北京国贤府二期售价低于一期，中建智地“一碗水端平”

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

几天前，Z先生又联系了花姐。

上一次聊天，还是两个多月以前。他是北京国贤府一期老业主。

“地下车库1.4万元/平米，套内面积只有50%。”他觉得有点不划算。一个标准车位的建筑面积为14.25平米，总价就是19.95万元。

这还不打紧，他发现北京国贤府二期——在一期西面的一路之隔，比一期的售价便宜不少。

花姐查了查网签业绩，二期的成交均价比一期低了2371元/平米。两者拿预售证的时间，相差了18个月。

这个现实，他坦然接受了，房子终究是商品，没有固定的价格，有浮动是很正常的事情。

在他心里，一期地块更加方正些，是最棒的。正所谓是：知足常乐。

和Z先生心态一样，一期绝大部分业主，并没有因此而产生太大的落差。

去年12月30日，中建智地+未来科学城置业联合体，以21.143亿元斩获CP01-1503-0002、0008、0009地块，溢价率0.31%。它就是北京国贤府二期。

在北京楼市，北京国贤府属于一个“另类”的存在，虽然地段一般——位于昌平区、不临地铁；但操盘者中建智地很努力，凭借产品力出圈。

一期于2023年11月拿证，供应822套住宅，至今已经网签663套，成交均价5.56万元/平米，总金额46.41亿元，地价覆盖率172%。

二期于2025年4月拿证，供应850套住宅，至今已经网签236套，成交均价5.33万元/平米，总金额12.94亿元，地价覆盖率61.2%。

如果以拿证三个月内的网签数据来对比，二期卖得好于一期的178套。

简而言之，二期的流速更快。

花姐认为原因有三：1、二期的户型更小、总价低；2、每平米单价更低；3、二期的赠送面积更胜一筹。

先来看看北京国贤府一、二期的户型配比。

一期为79平米、100平米、115平米、125平米、143平米、163平米和至180平米七款户型。

二期为72平米、90平米、102平米、103平米、116平米、133平米、166平米和168平米八款户型。

北京国贤府一二期户型组合在一起，形成了一个从刚需到改善、再到终极置业的闭环。

它们的详细分布，请看下面的户型分布图。

售价方面，北京国贤府一、二期90平米以下户型，售价拉开的比较大：

80平米以下户型，一期卖5.47万元/平米，二期卖5.18万元/平米；80-90平米户型，一期卖5.57万元/平米，二期卖5.2万元/平米。

但大户型的售价缩小了。一期180-190平米户型卖5.66万元/平米；二期卖5.58万元/平米，相差只有800元/平米。

有关售价的详细对比，请看一二期成交情况表。

花姐重点来聊聊一、二期的赠送面积，举三款面积相似户型来作比。

1、一期100平米VS二期102平米

这两款户型差异不大，南向客厅+卧室设置了内嵌式阳台，赠送一半面积；南向有个卧室都送了飘窗；北面卧室有个设备平台，全赠送。

花姐测算了一下，这两款户型的赠送面积都是9.5平米。

唯一的差异是，二期南向次卧的门朝北开，保证了客厅的电视墙的完整性。

2、一期115平米VS二期116平米

二期户型稍强于一期。在赠送面积上，二期北面多了一个挑空阳台，总赠送面积为12.8米；一期送9.2平米。

户型南向，最大的差异是客厅的面宽，一期达到4.8米，二期只有3.9米，但一期的电视墙和沙发背景墙过短。

另一个差异是，一期的厨房在北面两个卧室的中间，而一期的卧室在进门处。

3、一期163平米VS二期166平米

二期户型压倒性超越一期。赠送面积上，二期送了17平米；一期只送了13平米。

这两款户型最大的差异在于飘窗，二期侧面是通面飘窗。

而且二期还有一个最大的杀手锏，那就是入户光厅：电梯厅出来后，是一个L型的落地玻璃入户厅——约8平米，令人心情愉悦。

反观一期的电梯厅，是暗的。

花姐点评：

北京国贤府二期产品对一期，谈不上背刺。

但从性价比上看，二期确实更高。

当然，从交付的时间上，二期比一期晚了一年多。

在定价上，中建智地应该是搞了个平衡，二期拉高性价比，快速走货。如果参照一期售价，反而会让购房者犹豫。

在地块上，一期的确优于二期，二期北地块西北角有座幼儿园，有点吵闹，也影响楼栋排布。二期的南地块，南北较一期明显要更窄些。

这也是一期Z先生很自信的地方，二期跌价，他也认了。