广东
现在流行一种说法：
家里坐着无所事事的年轻人
公司里呆着债务压顶的中年人
旅游的都是朝气蓬勃的老年人
这个现象在生活中的比例有多少不好说，但是最近几年的市场，买房人、卖房人和开发商，里里外外的确发生了巨大的变化。
01
老百姓不敢轻易贷款了
给大家看一张2018年和2025年的居民信贷对比图：
2018年5月，那时大家是真敢借钱，社会新增的总贷款里面，居民新增贷款就占了54.7%，老百姓借的钱比企业、政府借的加起来还要多。
夸张点说，当时拉动经济的主力军，就是老百姓在“借钱扛大旗”。
再看现在，2025年5月居民新增贷款只有540亿，放在2.29万亿的社会融资规模增量里，占比低到只剩下2.4%，连2018年的零头都不到。
短短7年，变化翻天覆地。
随着房地产市场不再像过去那么火热，老百姓借钱买房、消费的意愿来了个180度大转弯。
像深圳的居民杠杆率，在2020年超过95%，如今已经降至70%左右。经过几年的大幅调整，深圳楼市正在让债务和资产重新平衡起来。
02
二八定律加剧
以前我们总说，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。但是最近几个月，以价换量的策略在很多中小城市逐渐失灵。一线城市的楼市则呈现出结构化行情，冰火两重天。
现在深圳楼市，什么房子好卖？地段优势明显，生活配套齐全，性价比高，品质不差的，流动性上依然不错。
什么房子越来越难卖？位置偏远的最吃亏，无论是新房还是二手房，流动性基本凉凉。郊区超高层住宅，不受待见程度尤为明显。其次是老破大产品，很多一年到头也没几套成交，正在加速被市场抛弃。
法拍市场，同样遵循核心城市资产流动性更强的逻辑。
中指数据显示，今年前5月，全国法拍房挂拍量32.4万套，同比微降0.78%；实际成交6.487万套，成交总额1016.9亿，同比降20.3%。
具有稀缺地段价值的一线城市顶级豪宅，如上海老洋房、深圳核心区豪宅等成为法拍市场的亮点，受到高净值买家积极竞逐，成交溢价显著。
楼市分化不是短期波动，而是长期趋势。
房子的价值，早已经从砖瓦水泥转向它占有的资源——地段、品质、教育、景观、圈层等。攥紧核心资产，远离边缘资产，是中产家庭未来十年应该有的财富观。
03
深圳“商改住”火力全开
以前深圳规划了大量商业工地、工业用地等，导致现在空置率有点高，而主城区的住宅供应相对稀缺，大部分都是借力旧改，周期长效率低。
政府一看，这不行啊，赶紧调头：把那些空置的商业地块改成住宅地块，搞钱快效率高，尤其挑好地段建豪宅。
光今年就进行了多次商改住，其中2块在南山深超总、宝中核心地段，而且容积率普遍降低了不少。
像4月份火速调整后的宝中南街坊地块，其中商业面积从13.75万㎡砍到3.01万㎡，直接减少了10.73万㎡；住宅部分则增加约1.2万㎡，达约14.46万㎡，整体容积率降至3.7。
有什么影响？
对想买好地段房子的人来说，是件好事，尤其是改善型群体，选择多了，以后南山、宝安中心、深圳湾超级总部基地等核心区，会有更多新豪宅楼盘冒出来。
开发商现在拿地也很谨慎，钱要花在刀刃上。地段好谁都想要，但如果政府要求配建太多商场、写字楼，开发商就觉得压资金、风险大，不敢接，宝中地块第一次流拍就是这个原因。
政府学乖了，调低商业比例，增加住宅面积，这样开发商算得过账了，才愿意掏钱。
目前活跃拿地的都是像中海、华润、保利这种财大气粗的央企国企。
说明啥？政府铁了心要稳楼市，核心策略就是，在好地方多盖好房子。
上面喊话“推进好房子建设”，深圳心领神会，立刻行动。
过去深圳太重视工业和商业用地，住宅地给少了，现在是在“纠偏”，平衡供需。
但新的平衡仍需磨合：政策制定者需精准施策，房企要精打细算，购房者则期待真正的“好房子”。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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