今日高度聚焦@招商望海玥家园官方售楼处发布：书写未来尊尚生活!

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温馨提醒：我们楼盘售楼部400电话没有设置任何所谓的“分机号”，拨打前请仔细甄别，注意保护个人隐私！谨防上当！

▪️区位：南山蛇口望海路与湾厦路交汇处，紧邻2/8号线东角头站（步行200米）开发商：招商蛇口+渔二实业（国企背书，品质较稳）

▪️体量：占地9072㎡，总建面6.6万㎡，容积率7.25

▪️产品：2栋住宅（45层）+1栋公寓（39层），可售商品房仅52套

▪️户型：67㎡两房、88-112㎡三房、125㎡四房

南山城市更新和土地整备局公示了蛇口望海玥家园项目建设工程规划许可证及总平面图，根据官方公示的相关数据，望海玥家园共规划395套住宅房源，其中回迁房343套，普通商品房52套，67-106-112-125平2-4房，望海玥家园为招商渔二村旧改项目，作为深圳蛇口最古老的渔村之一，该项目的旧改历程漫长且曲折。项目从2006年启动，2018年开拆，直到2022年招商正式接手后才开始动工，今年年底有望入市。从启动到入市，耗时将近18年。

公寓官方户型图:

60㎡效果图

※住宅户型图※

（楼盘效果图）

项目位于深圳市南山区，建设内容为2栋44至45层住宅楼、1栋35层公寓楼等，总建筑面积 91523平方米。项目是招商蛇口焕新深圳南山片区的重要一步，将结合蛇口半岛的滨海优势，建设集商业、娱乐、文化、居住于一体的具有滨海渔港风情的高端商业居住区，利用渔港码头、游艇俱乐部等特色元素，传承“渔文化”，充分展现国际海滨城市风情。

望海玥家园地处蛇口老城区，周边有半岛城邦、南海玫瑰花园等传统豪宅区，不过望海玥家园属于“二线海景”，项目南侧有一个老小区有遮挡海景景观，有少量房源可以看海。

由于该项目地理位置十分优越，与中信东角头项目、半岛城邦五期并称“最值得打的三大新盘”

海景地段+地铁口物业

招商渔二村旧改地块在蛇口老街、湾厦路和望海路交汇处。步行220米左右，就能到达最近的2号线东角头地铁站。

蛇口，有两个深圳最纯正的渔民群体——渔一村、渔二村，置身其中空气中仍然带着海腥味。当然，蛇口也是一个有情怀的地方，正是因为它和深圳城市化的发展历程有找密不可分的关系，决定了它现在优越的区域和地段价值。

然而，蛇口最后的渔村也即将消失，退出历史的大舞台。城市化的发展必然伴随的是城市更新，这两个渔村也将被深圳两个地产大鳄万科和招商操刀改造。

概括来讲，老蛇口留下了很多历史符号的建筑印迹，但已经赶不上规划的定位要求。东角头地铁口周边聚集了多个项目，渔一、渔二村旧改，渔人码头改造、蛇口油库搬迁、东角头土地整备出让等。从改造方向来看，未来片区内会有更多的住宅产品供应，并配以高端商业，整体提升可期。

半岛城邦旁，准地铁口新盘！

部分楼层或可看海景

渔二村旧改项目，位于南山蛇口街道望海路与湾厦路交汇处，蓝漪路以东、望海路以北、蛇口老街以南、湾厦路以西。

从2/8号线东角头地铁站A出口出来，到项目仅约200米。

据悉，项目占地约9073平，规划总建面约6.6万平，容积率7.25。

公寓更靠近望海路，距离海边更近，住宅部分则靠后，靠近蓝漪花园以及后面的渔二村。

在景观视野上，公寓及1栋二单元的视野会相对好一些。

一路之隔是渔二村的办公楼，目前是荒废状态，也被围挡围起来了，后续应该也要被拆除。

就算能卖上豪宅的价格，但是跟豪宅的调性还是会有差距。

在蛇口，招商拥有丰富的豪宅开发经验，在片区内已打造了多个网红豪宅盘，产品这一块应该问题不大。

历时18年

周边二手房蓝漪花园10万/平

半岛城邦三期23万+/平

渔二村位于蛇口街道中部，始建于20世纪20年代初，至今历史已近百年，也是深圳蛇口最古老的渔村之一。

2006年，渔二村被列入旧改，随后便如同其他项目一样，开始了长达17年的漫漫旧改路：

2011年，渔二村举办项目启动暨合作签约仪式；
2014年，渔二村业主进行签约，于2015年基本完成签约；
2018年，渔二村开拆，拆除完毕后便一直作为临时停车场；
2021年，招商接手渔二村旧改，并于2022年年底正式开工。

历时16年，动工了就意味着项目进度向前迈了一大步，虽然现在停工了，但建起来也会很快的。

除了地段优异，项目的各项配套也是能打的。

交通配套上，距离最近的地铁站是2/8号线东角头站，在200米范围内，还有在建的地铁13号线。

教育配套上，周边有蛇口学校、南山外国语滨海中学、育才中学等，都是南山区不错的学校。

商业配套上，项目自带商业，周边有海上世界和太子湾K11等，过去约10-15分钟左右，还是比较方便的。

距离项目不远处就有蛇口市场，沿街也有不少商铺。

老蛇口本身居住氛围就非常浓厚，十分宜居。

项目附近还有滨海栈道、女娲滨海公园、深圳歌剧院（在建）等大型休闲配套，完全的豪宅配置。

周边二手房方面，目前旁边蓝漪花园的指导价在8.4万/平，最近市场成交价在10万/平左右。

淘房志实拍

对面的半岛城邦成交价就更高了，半一、半二的市场成交价在15万/平左右。

半岛城邦三期个别看海户型成交价格在20万+/平，目前平均成交价在14万/平左右，低的12-13万左右。

淘房志实拍

2022年的蛇口，新盘表现相当不错，如招商仕林臻邸、招商玺家园、华侨城新玺，先后开盘都取得了较好的成绩。

可见深圳的有钱人对蛇口还是很认可的。

渔二村虽然存在超高容积率、周边城市面貌较差的缺陷。

但蛇口新房供应少，倒挂价差较大、部分楼层还是海景房，应该也会卖的很不错，所以操盘方更加不急于这一时了。

优点：

1、蛇口未来难得的新盘，地段不错，配套完善，生活气息浓厚

2、与渔一村旧改（万科蛇口公馆）相比，渔二村旧改位置更靠近海边，视野和景观更优

3、临近的蛇口渔港将升级改造，未来交通上将连接深圳湾

不足：

1、项目体量较小，两栋住宅一栋公寓，园林面积不大

2、容积率较高，7.25

3、周边城中村比较多，城市面貌欠缺，改善开发周期长

4、住宅户型偏刚需，上车门槛不高；也有商务公寓，公寓有单间，一房两房，最大面积60平，意味着楼盘定位不会太高

深圳学区政策（2025年）：

1. 租赁凭证要求：在南山区，租户需在2024年4月30日前办理《深圳市房屋租赁凭证（住宅）》（红本），且租赁有效期延续至2025年12月31日后。
2. 居住信息登记：对于无法办理红本的特殊住宅类房屋，租户需在2024年4月30日前办理人口居住信息登记，并需提供与登记地址一致的租房合同。
3. 学位锁定：一旦学位申请人成功入读公办学校，其提供的房屋信息将按相关规定进行学位锁定。
4. 实际居住核查：教育部门将联合相关部门上门核查实际居住情况，如发现未实际居住或提供虚假材料，将取消学位申请资格。

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一、金融支持政策

降息降准与首付比例下调

首套房首付比例最低降至15%（二套25%），商贷利率下限可至2.9%，公积金贷款利率同步下调0.25个百分点。

央行通过降准释放约1万亿元流动性，并推动LPR基准利率下行，减轻居民还款压力。

专项债与房企融资支持

地方政府通过专项债收购存量商品房用于保障性住房建设（如广东、吉林投入超430亿元）。

设立房企“白名单”机制，支持1400万套住房交付，防范债务违约风险。

二、需求端政策优化

限购松绑与购房补贴

一线城市优化限购政策，部分区域非户籍购房限制放宽；二套房首付比例由30%降至20%（如天津）。

杭州、深圳等地推出契税优惠和交通补贴，鼓励“以价换量”促进二手房交易。

公积金政策升级

双缴存人最高贷款额度提至100万元，二孩/三孩家庭额外增加10万元，高层次人才可达120万元。

三、供给端调整与品质升级

保障性住房与土地供应

增加廉租房、公租房供给，二三线城市重点缓解低收入家庭住房压力。

优化土地供应结构，降低容积率（如重庆1.7、苏州1.5），推动别墅和高端住宅开发。

住宅品质新规

层高提至3米，4层以上强制安装电梯，隔音标准提升11%，并强制预留智能家居端口。

四、交易流程便利化

“带押过户”全面推广：二手房交易无需提前还贷，流程简化后交易量增长163%。

优化验收程序与预售监管：允许分期开发分期办证，预售资金监管比例下调。

五、房企支持措施

土地出让金缴纳时限延长，土地交易服务费减半，缓解房企资金压力。