解释的通了。

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