发现老旧资产新机遇：重新定位与再开发战略

随着全球可持续发展需求提升、部分地区存量时代的到来，面临搁浅风险的办公楼资产日益增多。以中国为例，预计80%的现有建筑到2050年将继续使用，届时将面临楼宇过时和设备老化等问题带来的搁浅风险。基于全球主要城市的调研数据与研究洞察，仲量联行发布《发现老旧资产中的机遇：重新定位与再开发战略》研究报告，这是继《发现老旧资产中的机遇：“数亿规模”蕴藏长期价值》后，仲量联行推出的第二篇探讨存量时代下全球老旧资产潜力的研究洞察；本篇聚焦资产长期保值与竞争优势构建，通过深度解析，为业主、企业及政府公共部门提供可行性策略，助力抢占市场先机。

全球老旧办公楼搁浅风险正逐步走高，东京、纽约、巴黎、华盛顿特区、芝加哥、伦敦、洛杉矶、波士顿8个代表市场中已有超过8600万平方米的办公楼亟需进行必要改造。伴随城镇化深入，中国北上广深四个城市中，楼龄超过15年的甲级办公楼占比也已接近30%。

深入分析老旧资产搁浅的原因，仲量联行发现功能需求、区位价值、法规要求是影响资产生命力的三个关键维度，每个维度分别对应两项核心驱动因素——建筑适应性、建筑系统性能；城市体验与连通性、房地产市场动态；土地使用政策、可持续发展要求。以上三大维度和六大核心驱动因素共同构成了业主优化资产价值的“系统性分析框架”，它们之间的平衡对于制定资产保值策略至关重要。

研究显示，全球老旧资产改造的规模、风险和收益呈“梯度分布”，即从渐进式翻新、轻度改造，到深度改造、部分或全部改变用途；改造规模、深度越大，价值提升也越大，但其风险和市场敏感度也会更高。

尽管存在风险且初始成本较高，但老旧资产的改造升级可以通过战略重新定位、资产组合重塑、核心资产优化、打造增值资产或机会性创收资产等方式，增强资产抵御市场波动的能力，创造出更大的投资回报。

办公楼

a. 生命周期通常为50年-70年；

b. 此类资产在改造中应关注地理区位的高度敏感性、必要的系统改造、减少碳排放的挑战等要素；

数据中心

a. 生命周期通常在30年以内；

b. 其改造需主要考量有限的土地供应有限、电力需求大等，选址（地理区位）对其影响微乎其微；

零售业态

在体验需求和数字化兴起的影响下，“场所营造和市场需求”是此类改造的主要考量因素，建筑系统适配性和适应性影响有限。

仲量联行基于全球项目经验测算，通过对办公楼进行中度改造和深度改造，能源成本分别可降低30%和60%；增设私人屋顶和室外露台可带来5.2%的租金溢价；针对层高为2.4米-2.7米的存量办公楼，通过优化机电空间布局、升级现代化暖通系统，可人为增加办公室内部的空间感。

对工业、物流、数据中心以及部分零售物业而言，如果公共和私人基础设施能够打通，则可以更有效地协调园区的电力供应。尤其在工业和物流行业，未来65%的顶级工业用户的需求将与碳减排预算有关；40%的空间需要承诺使用可再生能源，因此，资产改造升级虽然在短期将增加支出，但可以带来可持续性收益、增强运营稳定性。

“重新定位和改造”是房地产资产组合满足多样化需求、增强韧性的重要部分。首先要重新定位并确定资产类别，再根据未来运营和业绩改善情况来甄别改造措施；激活运营的重点则是提升项目韧性以及把控总成本；业绩改善则是空间具备优势、租金达到预期的结果。

资产的重新定位和改造策略应针对不同的资产类别、地理区位、目标受众等制定差异化方案，具体而言，机会型和增值型资产策略通常以“度过重新定价周期”为基础，避免资产被淘汰。可采取的举措如：在城市次级市场对历史建筑进行深度改造，将建筑从C级提升到A+级，并以低于黄金地段的价格和相对优良的品质，满足大多数核心租户的需求。此类战略以高端租户为目标客群，空间高度差异化，但仅能覆盖有限的细分需求，业主需警惕市场快速饱和的风险。

与机会型和增值型改造策略有所区别，核心资产策略并不追求差异化空间体验，而是充分利用波动性和差异化需求较低的资产中相对容易升级或改造的空间，提升资产周转效率。这类资产通常具备“需求基本面稳固、土地成本弹性较大、工程技术可控”三大优势。例如工业和物流地产的中度老旧资产，通过轻度及中度改造即可维持其稳定的现金流收益。

核心+资产策略更倾向于对次新资产实施中度改造升级，设计以企业为导向，实现从甲级到超甲级的品质跃升，同时以低于核心区市场的价格来“弹性满足”主流租户的租赁需求。这一战略为价值敏感型的租户提供了高品质空间，同时承接因疫情期间过度缩减办公面积的企业的溢出需求。

不同改造方法的投资回报率取决于资产和市场的情况，但即使面对高额的支出，改造带来的能源节约和成本重置也是可观的。

当前经济不确定性增加，合理的资产改造对项目提高抗风险能力、保持市场竞争力至关重要。老旧资产改造应关注财务业绩、当前和未来的监管合规、租户需求的适配性、市场定位和品牌建设等多个核心维度。投资者也需要比以往任何时候都更关注打造“具有韧性和特点”的资产，以解决可持续发展问题。