把办公楼爆改成千套住宅！美国人也玩“商改住”？

商业地产改民用住宅？能想到这个方案的不止中国人。

在纽约时代广场，曾作为安永总部的大楼被改造成1000多间单间以及几百套保障房；辉瑞总部大楼摇身一变，成为纽约史上最大规模的住宅改造建筑；德意志银行旧址则成为已交付的最大规模住宅改造项目，不仅对内部进行了翻新，还在楼顶加盖了10层。

没错，这些事情真实发生在美国。

总部大楼们改为商改住，写字楼纷纷搞成住宅+保障房。批量改造背后的核心原因是什么？今天这篇文章，胡润百富带你深入解读这个事儿。

美国人也玩起“旧楼改造”

曼哈顿下城的天际线长久以来都是美国企业界运势的象征。现在，在整个富裕世界都可以看到办公室变身住宅。

在上世纪“咆哮的二十年代”，摩天大楼雨后春笋般涌现，预示着塞满转椅和办公桌的现代办公室的兴起。随着企业巨头的出现和华尔街公司的繁荣，上世纪70年代对办公空间的需求爆发，催生了一波兴建新高层建筑的热潮，将办公需求推向顶峰。

半世纪后，在纽约金融区的25 Water Street，美国有史以来最大规模的办公室转住宅改造项目正在进行。该建筑位于纽约证券交易所附近，将把一座占地102,193平方米的摩天办公大楼改造成1320套公寓，还在楼顶加建10层，户型从单间到四居室不等。改造后的建筑将包含一个篮球场、一个水疗中心，还有室内和室外游泳池。

1座办公楼爆改1320套住宅，纽约规模最大办公改住宅项目/CetraRuddy

这座建筑是一个更广泛趋势的缩影，而引发这一趋势的是空置下来的大量办公楼。在新冠疫情发生前，白领工作空间的需求量就已经在下降，但居家办公大幅增加导致更多建筑空置。世邦魏理仕此前曾发布的数据，2022年第三季度，美国的办公室空置率飙升至近30年来最高水平，超过17%。伦敦约有8.4%的办公室处于闲置状态，远高于5%左右的长期平均水平。

作为老牌发达国家，美国城市的新建机会已然不多，于是“适应再利用”一直是整个21世纪美国城市转型的关键词。只是，“适应再利用”的背后则有着更重要的推手存在。

商业地产坏消息接连不断

疫情催生的远程办公潮，让美国商业地产陷入“利用率暴跌-空置率飙升-资产贬值”的恶性循环。数据显示，美国办公楼空置率从疫情前的12%跃升至2024年初的18.6%，创30年新高，而写字楼的利用率更从70%腰斩至42%，大量写字楼沦为“僵尸楼”。

据Starwood Capital Group测算，美国办公楼市场价值已从3万亿美元缩水至1.8万亿美元，蒸发1.2万亿美元。当房东与贷款人不得不直面这场价值崩塌，商业地产的系统性风险正加速暴露。

纽约写字楼 图源：央视网

时间回到2025年，美国商业地产的坏消息依然接连不断。贷款到期潮压境，法拍案例频繁出现，写字楼空置率居高不下。

美国商业不动产贷款多为五年固定利率产品，2020至2022年低利率期间借钱买楼的贷款即将到期，美联储却暂停降息，再加债市动荡，利率居高不下。不少经济学家认为，受关税政策影响，美国未来12个月出现经济衰退的可能性较高。

经济学家警告称，关税导致的物价上涨和供应链混乱，可能导致企业裁员，减少用工需求。这将打击商业地产价格，使市场更糟。

Co-living重塑写字楼商业模式

疫情后曼哈顿办公楼空置率突破10%警戒线，部分楼宇租金较峰值下跌70%，而纽约市“YES之城”计划与1%空置税政策正从供需两端倒逼转型。前者放宽分区限制、降低停车配建成本，后者用税收杠杆盘活闲置资产。

随着远程办公常态化和住房问题的加剧，商改住成为破解大城市“空间错配”和“社会隔离”的关键路径。写字楼的大跨度结构和区位优势与Co-living的高密度、多功能需求高度契合，两者共同推动城市中心“从办公主导到职住平衡”的转型。

更关键的是“商改住加速转换计划”的制度设计。开发商可通过提高容积率换取保障房配建义务，政府则以免税额度作为激励。这种“市场让利+政策扶持”的模式，既缓解了纽约住房短缺（2025年曼哈顿房价同比涨10%，核心区均价超535万美元），又推动金融区从“单一办公”向“居住-商业-文化”复合功能转型。

Co-living意味着Collaborative协作、Collective共同、Communal公共，Co-living是一种在保有个人私密空间的前提下，以社区为重点的生活方式，利用共享的空间和设施来创造更加方便和满足的生活方式。

时代广场 图源：新浪

金融科技机构外迁留下的空间真空，恰好被“核心区居住偏好”填补。毗邻华尔街的改造项目因占据稀缺地段，形成财富阶层聚集效应，激活夜间经济的同时，更让哈德逊广场等区域成为新居住、办公地标。

对开发商而言，新建写字楼“供过于求”的困局已持续多年。新增房源租售两难，老旧楼宇更遭市场冷落。叠加经济下行期的偿债压力（2020-2022年低息贷款集中到期），盘活存量成为回血关键。

而商改住的吸引力在于“低成本+高回报”的独特逻辑。依托既有土地（省去拿地成本）与政策红利（免税、容积率奖励），改造后公寓租金较新建项目低20%，售价却可溢价30%，通过杠杆操作，自有资金回报率甚至可达40%。这种“以价换量+政策套利”的模式，正是破解纽约住房短缺（房价高企、户型狭小）与商业地产困局的双赢解。

这场始于空置率爆表的被动转型，正在政策杠杆与市场规律的双重作用下形成循环。政府用容积率奖励与税收优惠激活存量资产，开发商在成本优势中寻得转型红利，高净值人群以核心区居住重构地段价值。

不过，不少美国房地产业内人士指出，把写字楼改为住宅楼并不容易，牵涉到建筑物本身的设计不同、街区规划特点不同等众多因素。写字楼往往每层只有几个公共厕所，要改造成住宅就得新建厕所以及浴室，整栋楼的下水道系统需要进行相应改造。写字楼位于商业区，周边往往缺乏杂货店、公园等生活配套设施。此外，产权及租赁权、融资等方面也可能存在问题。

纽约总部大楼们的商改住到底能不能经受市场考验，还有待时间的考验。关注胡润百富，带你精准洞悉美国的风云变幻，为你揭开商业背后的市场逻辑。

本文由胡润百富综合整理

❖ END ❖