买家以无购房资格拒履约，如何认定其违约责任？律师解读裁判要点

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签了合同交了定金，却因购房资格问题毁约？卖家索赔 24 万，买家称合同无效，中介也卷入纠纷！这起房屋买卖争议背后，藏着哪些法律门道？今天，我们结合真实案例为你详细解析。

一、案情梳理

（一）合同签订与约定

2024 年 2 月 1 日，在乙房地产经纪有限公司的居间介绍下，房主王明与购房者陈琳签订《北京市房地产买卖合同》，约定陈琳以 1205000 元购买王明名下位于平谷区一号房屋 。合同明确：陈琳需在 2 月 20 日前支付首付款 205000 元（定金 15000 元抵作部分首付），剩余 100 万元通过商业贷款支付；若一方违约，需赔付房屋成交价 20% 的违约金，即 241000 元 。

（二）纠纷爆发与各方主张

合同签订后，陈琳未按约定支付首付款，并表示因自身无北京市购房资格，无法继续履行合同 。王明认为陈琳违约，将其与乙公司诉至法院，要求：

陈琳与乙公司支付违约金 241000 元；

解除双方签订的《北京市房地产买卖合同》；

二被告承担诉讼费用 。王明主张，乙公司作为中介未尽审查义务，应与陈琳共同担责。

陈琳则提出抗辩：

合同因违反北京限购政策应属无效，不存在违约一说；

签约是因乙公司及中介梁某未审查其购房资格，责任在中介；

即便构成违约，241000 元违约金过高，请求法院调整。

乙公司辩称：

公司非买卖合同当事人，不承担违约责任；

已尽中介义务，购房资质由住建委审核，陈琳故意隐瞒无购房资格事实 。

梁某也表示：

自己以个人名义从事中介，与乙公司是合作关系；

已提示购房资格问题，因陈琳隐瞒婚姻状况导致误判，不应担责 。

（三）案件关键事实

交易过程：陈琳通过梁某联系购房，看房时未明确回应户口情况；签约后，陈琳于 2 月 14 日告知梁某无购房资质，双方协商解约未果 。

费用支付：陈琳支付王明定金 15000 元，支付梁某中介费 7000 元（梁某转给乙公司 3500 元） 。

损失主张：王明称因解约产生借款利息、房屋差价、房租等多项损失，要求赔偿 。

二、案件分析

（一）合同效力认定

根据《中华人民共和国民法典》，合同违反法律、行政法规强制性规定才无效 。北京限购政策属于行政规章，并非法律、行政法规，因此王明与陈琳签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。陈琳以违反限购政策主张合同无效，缺乏法律依据。

（二）违约责任判定

陈琳违约：陈琳未按约定支付首付款，且明确表示无法履行合同，构成根本违约 。依据合同约定及《民法典》，王明有权解除合同，并要求陈琳承担违约责任。

违约金调整：王明主张 241000 元违约金，但部分损失（如连环买卖损失）与违约无直接因果关系。法院可根据公平原则，结合实际损失、合同履行情况等因素，对过高违约金进行调整。

（三）中介责任界定

乙公司与梁某：二者非买卖合同当事人，王明要求其承担违约责任于法无据 。若王明认为乙公司及梁某在居间服务中存在过错（如未尽审查义务），需基于中介合同关系另行起诉。

审查义务争议：根据《北京市房地产经纪管理办法》，中介有了解委托人购房资格的义务 。本案中，乙公司与梁某是否尽到审查责任存在争议，需结合证据判断（如是否询问购房资格、是否要求提供证明等）。

三、裁判结果

法院经审理判决：

确认王明与陈琳签订的《房屋买卖协议》于 2024 年 2 月 24 日解除 ；

陈琳于判决生效后 7 日内支付王明违约金 40000 元（已付 15000 元定金抵扣后，实际支付 25000 元） ；

驳回王明要求乙公司承担违约责任的诉讼请求 。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

提前核查资质：在京购房前，务必通过住建委官网或线下窗口确认自身购房资格，避免因资质不符导致违约 。

谨慎签订合同：签约时仔细阅读条款，明确违约责任；若对政策存疑，可在合同中约定 “若因购房资格问题无法履约，双方协商解约”。

警惕中介风险：选择正规中介，要求其书面确认已审查购房资格；保留沟通记录，若中介失职，可追究其赔偿责任。

（二）卖房者风险防范

明确违约责任：合同中细化违约金计算方式、解约条件，避免因约定不明导致损失无法主张 。

核实交易背景：签约前可主动询问购房者资质情况，或要求中介出具审查证明 。

合理主张损失：索赔时需提供损失与违约的直接因果关系证据（如评估报告、借款合同等），避免诉求被驳回 。

（三）中介机构合规要点

严格审查流程：建立购房资格核查制度，留存委托人资质证明文件，避免口头确认 。

规范合同签署：在居间协议中明确双方权利义务，提示购房风险；避免为促成交易隐瞒重要信息 。

房屋买卖纠纷往往涉及大额资金与复杂法律关系。若你正面临类似问题，欢迎留言或私信咨询，专业律师将为你提供一对一法律解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）