北京买房：理清思路，购房建议1565

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我现在住的房子是98年的学区房，市中心，72平米6楼，房价高的时候108万，现在应该只能卖70万，内蒙古包头市，唯一住房，没有学区需求，我现在应该低价卖了？去新区买新房吗？主要考虑年龄大，爬楼不方便，儿子20岁大一，在外地上，还是再等几年儿子研究生毕业了，定了生活的城市再买房，就不考虑我自己了，看网上说3-4线城市未来房价还会一路跌。

我们两口子打工生活，俩人一个月工资8000左右。不稳定，不知道该怎么规划，求您指点一下。主要担心学区房会没有学区属性，将来六楼不值钱，如果现在卖了，换新房，大房，还得再添30万，100万新区的房子又担心3-4线城市房子跌，也是风险。章哥不要笑话我，普通人，没认知，辛苦攒的钱，怕最后被套住。

A：

1、108万看懵了我了。我只是略懂北京的楼市，外地的都不熟，包头更是好几年都没去过了，不敢瞎说。

2、不过前些日子帮网友看过包头一套房，包头乐园旁边阿尔丁小区的。看了看售价是8/9000，60多平的房子50万左右。每月租金在1000左右，那这里的“毛租售比”就是500多，在我看来还可以，不算太高。

网友说这阿尔丁小区属于学区房，但在我看来这里好像没什么溢价，就算有也不高。因为既然是租金1000，每年就是1.2万，对应50万总价的毛收益率就是2.4%，高于同期银行存款利率。就算是减去物业费和取暖费什么的，净收益也至少在1.8%左右吧，还是比存款利息高。所以我不认为网友这套阿尔丁的房子有多少溢价或泡沫，没什么下跌的空间。

3、我建议您也算算这套房的租售比吧，如果也在500左右，也就是租金能到1200，那就算合适，至少短期没什么下跌空间。

4、六楼如果没电梯的话肯定算硬伤，但如果是在北京核心区，这种硬伤一般不影响保值，只是影响流动性，也就是出手的时候挂牌期长。包头是不是这种情况我不敢说，问问当地中介吧。

或者说我认为看人口趋势，如果包头是“年轻人净流入”的城市，那核心区的顶楼也至少不弱，什么时候年轻人减少才会走弱呢。

5、包头新区的我完全不懂，是滨河新区吗？我上次去还是十多年前呢，不敢乱评价。我要建议的话也是计算租售比，能达到或超过同期银行存款利率的再买。这样意味着没泡沫或风险低，将来不管房价是涨是跌，也能确保收益率不吃亏。

仅供参考。

二

Q:

请问，北京**大学博士，央企工作三年，未婚，准备买保障房，目前年薪22万，国管公积金有可能已经满额。父母在前年用我的名字贷款在老家买了一套房，但因为房价下跌卖掉了，留下了贷款记录，卖房+存款140万，请问买在北京哪里合适？工作地点北四环（朝阳），希望地铁通勤尽量近，两居室或能改的大一居。

A：

1、准备买“保障房”，可现在的保障房只有共有产权房啊，而且好像还不多了，我都不知道有哪些项目。这上住建委官网上查询+申请吧，我真的不知道哪儿还有。

2、国管公积金已满额，但却是二贷资格，这确实有点儿亏了。但也可以等等新政策，有可能对公积金贷款有利好。

如果是只用公积金，那以北四环来说就是昌平和顺义了。在不看预算的情况下，一般建议板块是两个，一个北七家地铁沿线的次新，一个是顺义后沙峪的。140首付+60万肯定能买到房，但两居的难度很大。

3、而且多说一句，如果注重保值，那尽量不买能改的大一居。这种户型肯定是开发商都不好办的，否则就直接设计成小两居了，还能多卖钱。既然是设计成了大一居，那就说明即便能改动，效果也不会太好。强行改动的话，在出手的时候未必能收回改造成本，无论接盘人是否喜欢改动的效果，都会以不喜欢+拆除来当砍价借口的。

4、总之我建议是做个预算吧，既然月薪2万左右，那是不是在公积金之外能适当的增加些商贷？要不然就等等公积金的政策，或许有利好。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是在北京交通大学附近上班的人，想在单位附近买房，总预算600万。目前看了下附近房产，除去老破小和无电梯的房子，目前小区环境还可以的就是今典花园。目前有必要入手吗？还是继续观望。

A：

1、房子是用来住的，有需求就买呗，不着急就观望。从北京整体楼市来讲我认为是底部了，因为平均租金收益率已经跟同期银行利率差不多，朝石丰等地的非学区房不少都已经超过存款利息了，有的超的还不少呢。

如果单看这类房产，那就可以看作超跌了。比如最小户型200万左右的，年租金净是在5万左右的，租金回报率（净）达到至少2%以上。那这种房还能怎么跌啊？

而且至少在两三年内，利率还是下降通道，这参考银行的五年期倒挂吧。也就是说，假如某人手中有闲置资金，那买房出租的收益高于存款，所以我不认为房价还能跌。

2、不过海淀学区房是有溢价的，这部分价值得看明年入学人数拐点之后的政策，另说吧。

3、今典花园没什么不合适的，质量非常好，创了北京好几个第一。劣势就是塔楼，其他没什么。

4、可以观望，一看政策二看成交量，出现一个利好就关注，两个都出现就做好准备，都没有就继续等。反正今典从来也不是领涨楼盘，等确定了行情之后买也不会吃亏。

仅供参考。

四

Q:

请问，预算250-300万之内，宽敞两居，地段首选东四环外，次选东五环外。不要两限房和回迁房，对学区不强求，只要求离地铁近和配套全，请问五环内推荐哪里？苹果派和柏林爱乐是否有房推荐？

另外请问，如果朝向不好的话对保值是否有影响，占比多少？楼层四层以下算硬伤吗？出手时是不是不好卖？租金受不受影响？

A：

1、五环内300万宽敞两居+商品房。宽敞的标准一般是80多平起步，也就是用小三居的面积做成两居，那每平米就是3.5万左右。这价格在东五环基本买不到，南五环还有些选择，但小区也谈不上多好。

要不就自己看看吧，从东南五环内小红门向西看，旧宫东高地和西红门都有这价格的，期望值别太高就行。

2、想买这俩小区的就找当地中介呗，不过这俩小区都至少4万多块钱，如果有3万多的，那基本就两种情况，一是房子有硬伤，二是凶宅。

否则这种低价房源根本就不会公开挂牌，中介内部就有人买下了。就算他们自己钱不够，谁手机里还没几个有钱想投资的客户啊，凭什么让陌生人捡便宜？

3、朝向对保值的影响得看具体情况。纯北向+无景观的肯定影响保值，东西向的则影响不大。占比的话最高10-15%吧，低了也就5%。

4、一层算硬伤，二层看情况，三四层不算硬伤，只能算有瑕疵的低楼层。而且这还得说是12层以上的高层楼栋，否则10层以下的无所谓，六层小板楼还算是占优的中间楼层呢，金三银四。

是否好卖看挂牌价，价钱低了怎么都好卖。租金看情况，如果是整租的有可能受影响。合租的则不受什么影响，反正都是单间，租客大多数也都早出晚归的，无所谓阳光和景观。

仅供参考。

五

Q:

请问，预算1000w左右，用公司名义购房，办公兼自住，如果追求保值好的话您建议哪里？西二旗一带的会不会好些？或者是望京一带的？另外朋友建议索性买老牌SOHO这种的，理由是价格已经是底线，请问是否有道理？

A：

1、办公兼自住，那如果追求保值好的就是反过来，选择自住为主的小区，也就是办公的少的就保值好了。但这种小区多半都不在交通太方便的地方，物业也都管的严，对办公来说不算太友好，或者说影响办公，所以拿来当办公室的才少。

2、而如果是办公的多的小区，那无论是商务型还是商住型的，价格走势都不算太强。因为追求居住改善类的买房人不追捧这些小区，也就不会出高价。

这跟哪个地段儿的关系不大，所有办公多的小区都一定是好地段儿，品质什么的也都差不多。所以这就看自己的交通方便和喜好吧，没必要非得限定哪里。

3、Soho已经是底线，这怎么说呢？可以说如果以现有的租金均价来说，肯定是底线了。但如果商办类的租金继续走低，那大概率也会影响到Soho的价格，再接下来就是售价突破底线了。因为只要哪个小区里的办公的多，就势必跟商办类租金有强相关。

4、总之我推荐不了，在我看来这种小区都差不多，售价的走势都不太强，而且和写字楼市场的关系大。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。