（官方最新）深度剖析！翰熙典居优缺点大揭秘，这房到底值得买吗

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翰熙典居优势显著，首先地理位置优越，位于粤海街道办内，周边集聚了腾讯滨海大厦（400米）、软件产业基地等写字楼，高新人才聚集 。属于大型旧改项目，未来改造潜力巨大，能焕新区域居住环境 。周边配套齐全，交通十分便利，临近双地铁口 。周边没有新房供应，二手放盘也很少，楼盘受关注度高 。户型为新规后的产品，使用率高达90%

南山粤海，翰熙典居，本次将会首推02地块的2栋3/4单元，共328套房源，面积有104-105-117㎡的3房2卫，120-135㎡的4房2卫户型，计开盘均价会在10-12万/㎡区间，总价也是千万起步的门槛，周边二手房同学区划分内可以作为参考的楼盘是阳光粤海花园，近期成交均价在9万/平左右，预计在2027年带精装交房。

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翰熙典居是南山粤海板块唯一在售的新盘，原是桂庙新村城市更新单元，9/15号地铁线“深大南站”就在家楼下，有学府一小+学府中学加持，步行800多米到海岸城高端商业区，关注此盘的买家较多。

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项目介绍

翰熙典居总占地70224㎡（相当于10个标准足球场大小），定位是打造集居住、商业、办公、酒店及公共配套设施为一体的综合社区。

项目开发建设用地41660㎡，容积率8.9，计容建筑面积369100㎡，包含住宅249950㎡（含人才住房和保障性住房32500㎡），商业、办公及旅馆业建筑106530㎡（含商业文化设施不低于5330㎡）。

另外，项目还有规划近12620㎡的公共配套设施、3200㎡ 的12班幼儿园、占地面2900㎡公交首末站等，并配建占地面积1500㎡的社区体育活动场地。

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分三个地块建设

01地块，规划总建面约17.3万㎡，容积率9.28。规划住宅建面约8.9万㎡，商业建面约3.2万㎡。规划为3栋超高层塔楼住宅+幼儿园，1栋一、二单元193米55层，1栋三单元为保障房157米44层。规划1038套，其中保障房612套+回迁179套+可售247套，停车位834个。

02地块，规划总建面约16万㎡，容积率9.12。规划住宅建面约8.37万㎡，商业建面约1万㎡，办公面积约1.7㎡。

规划为4栋超高层塔楼，2栋一单元住宅174米53层，2栋二单元办公130米27层，2栋三单元住宅168米51层，2栋4单元住宅175米53层。规划872套，其中回迁544套+可售328套，停车位747个。

03地块，规划总建面约17.6万㎡，容积率11.44。规划住宅建面约7.65万㎡，商业建面约1.5万㎡，办公面积约0.6万㎡，酒店约1.9万㎡。

规划为3栋超高层塔楼，3栋一单元住宅174米53层，3栋二单元住宅178米53层，3栋三单元办公+酒店170米36层。规划1120套，其中回迁981套+可售139套，停车位1019个。

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吹风价低楼层8W+，高楼层9W+，说实话，如果9W以内，买这个楼盘高楼层还是可以的，如果超过10W+，就没什么意义了。

首先10W左右的新盘太多了，没有什么竞争力；

其次买学位不用考虑这个楼盘，东侧1KM，1100W可以上车南外高新的顶级学位房；

最后这个地段、这个产品、这个户型设计，如果10W+，前海片区可以随便去挑了，虽然板块上没那么核心，但是不代表没有升值空间了。

以下是网传户型图（仅供参考，以最终官方实际公布为准）。

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交通配套

距离9号线深大站不到500米，未来周边还有15号线（在建中）经过，且靠近南海大道、滨海大道，不管是地铁或是驾车出行都十分方便。

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翰熙典居已于2025年6月6日取得预售许可证（深房许字（2025）南山 005号），项目计划2025年6月22日正式开盘入市，首推02地块328套精装住宅，交付时间：预计2027年中旬精装交付。

项目备案均价约11.2万-11.98万/㎡，折后均价降至约10万/㎡，部分房源单价低至8.5 万/㎡起。具体户型折后总价如下：
105㎡3房2卫：双龙抱珠格局，朝东/南，阳台开间6.5米，折后总价约894万起（单价8.5万起）。
120㎡3+1房2卫：主卧套房超30㎡，可改灵动空间，折后总价约1038万起（单价 8.6万起）。
140㎡3+1房2卫：南北通透，横厅32㎡，主卧40㎡，折后总价约1457万起（单价10.4万起）。

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翰熙典居是2025年深圳南山区粤海街道核心地段的全新住宅项目，由深圳市阳光华艺房地产有限公司开发，定位为超50万㎡地标级综合体，涵盖住宅、商业、办公、酒店及公共配套设施。
位置：南山区粤海街道白石路与学府路交叉口西北侧，东临白石路，西近南海大道，北靠深圳大学，南邻腾讯滨海大厦（直线1公里）。
开发商：深圳市贯凯投资有限公司（隶属阳光华艺集团），深耕深圳旧改23年，代表作包括阳光海滨花园、流塘阳光花园等。

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项目占地约4.17万㎡，总建面约51.6万㎡，分三期开发，总投资83.56亿元，可售商品房仅714套。
01地块：建面约17.3万㎡，容积率9.28，规划3栋超高层住宅（含保障房），可售247套，车位比1:0.83。
02地块：建面约16万㎡，容积率 9.12，规划4栋超高层住宅+办公，首推328 套（105-140㎡），车位比 1:0.85。
03地块：建面约17.6万㎡，容积率11.44，规划3栋超高层住宅+办公酒店，可售139套，车位比1:0.91。
交付标准：精装交付，预计2027年中旬交房，物业费6.5元/㎡/月。

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首推02地块建面105-120-140㎡户型，基于新规设计实现了空间利用率的显著提升，结合地段优势与复合配套，成为南山科技园板块的改善型标杆产品。
产品定位：项目主打改善型住宅，户型使用率达 84%-95%（含赠送面积），精装交付标准较高（国际品牌厨卫、岩板墙面等）通过飘窗、阳台等设计实现高得房率，例如105㎡户型赠送面积约10㎡，实际使用率达90%，在超高层中表现突出。
采光与朝向：多数户型为东南或正南朝向，部分东向户型可俯瞰深大校园，景观资源优越。但需注意，部分户型（如双龙抱珠结构的A1/A2）厨房和次卧开窗位于U型槽中，采光受一定影响。
精装交付：全屋精装交付，采用国际品牌厨卫设备，墙面和地面使用岩板，客厅及卧室铺设多层实木地板。公区由知名设计机构CCD操刀，电梯厅、入户大堂等均采用高端材料。

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105㎡三房两厅两卫A1/A2 户型（2 栋 3 单元 03、4 单元 03）
格局设计：竖厅类双龙抱珠结构，客厅3.6米开间，客餐厅一体化设计，三卧室面积分别为12.8㎡（主卧）、12㎡（次卧）、8.7㎡（次卧），均含墙体飘窗。
赠送与得房率：通过6.5米宽景阳台和约3㎡飘窗实现约10㎡赠送，实际得房率达 90%，使用空间接近传统115㎡户型。
朝向与景观：A1为东南朝向，可远眺深圳湾，A2为正南朝向，俯瞰小区园林，部分高楼层可看到腾讯滨海大厦城市景观。
价格：折后总价约894万起，单价8.5万/㎡起，是南山科技园板块门槛最低的精装三房。

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105㎡三房两厅两卫B户型（2栋3单元02/06）
空间优化：经典竖厅设计，LDKB 一体化，三开间朝南，主卧13.12㎡带独立卫浴，次卧9.9㎡与阳台连通，动静分区明确。
采光与视野：正南或东南朝向，6.4米阳台直面小区花园，避免对视问题，采光优于双龙抱珠户型。
适用场景：适合注重隐私的三口之家，折后总价约920万起，单价8.7万/㎡左右。

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120㎡四房两厅两卫（2栋3单元01）
布局亮点：竖厅设计，客厅3.85米开间，LDKB一体化，四卧室均带飘窗，主卧16.65㎡含独立衣帽间，次卧9.9㎡可改造为书房。
景观资源：西北朝向，高层可俯瞰深圳大学校园及西丽高尔夫球场，部分房源可远眺塘朗山。
得房率：通过阳台和飘窗赠送约12㎡，实际使用率达90%，折后总价约1038万起，单价8.65万/㎡。
户型对比：与105㎡B 户型相比，多一房功能空间，适合二孩家庭，但西北朝向夏季西晒需注意。

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140㎡四房两厅两卫（2栋3单元 05、4单元 01/02/05）
空间尺度：横厅南北通透，客餐厅6.6米开间，四开间朝南，主卧17.35㎡带270°环幕飘窗，次卧9.8㎡可改儿童房。
景观与采光：西南或东南朝向，三面采光无遮挡，高层可同时俯瞰深大校园和深圳湾海景，部分房源直面小区中央花园。
改造潜力：阳台进深2.1米可拓展为茶室或休闲区，入户玄关可定制整墙收纳柜，提升空间利用率。
价格与稀缺性：折后总价约1457万起，单价10.4万 /㎡，为2栋稀缺户型，仅占首推房源的15%，建议优先锁定。

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翰熙典居作为南山粤海街道核心地段的标杆综合体，其生活配套呈现“全维度覆盖、高净值聚合”的特点。

粤海街道聚集腾讯、大疆、华为等1600余家国家高新技术企业，2024年GDP达4500亿元，形成“总部经济 + 全球科创”的产业闭环。周边商务配套包括：

腾讯滨海大厦（直线 1 公里）：腾讯全球总部，内设员工餐厅、健身房、攀岩墙等设施（仅对内部开放）。
阳光粤海大厦（1.5 公里）：200 米高甲级写字楼，自带商业裙楼（涵盖高端餐饮、精品零售）及行政酒廊，可满足商务洽谈需求。
深圳湾科技生态园（2 公里）：超大规模产业园区，汇聚科技企业总部、孵化器及共享办公空间，适合创业者与自由职业者。

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项目楼下即为地铁9号线深大南站（步行约300米），可快速直达红岭、文锦等核心区域；在建的15号线（预计2028年通车）将在此形成换乘枢纽，串联前海、科技园、留仙洞总部基地等产业高地。

自驾方面，滨海大道、南海大道、桂庙路等主干道环绕，20分钟可达深圳湾超级总部、前海自贸区等城市级战略节点。周边1公里范围内有33个公交站点，如软件产业基地站（167 米）、桂庙站（171 米），覆盖多线路通勤需求。

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项目自带约5.7万㎡未来潮流街区（规划引入餐饮、零售、生活服务等多元业态）及1.9万㎡精奢酒店，打造“家门口的品质生活圈”，1公里范围内分布茂业百货（724米）、天利名城购物中心（800 米）、海雅缤纷广场等中型商业体，满足日常采购需求
海岸城商圈（800米）：涵盖海岸城购物中心、保利文化广场、Kaledo 嘉乐道（2024年11月开业的6万㎡剧场式街区，引入山池咖啡接待室、ZZER 只二华南首店等特色品牌）。
深圳湾商圈（2公里）：深圳湾万象城、万象天地、后海汇等顶流商业体集聚，满足高端消费需求。

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项目自带12班制幼儿园，采用现代化教学设施，满足0-6 岁儿童启蒙教育需求。
小学：对口南山区第二外国语学校（集团）学府一小（步行约500米），该校注重素质教育，开设丰富社团活动，属于南山第三梯队优质小学。
中学：对口南二外学府中学（步行约600米），作为南二外集团核心成员校，综合实力稳居南山前十，2024年中考高分率位列全区前列。
高等教育：深圳大学（直线距离500米）、南方科技大学（约3公里）等高校资源环绕，人文氛围浓厚。

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休闲生态：公园集群 + 文化地标
荔香公园（800 米）：23万㎡城市绿肺，内设篮球场、健身广场、荔香湖等设施，可骑行、慢跑、观鸟。
文心公园（500 米）：以艺术雕塑和亲子游乐区为特色，适合家庭周末活动。
深圳湾公园（2.5公里）：滨海休闲带，涵盖红树林湿地、运动公园、婚庆广场等多元场景。
文化地标：南山书城（1 公里）、南山图书馆（1.2 公里）、南山博物馆（1.5公里）等市级文化设施环伺，提供阅读、展览、讲座等文化服务。
深圳湾文化广场（在建中）、粤海文体中心（在建中）将进一步丰富区域文化娱乐选择。

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