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昨天，北京楼市两个项目接连开盘了。

一个是朝阳三间房的金茂满曜，人声鼎沸里线下选房，182套，18.75亿收官。

另一个，是朱房村的豪宅，臻澐。

不愧是朱房最受关注的豪宅，臻澐的开盘足够自信。

没有印象中开盘现场的销控板、倒计时和催促签约的广播。

臻澐创新了开盘新玩法，给已经提前购房的206位新业主，在售楼处里，映着窗外晚7点的西山落日，举办了场别开生面的答谢会。

昨天现场的见闻和感受，分享给大家：

1，现场气氛非常轻松，完全没有开盘的紧张感。

松弛、高级，可以形容。

仪式比较简短，业主手持香槟，聚在售楼处窗前欣赏落日熔金和西山晚霞。

不管是在定价逻辑、还是在居住体验，臻澐都把西山这类不可复制的自然资源放在了极其重要的位置。

这场答谢宴，有种体验前置的感觉。这种西山美景，以后在家里都能看得到。

现场人头攒动，有被邀请来的206户业主，也有前来看房的客户，8点答谢会结束之后，还有销售在带看。我判断前期客户积累的确实很扎实。

比较有意思的是，热场子的礼品不是传统的大金链子小手表，而是最近的labubu顶流。

跟后面要说的客户群体有关。

2，看得出来，开发商的开盘视角发生了变化。

臻澐答谢会结束，朱房村两个豪宅算是全部明牌了。

现场了解到，跟之前释放的信息一致，臻澐确实给了一定实质性的让利。

朱房两个项目卖的都不错，但路径不同。

海晏在周五率先开盘，虽然开盘海报没有数字，但现场的大屏幕数字流传很快，185套，62个亿；

臻澐从上上周开始，透露一房一价、以及开盘折扣。

整个过程，臻澐把隐私工作做的非常好，直到昨晚答谢会，才有了开盘的第一组也是唯一一组数字：

206户业主。其余没有透露一丝消息。

整个开盘过程，给足了206户业主神秘感和尊重。

臻澐确实走了一种跨界的开盘新形式，但是形式其实不重要，背后是，开发商的视角发生了转变。

客户视角，代替了原本的开发商视角，所以客户的体验感被放在了第一位。

3，现场感受，臻澐的客户，要更年轻一些。

我们踩盘过朱房两个项目几次，也有客户在同户型面积里比对。

之前最直观的对客户的感觉是，海晏的客户，年龄稍长的偏多，基本都在50岁上下；臻澐的客户要更年轻一些，集中在40岁上下。

答谢会上给了我一样的感受。

我觉得这跟外立面和审美风格上，两个项目差异巨大的原因有关。

海晏，是建发最擅长的王府中式，传统、奢华是它的主路线；臻澐现代感更强，整体呼应中关村的极客精神和海淀客群的低调感。

所以虽然两个项目有70%户型高度重合，但两个项目的客群并不相似。

现场有已锁房客户聊到为什么选臻澐，他的理由两个

第一，“作为股东方之一，华润置地在海淀的客群圈层一直不错”；

第二，“只关注朝阳、海淀。朝阳张扬潮流，海淀比较低调。”

很多人觉得圈层只有总价一个维度，其实不是。

这场答谢宴，浪漫，年轻，私密，跟项目一样，吻合了海淀的客户特征。

4，除了206位业主，现场还有一个主角。

现场曝光了臻澐的园林实景效果，非常惊艳，先卖个关子，剧透几点：

第一，园林极具艺术感，借鉴了吴冠中的水墨画，整个社区从上往下看就是巨幅画卷；

第二，山河借景入园，一山轴引西山，一水轴引清河。

大屏幕介绍到这里时，售楼处窗外正好看得到西山落日，臻澐这个答谢会时间拿捏的可太妙了。

第三，全区高定。首创北京10m高差实土下挖山谷，跌水景观相配，汇聚在中央潭水区；全区水景电伴热，配置很高；

整个园区路面会沿着水轴像水墨画一样铺开，未来业主从楼上向下看，非常震撼；

道路两边借西山树木入园，社区内外景观闭环。

第四，整个园林、会所功能很强。不是花架子只能看不能用，细节比较多，之后细讲。

我觉得，现场来看房犹豫的客户，应该会有一波被园林震撼到。

5，每个楼盘，都有自己的使命。

我们之前说过，功德寺开盘是验证海淀高端盘的第一个锚点，它的开盘直接关系到北京富人对海淀高净值盘的预期；

朱房村的两个项目接力，进一步验证了海淀楼市的高端购买力。

臻澐这206张安静的订单，能证明，海淀购买力依旧很扎实，只要产品够硬，体验够好，高端客户愿意真金白银买单；

不管海晏还是臻澐，都一同拖高了整个海淀市场的热度。

之后的树村、田村等项目，会继续虹吸全北京购买力。

不过，一切刀枪剑戟，最后都得落在纸面上。

就在昨天晚上，建发海晏已经有了第一批网签，共7套，均价13.3万/平。

其中，包括一套164平、三套184平；三套218/219平。这个价格，比周五晚按照公布销售总价计算的套均总价要略微低一些。

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