股东会见闻录 | 龙湖“安全第一位”

观点网 每逢龙湖集团高层与投资者进行互动，5个航道（地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造）都必然会被问及，6月18日的龙湖周年股东大会也不例外，而且与去年一样，去库存、提前安排偿债仍是重点工作，而运营及服务业务成为了公司利润的主要贡献来源。

据悉，此次周年股东会依然由董事会主席及首席执行官陈序平先生、执行董事及首席财务官赵轶先生、执行董事张旭忠先生、执行董事沈鹰女士、非执行董事孙佳慧女士等高层列席。

大会相关议案表决完成后，随即进入交流环节。

据与会投资者透露，对于房地产行业大势，张旭忠表示，今年以来政府继续在持续出台一些支持楼市的政策，尤其是五月份央行的降准降息政策也已经落地。还有部分城市也推出了一些例如购房补贴和人才房票等政策。这些政策短期对市场带来了一些脉冲式的波动，但是持续性比较弱。

其提到，进入5月份以后，在双节的节假日带动下，部分房企的单月业绩实现环比提升，龙湖5月份的全口径销售额环比4月份也提升了26%点。但在价格方面，5月典型房企的新房价格降幅达到了5%到10%，同时二手房价格环比也在持续下降。

“整体来看，市场规模和房价的降幅仍在进一步扩大，各个城市之间还有包括新项目和老项目之间的这种分化也在加大，所以市场和客户的信心还在修复当中。”

“安全第一位”

“在这么一个背景下，龙湖今年下半年的销售策略还是继续攻坚存货的去化，一方面还是会结合客户的一些核心的诉求，强化我们的专业能力。”张旭忠如此表示。

在他看来，购房者对“好房子”的认可或许就是专业能力的最好证明。

据了解，龙湖北京的“观萃”项目，作为全国第一个正式落地的“好房子”项目，截止到5月份的销售套数就超过了200套，排在全北京市的套数第七名。此外，重庆的御湖境项目，作为龙湖新一代高端产品线的标杆作品，在5月27号也实现首开，第一批次6亿多的房源也全面售罄，刷新了重庆年度首开的纪录……

虽有良好的销售表现，但在龙湖看来，有质量的签约和回款更是投资者关注的，因而龙湖会继续以项目操盘为核心，依托龙湖的数字化能力，对项目实施精细化的管理，敏锐捕捉市场的窗口期，加快决策。

据参会投资者透露，龙湖还针对一些商办车位，以及现房的难去化的项目，也组建了专职的团队进行破局，以实现高效快速的去化存货，实现有质量的签约和回款。

在投资方面，张旭忠强调，龙湖始终把公司的安全放在第一位，投资方面继续坚守投资纪律和投资刻度，即聚焦高能级的城市，做到优中选优。据悉，今年1-5月份，龙湖陆续在上海、苏州、重庆、贵阳等高能级城市获取了四幅土地，这与龙湖一贯的投资策略相吻合。

“接下来，我们在保证债务安全的前提下，还是会择机选择一些新的土地，同时会根据市场的变化，来确保我们弹性的供货节奏，这就是龙湖下半年的预判和对龙湖销售和投资方面的策略。”

事实上，除了张旭忠强调“安全第一位”之外， “安全”一词也被赵轶多次提及，毕竟房企的资金安全仍是投资者聚焦的内容之一。

参会投资者透露，赵轶提到，龙湖集团一直以来坚守财务安全的发展底线，坚决安全兑付所有的债务，有息负债规模稳步下降，债务结构不断优化。

过往数据显示，2023年及2024年，龙湖连续两年实现含资本性支出的经营现金流为正，负债累计压降超过了300亿元。“对于2025年到期的债务，公司已经有非常充分和清晰的铺排。截止目前，我们已经兑付了70亿的国内信用债。”

“对于年内剩余待归还的债务，公司也会提前安排好资金，保障偿债安全”，赵轶如此表示。

赵轶介绍，目前龙湖集团的开发贷一切很正常，新项目有序下贷，老项目该还就还，余额会不断地减少。而经营性物业贷，今年预计会净增100亿元以上，而上半年目前已经净增了35亿元。海外的美元债大概还剩13亿美金，从2027年才开始逐步到期。国内的长租贷款今年会预计新增15亿元。

他总结道：“到2025年底，我们基本上会穿越整个债务周期，也是我们穿越周期的最后一年。这个时候我们的有息负债会来到1400亿左右，账期会更长，结构会更加优化。”

赵轶还向与会投资者介绍，接下来龙湖会坚守融资和资金管理的几个策略。第一，会继续坚定有序地压降债务，确保公开市场不违约，银行贷款不逾期、不展期；第二，进一步优化债务结构，加大长期负债，控制好短期负债，同时永远提前去筹划债务的规划。第三，坚定有序地进一步压降海外负债，同时保持百分之百的掉期，确保汇率的波动对公司没有影响。

穿越周期后

事实上，作为民企代表企业，龙湖的资金安全有目共睹，除了有超前的资金安排之外，运营及服务业务的功劳也不容小觑。

陈序平就提到，这几年龙提前踩刹车，包括提出以经营性现金流去压降负债的战略，整体是非常行之有效的。“所以穿越周期后，我们的基本盘就是非常优秀的债务结构，加上我们用现金流去驱动增长的业务模式。”

会上，陈序平还介绍了龙湖基本盘、增长盘、创新盘的表现，这些构成了龙湖发展的大概样貌。

关于基本盘，据投资者转述，到今年底之后，龙湖仅余不到1400亿元的有息负债，每年需要归还的信用融资非常少，几乎用龙湖C4、C5（物业管理、智慧营造）两个轻资产行业的收入就足够覆盖。而龙湖的银行贷款里面，有接近1000亿的银行贷款是用经营性资产做抵押，而且周期基本上在10到15年，是用租金去偿还的经营性贷款。

“所以这部分也是不会有任何安全问题的，所以这就构建了一个非常牢固的基本盘。同时这几年龙湖坚持以正向的经营性现金流去驱动业务的增长，我们已经连续实现了这个目标。”

陈序平认为，一旦这个动作成为公司业务的习惯，那未来穿越周期后，龙湖的正向现金流就不用再去偿还有息负债，“那正向现金流就可以成为公司下一步去增长的基本盘。”

关于增长盘，陈序平介绍，增长盘主要来源于龙湖C2到C5（商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造）四个运营及服务赛道，且四个赛道都保持利润持续增长态势。

据介绍，其中C2商业项目，1到5月份的收入同比增长了5.7%。截至目前，龙湖商业项目已经开业90座，开业率整体97% 。1到5月份整体的销售额、客流量都实现了20%左右的增长。据透露，2025到2027年，每年还会保持开业10座商场左右，同时通过CapEx改造、空间优化、业态优化等组合拳，把已经开业的项目实现同店同比增长，希望整个航道能实现持续的收入增长。

C3航道近几年的策略是不断优化资产盘面，即主动撤出一些亏损的承租经营项目，同时优化有利润的项目。这两个动作的叠加使C3资管航道过去两三年都实现了利润增长。

C4物业管理航道，现在累计在管的项目超过2200个，在管面积是4亿方。上半年1到5月份收入同比基本持平，全年预计会录得增长。

C5智慧营造龙智造航道。“这个航道从2022年成立以来，实现了快速的增长。2024年全年实现12亿的收入，同比增长52%。今年1到5月份收入同比有较大幅度的增长。这个航道预计全年也会获得一个快速的增长。”

陈序平总结表示，C2到C5四个运营及服务航道将成为公司未来收入及利润增长的主要来源。每个航道也在逐步构建自己的显著护城河，比如说C2，到今年底预计整个开业项目会接近100个，能够成为整个中国商业收入前二、前三的位置。C3目前在中国国内集中式资管航道中，“利润是肯定是领先的”。

C4航道，连续16年的服务满意度到90%以上。现在已经接管了4亿方，同时还有接近2亿方待接管。这也是构建了C4的一个护城河。C5航道的收入增速，包括实现利润的情况，在行业里头也算是一个头部的选手。

“所以我们C2到C5这四个航道都要成为他所在领域的绝对的一个竞争优势。这也会构成未来公司的一个增长的盘面。”陈序平向投资者们释放信心。

据投资者透露，除了基本盘与增长盘之外，龙湖也在规划一些创新盘，主要是有两个部分的规划：

一部分是针对其会员，龙湖在今年年初上线了龙湖的APP，今年的下半年，会把所有航道的会员一同上到这个APP上，成为构建“一个龙湖”直达客户的生态，未来其2000万的会员，龙湖可以通过线上直达用户，创新试点去做一些直达用户的销售，以突破航道的壁垒和界限，直接创造一些收入。

第二部分，龙湖从2018年提出空间即服务，包括数字化战略，过去通过七八年时间，数字化取得了阶段性成果，但结合当前的AI风口及整个战略，龙湖在数字化的基础上再去赋予智能化的翅膀，从空间即服务转变为智创空间、智享服务的战略，能够通过AI去赋能业务，去取得更高的效益。据称，龙湖也在尝试构筑一些AI的基于未来不动产行业的智能体业务规划，并期待这些业务能够成为未来的增长引擎之一，这些业务未来也会放在龙湖的千丁数科板块里。

2025作为龙湖穿越周期的最后一年，已快过去一半，而在龙湖高管们眼中，一切均已安排妥当，只待验收成效。

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