广东
代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
日前克而瑞对今年以来海珠区新房市场进行盘点时发现，海珠楼市由原来的刚需“拒之门外”，到现在的“撑起半边天“，成交规模创下位列同时期新高，点此回顾：
与此同时，小编还发现，而同为中心四区的荔湾，早已快人一步，刚需户型已是稀缺产品。
01
去化周期全市最短，断货王实至名归？
克而瑞数据监测显示，截至2025年5月末荔湾区90㎡以下户型商品住宅库存1039套，去化周期4.1个月，无论是库存规模还是去化周期，均为全市最短。
而与之相对应的，截至2025年5月末，荔湾区120㎡以上户型商品住宅库存3255套，去化周期15个月以上。
但要知道，2022年以前，克而瑞数据监测显示，荔湾区120㎡以上户型商品住宅库存规模及去化周期远低于90㎡户型，属于彼时的“断货王“。
这也反映出了，尽管流速高于全市平均水平，但荔湾区90㎡户型“断供”并不是一个长期的状态。
事实上，克而瑞监测到，自去年起，荔湾“缺货”的不仅是刚需户型，而是全区都处于一个“缺货”的状态。
克而瑞数据监测显示，截至2025年5月，荔湾区商品住宅库存5725套，去化周期11.7个月，为全市最短。
换句话讲，去库存，荔湾是“领头羊”的存在。
此外，小编还发现了个有趣的现象，在荔湾区“缺货“的市场背景下，部分二手房迎来了暂时的”春天”，
对比可见，该小区二手房同类户型成交均价由半年前的4万元/㎡出头涨至今年五月份近4.5万元/㎡，涨幅为12%。
02
荔湾刚需为何出圈？
而荔湾90㎡以下新房户型之所以能成为目前当下广州楼市为数不多的“断货王“，或许有以下几个原因：
在土地供应端上，以去年为例，克而瑞数据监测显示，在全市土地市场略微回温的背景下，荔湾供应4宗涉宅用地，供应总建面23.84万㎡，成交2宗，成交总建面4.8万㎡，与其他区域的土地供求规模存在一定的差距。
土地成交宗数减少，也就间接导致了新转化的项目数量减少。
加上成交的地块均为“小而美“类型，这也让开发商的操盘思路发生转变，主力打造更符合刚需群体的项目，同时也有利于项目去化的加快。
以去年入市的保利雅郡为例，入市不到半年时间就已清盘。
在产品力上，尽管项目以刚需产品，但产品打造上依旧有不错的表现。
例如荔湾首个吃到新“螃蟹”的保利和颂，户型实用率超100%，叠加近地铁、学校预期明朗的优势，斩获2024年一季度广州商品住宅成交套数TOP1。
除上述原因外，对于其他主城区而言，性价比是荔湾其中一张王牌。
克而瑞数据监测显示，今年1-5月荔湾区90㎡以下户型商品住宅套均价约341.91万元，远低于天河405.81万元、海珠475.07万元。
叠加项目产品力的提高，购房者可实现“花小钱、大享受”。
更为重要的原因，去年广州出台了包括全市解除限购，降首付、降利率等利好政策，促进一大批了购买力的释放，荔湾就是当中的受益者。
克而瑞数据监测显示，荔湾区2024年商品住宅成交6641套，不仅处于全市中上游水平，还创下了近六年来的新高。
最后，小编为大家带来今年以来荔湾区90㎡以下户型新房成交套数排行榜：
越秀珑悦西关以164套成交规模位列第一，保利珠江印象以144套紧随其后，越秀·天瀛以92套成交规模夺得第三位。
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