刚刚！中建八局81.95亿，夺得宝山南大巨无霸地块！

6月19日，上海迎来年中关键一拍，五区同步出让、六宗地集中亮相，成为2025年中段最受瞩目的一场土拍。

拍卖时间从上午9:30持续到下午14:00，出让地块涵盖青浦、闵行、杨浦、金山及宝山，共计约16公顷土地入市，累计起始总价超130亿元，央国企与地方实力房企集体现身，现场竞争氛围浓厚。

其中，宝山区W12-1301单元六幅地块组合拍卖尤为引人注目，成为焦点中的焦点。

这组地块编号为2025045h6，涵盖90-01、91-01、92-01、93-01、94-01与87-01，总出让面积接近10万平方米，总起始价高达81亿元，为本轮土拍体量最大、规划要求最严、开发难度最高的一宗地块。

这六幅地块中，包含一宗250米超高地标商办塔楼地块，须100%自持商业、40%自持办公，显性门槛明确指向长期持营能力；其余五幅为高密度住宅用地，配建保障房、限制中小户型比例，开发逻辑需一体统筹、逐步落地。

最终，这组地块由中建八局竞得，成为本轮截止目前土拍金额最高的交易之一。

从静安大宁再到宝山南大，中建八局在上海北部再次落子，节奏明显提速。此次落地，意味着其在沪的战略布局进入新阶段。后续片区策划、兑现节奏、产品展开，势必将成为行业高频关注的话题。

01

宝山出牌

一组完整地块登场

此次中建八局锁定的，是位于宝山区W12-1301单元内的一组组合地块，总编号为2025045h6，由90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01共六幅地块构成，形成约9.87公顷的大体量一体化开发区。

整体出让面积98,659.8平方米，总起始价高达81.0033亿元，综合起始楼面价为25,192元/㎡，成为本轮土拍中关注度与价格体量双高的“重量级选手”。

住商混合搭配，自带保障房指标，还要求建地标塔楼。这样的配方，在现在的市场节奏里，确实不多见。

六幅地块里，编号90-01体量最大、压力也最大。规划要求建一栋250米高的写字楼，容积率高达7.2。商业部分要全部自持，办公部分也设了四成的自持比例。塔楼建成后将承担片区地标功能，同时承载商业导入、办公集聚、品牌输出等多重任务。

这种配置一上来就抬高了门槛。项目一旦启动，开发节奏、持营节奏、招商节奏必须精准协调，任何一个环节都需要预案完备、稳步推进。真正能接下它的，需在前期就具备完整的开发与持营逻辑，并具备投入、耐力、系统管理三者并行的能力。

另外五块是住宅用地，编号分别是91-01、92-01、93-01、94-01和87-01，加起来面积超过83000平米。容积率基本都在2.5到2.6之间，限高在60到80米，都是标准的高层住宅配置。每块地都设了清晰的指标，中小户型比例要做到40%，还要配建3620平方米的保障房。

这类组合式住宅地块，开发节奏不算激进，但对产品力要求相当之高。户型结构、面积分布、社区配套，每一步都得算得清清楚楚。未来真正落地时，产品思路也要经得起提前打磨，目标人群、功能预设、节奏排布，都依赖极致的前瞻力。

位置层面，这几块地紧邻葑厚路、汇丰路，步行去地铁15号线南大路站，大概在300米到1.2公里之间，轨交覆盖已经到位。未来还能换乘7号线、18号线，路网逻辑通畅。

往南是沪太路，出城上S20外环，节点齐、转向快，无论对内出行还是跨区通勤，道路和交通都有保障。

配套方面也相当不错。1.5公里内有上海大学附属宝山外国语学校、南大实验幼儿园，孩子上学不远；医疗资源方面，仁济医院宝山分院就在旁边；商业方面，3公里内是大场老镇和经纬汇，5公里能到宝山万达，生活动线基本成型。

再来看市场底板：就在去年11月，隔壁99-01地块被中建七局+中建港航联合体以12.53亿底价拿下，楼面价18977元/㎡。

这块地拿得很低调，但对今天这场土拍而言，它的参考价值并不低。目前周边新房项目均价在6.5–6.8万/㎡，像保利海上瑧悦、中环铂樾这些项目，认购率突破九成的不在少数。

这轮节奏里，值得特别留意的还有一个项目。位于南大核心位置的华润置地·中環置地中心·望雲TOD，正处在首开节点。

这个项目最大的特点是，它一上来就把TOD做到位了。住宅B1层直接连通地铁15号线丰翔路站，另一边接着16万方的万象汇商业，是目前片区唯一实现“地铁+商业+住宅”三位一体闭环的在售项目，真正意义上的“下楼即到”。

望雲TOD主力户型是108㎡、133㎡三至四房，定位偏改善，也兼顾家庭型置换，还有一部分165㎡滨水小高层。部分户型实现边户三面采光与独立客厅结构，公园水景就在窗外。

小区内部也毫不含糊，“六境九园”的园林结构、下沉庭院、水岸会所、封闭组团，生活细节拉得很足。

价格方面同样给到足够空间。首开控制在6.6万/㎡，比起周边几个竞品，差不多拉开了3000元/㎡的差距。考虑到它带TOD、带万象汇、带完整地铁口，这样的定价确实挺有吸引力。

从整个南大智慧城来看，住宅地块节奏已经明显变慢。产业先行、生活跟进，住宅新增空间越来越少。此次望雲TOD正好踩在功能成型的节点上，地段、价格、节奏三项齐整，对于准备入场南大的购房者或资产配置人来说，这一波窗口非常明确。

在艳姐看来，这块片区的客户圈层已经有一定认知。项目只要定位清晰，节奏明朗，产品力足够扎实，市场的反馈艳姐还是相当有信心的。

02

深耕上海17年

中建东孚的一场赶考

中建八局是业内鼎鼎大名的“中建八子”之一，而“中建八子”、房企巨头中海等背后，则是中国建筑这艘巨型航母。

在中建系内部，无论是规模体量，还是赚钱能力，中建八局在中建八子中都名列前茅，也是业内“宇宙第一局”这个称号的有力竞争者。

几年前在地产行业深度调整期内，中建八局率先成立地产平台中建东孚，开启了大举拿地、高歌猛进的逆势扩张。

自2021年起，中建东孚在销售榜中飞速蹿升，至2023年，中建东孚凭借526亿销售规模，排在地产百强榜第32名，除了在中建系内部，除了中海地产外，要数八局的房企最耀眼。

中建八局总部位于上海浦东，因此立足上海大本营，深耕细作长三角，也是中建东孚核心战略，并取得了显著成绩，其“御”、“熙”、“境”三大住宅产品线在市场上认可度很高。

经历17年深耕，中建东孚在开发的项目已经超过20个。

比如位于虹口的中建虹悦里，背靠配套资源成熟的江湾板块，打造了海派烟火气的景致社区，展现出强大的产品雕琢能力。

比如占据上海之鱼核心C位的中建御璟园，凭借稀缺的低密滨水社区，多次斩获奉贤楼盘单月销冠。

再比如位于宝山顾村板块的中建山水雅境，凭借稀缺滨水洋房住区，成为北上海置业的“质价比之王”。

此次中建东孚再度于宝山拿地，回到自己熟悉深耕过的战场，势必将再度为区域献上有竞争力的作品。

除此之外，中建东孚聚焦于“城市运营综合服务商”的发展定位，在城市更新和服务领域的表现也相当突出。

特别是在“配售”和“配租”政策的变化中，中建东孚也在积极履行社会责任，推进保障房、长租公寓等项目建设。

要知道，此次中建东孚斩获的宝山地块体量相当大，其体量几乎相当于中环之上，再造一座城市。

这样一幅巨量地块背后，对开发者的蓝图规划能力、城市综合运营能力、产品打造能力都有不小的考验。

中建东孚如何应对这场大考，又将拿出怎样的解题思路，相信不久之后就将揭开面纱。

主编：张艳

责编：炳然、浩浪

本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系

我们建立了“地产人言交流群”