这家房企“掏家底”艰难化债，实物资产抵偿10亿应付款

以实物资产抵偿十亿债务！近期房企化债又出新“招数”。

6月18日晚间，上市物业公司荣万家发布公告称，为收回应收款项余额，与荣盛发展订立了2025年债务抵偿框架协议，交易总代价约10.7亿元，应收账款将转换为实物资产。

在此之前，荣盛发展已通过“以物抵债”的方式，两次化解对供应商等的债务，共涉及资金23.13亿元；若加上本次对物业公司的动作，该房企“以物抵债”规模已达33.83亿元。

今年以来，房企债务重组节奏有所加快，但除了几家进展较快的房企，仍有不少企业还在摸索整体方案，且重组条款越发严苛，“以物抵债”则是企业短期应对的方式之一。

物企艰难回款

1.27万个停车位、5479套储藏间，以及112套住宅、公寓及商业单位，近日荣万家披露了一项与大股东的“资产抵债”交易。

公告显示，为进一步收回应收款项，荣万家与荣盛发展订立2025年债务抵偿框架协议，荣万家已有条件同意收购、荣盛发展有条件同意出售前述资产，总代价为10.7亿元。

根据2025年债务抵偿框架协议，荣万家与荣盛发展协定，集团应支付的收购清偿物业的代价，应按等额基准抵销余额，因此将不会向荣盛发展集团另行支付现金。

具体而言，前述1.27万个停车位，包括广东省228个、河北省2376个、江苏省3221个，辽宁省2196个、山东省1606个、重庆市1612个等多地车位；112套住宅、公寓及商业单位包括河北省39套、辽宁省26套、重庆市17套等。

荣盛发展是荣万家的大股东，自从背靠这棵“大树”上市后，荣万家的应收账款一直在较高的规模，2024年报显示其应收账款达21.16亿元，比同期19.59亿元的营业收入还高。过去三年，荣万家还对应收账款计提减值拨备合计4.3亿元。

而本次收购事项交割后，预期清偿物业将分类为荣万家的存货、相应增加约10.7亿元；同时，公司的应收账款将减少约10.7亿元，且预期后续转售将为公司带来收入及现金流。

荣万家表示，之所以达成上述协议，是由于荣盛发展面临财务压力，以及房地产业务低迷的影响，通过收购清偿物业，能有效回收未收款项，并减少公司的应收账款。

因荣盛发展拥有荣万家62.64%权益，此次收购事项构成关联交易。荣万家将召开临时股东大会，以批准2025年债务抵偿框架协议及收购事项，荣盛发展方面放弃表决。

荣万家是一家提供物业管理及服务的上市公司，在管的物业组合包括住宅物业和非住宅物业，非住宅物业包括商业物业，如购物中心、写字楼及酒店式公寓、产业园等。

过去几年，荣万家经历了业绩滑坡期，2020年～2024年营业收入分别为18.07亿元、25.63亿元、20.15亿元、18.32亿元、19.57亿元；归母净利润分别为2.64亿元、3.99亿元、2.42亿元、1.26亿元、1.14亿元，2022年后盈利情况持续下滑。

数次资产抵债

在本次十亿量级的交易之前，荣盛发展已有过“以物抵债”的案例。

6月11日，荣盛发展发布公告，宣布以物抵债的方式共计化解8.1亿元债务，涉及下属子公司写意园林的1.03亿元借款，以及供应商南京宁渌、河北中凯等相关债务7.07亿元。

据悉，早在2021年时，因经营所需、增强地产开发项目工程实施的稳定性，南京宁渌、河北中凯曾分别向金融机构申请融资，由荣盛发展及下属子公司提供担保。

截至公告日，荣盛发展的子公司在廊坊银行还有未偿还借款。同时，南京宁渌、河北中凯、众和建筑、超安园林作为公司重要供应商，与部分子公司存在未结债务，且在金融机构的债务也未结清。

为解决上述债务问题，荣盛发展旗下三家子公司与廊坊银行及相关主体签署《以物抵债协议》，用旗下的土地、商品房、酒店物业等资产抵债，总抵债金额约8.1亿元。

荣盛发展表示，此举是为了化解子公司及供应商的债务问题，降低整体债务风险。与上述供应商有未结债务的子公司，将与供应商签署协议，等额调减彼此间的未结债务金额。

而在此之前，即今年5月19日时，荣盛发展也曾以旗下资产抵偿对供应商的欠款，用位于海南、河南的两个酒店资产，对供应商南京宁渌、河北中凯化债15.03亿元。

在数次掏出资产、以物抵债的同时，荣盛发展还推出了“以股抵债”方案。

4月22日，荣盛发展发布公告称，公司已梳理整合酒店、代建、商业管理、产业服务等相关轻资产板块业务，用来搭建“挚享平台”和“至启平台”，以其股权作为偿债资源实施债务重组，合计拟化解160亿元债务。

据悉，本次债务重组的交易方，是荣盛的经营债权人及金融债权人。经营债权人为业务合作方，包括工程施工方、供应商、规划设计单位等，金融债权人为公司债券持有方等。

荣盛发展表示，以下属子公司股权抵偿债务，一方面将盘活存量资产、优化资产负债结构，增强持续经营能力，推动轻资产转型。不过，该方案能否得到各方同意并落地，还有待观察。

2024年，荣盛发展归母净亏损84亿元，今年一季度归母净亏损近9亿元。截至一季度末，荣盛发展现金及现金等价物16.48亿元，较2024年末下滑；短期借款0.94亿元，一年内到期非流动负债274亿元，应付账款275.1亿元，应付利息56.7亿元。