GDIRI观察丨金铂商业佛山战事 祖庙的本土竞争

观点指数（GDIRI） 6月10日，广东省投资项目在线审批监管平台披露，金铂商业总部项目已备案，其计划于祖庙街道投资10亿元，打造高端商业综合体。

相关资料显示，上述项目位于佛山朝东路一号地块，规划用地面积约33058平方米，建筑总面积189824.38平方米，预计2025年7月1日动工，2027年1月1日建成，为期两年。

作为本土商业企业，金铂商业在广州、佛山等地开发运营有多个商业项目，如白云湖金铂天地、佛山金铂中心、金沙洲金铂天地等。

观点指数认为，虽然金铂商业以区域性深耕+自营主力店构建起一定的差异化竞争力，但在盈利可持续性与商业运营中却面临双重考验。

未来，如何在维系低价优势与提升盈利能力间找到平衡点，并强化招商与差异化运营能力，将是其实现可持续增长需要破解的重要命题。

非核心区域策略

作为广州本土的商业企业，金铂商业2004年以传统商超的形式正式进入零售商业领域，在广州白云区创立了首家苏铂超市，以社区零售业务起步，奠定了本地化运营的基础。

后续，其又开始发力购物中心业务，打造的首个社区购物中心清湖金铂广场于2010年开业，该项目面积约2.65万㎡，融合了超市、零售、餐饮功能。

据观点指数统计，截至目前，金铂商业以广州、佛山两地商业市场为核心，已运营有9个商业项目，体量从2万㎡到18万㎡不等。

数据来源：公开资料，观点指数整理

商业产品线发展上，目前金铂商业旗下共有3大产品，分别为定位高端商业综合体的金铂中心，定位区域型购物中心的金铂天地，定位社区商业载体的金铂广场。

对比华润、龙湖等头部企业，金铂商业大多商业项目的定位偏中低端，走亲民、大众消费路线，目前在营项目中，中等体量的金铂天地项目数量最多。

要关注到的是，金铂商业目前在营的项目高度集中于广州白云区与佛山南海区。这与其商业定位有较大关联，对走中低端路线的金铂商业而言，比起抢占优质的核心商业区位，更重要的是与目标客群的契合度。

如白云区的消费者多为追求性价比消费的家庭客群、附近高校学生客群以及年轻商务客群，虽然整体消费水平不及广州主城区，但人口基数相对可观。

具体项目来看，5月最新开业的白云湖金铂天地是金铂商业在白云区的第6个项目，开业首日客流量达20.7万人次，创下1283万元营业额，说明该区域的消费潜力较大。

得失自营主力店

与大部分商业企业不同，金铂商业旗下项目的主力店均为自营。

资料显示，金铂商业旗下有三大自营品牌，即SUPER苏铂超市、脉铂影城、juepei觉配美妆甄选店。其中，SUPER苏铂超市主打全品类低毛利、精选SKU策略；脉铂影城主打高性价比票价，9.9元电影票是其特色产品；juepei觉配美妆甄选店则瞄准人气品类高化美妆，以100%正品+竞争力的价格为核心。

在商业项目中，主力店往往承担着引流作用。在此层面，金铂商业旗下主力店对吸引客流起到了至关重要的作用。

以金沙洲金铂天地的3.0版本SUPER苏铂超市为例，相关数据显示，该门店开业后每个月带来的流量超过项目餐饮业态带来的流量，客流贡献率接近35%。

同为自营主力店的脉铂影城，也较大程度上带动了其周边的餐饮、零售等业态，对项目的整体收入增长有所加成。

观点指数认为，从运营角度来看，自营主力店在发挥引流功能的同时，能通过独特定位减少商业同质化带来的影响，增强项目的辨识度。不过，这类店铺虽然能吸引客流，带动整体消费业态的客流提升，但随之而来的可能是对主力店自身利润的牺牲。

相关数据显示，苏铂超市的SKU约1万个，但全品类毛利小于10%，低于大部分传统连锁超市，也意味着对苏铂超市而言盈利较为困难。

加之，性价比消费趋势下，这类业态需持续投入低价策略才能吸引消费者，如苏铂超市的榴莲低价促销、9元均一活动、脉铂影城9.9元观影等，进一步压低了金铂商业自营主力店的毛利。

与此同时，金铂商业旗下的自营主力店也面临同行的竞争。以苏铂超市为例，目前学习胖东来调改后的永辉、山姆会员店均在抢占广州市场。如永辉目前已在南沙、花都等区域内的商场开出新门店，未来若延伸至白云区，相信将给超市业态带来冲击。

苏铂超市以商品低价、品类丰富为优势；而调改后的永辉主打质价比，虽然SKU较其此前大幅减少，从上万SKU缩小到几千SKU，但选品上更为严格。

从整体市场来看，传统型主力店如超市、影院等对年轻消费者的吸引力正在下滑，加之这类业态对租金增益的贡献有限等，在部分商业项目中出现退场的情况。

综上，若自营主力店以牺牲租金收益的方式换取低价优势吸引客流，长期维续的难度较大。

高集中度与同质化

金铂商业具有一定的本土商业运营影响力，不过项目高度集中于广州白云区和佛山南海区，加之面临越来越多全国性商业企业进入的竞争，其要应对的商业考验并不小。

金铂商业最早进入的广州白云区，商业区域正从传统的白云新城、广州大道北等核心区向外扩张。据观点指数了解，该区域内已有20余个大小商业项目，主要集中在白云新城商圈、新市商圈、广州大道北商圈等区域。其中，金铂商业运营有6个商业项目，布局上形成多项目网状覆盖白云南北中轴，区位上高度集中。

可以发现，金铂商业位于白云区的商业项目大部分面临较为激烈的商业竞争。如嘉禾金铂天地，虽占据次级商圈核心位置，但周边消费客群占比较大，需面临云门NEW PARK等周边成熟项目的客流争夺。

5月最新开业的白云湖金铂天地，同样面临百信广场（华润万象生活接手西区，将打造为万象汇），与白云站TOD综合体粤胜广场（目前已部分开业）等商业项目的挤压。

定位方面，粤胜广场定位为全时段社交中心，后续可与计划2026年开业的山姆会员店形成协同效应，届时会对注重一站式购物体验的家庭及年轻客群造成分流。

区域竞争加剧的问题，同样发生在佛山区域。据观点指数了解，佛山的商业主要分布于南海区和禅城区，核心商圈有千灯湖商圈、祖庙商圈、季华路商圈等。

金铂商业目前运营的项目主要集中于南海区，近期落地的新项目则位于禅城区。值得一提的是，近期落地项目位于朝安地铁站附近，属于祖庙商圈，地处禅城区但与南海区邻近，与此前金铂商业开业的佛山金铂中心，直线距离不到4公里，存在不小的客群重叠风险。

将视角放宽到项目所在商圈，佛山金铂中心所在的季华路商圈更属于佛山竞争最为激烈的区域，商圈内汇集了万达广场、万科广场、环宇城等超10家购物中心，且密集分布，新老项目均需直面激烈的客流争夺。

以佛山市场为例，从消费客群来看，该区域内的的消费者主要分为两类，即佛山本土消费客群、外来旅游或商务客群，整体上较为注重性价比。

在此基础上，佛山作为美食旅游城市，餐饮品牌也是上述两类消费者较为关注的商业业态，在招商层面也更为考验企业的能力。

在招商引入上，拥有丰富品牌资源和商业运作能力的头部商业企业无疑更具优势，而对金铂商业这类本土商业企业而言则是不小的挑战。

以佛山金铂中心为例，该项目为金铂商业旗下最高端产品线，开业时引入品牌总数超480家，其中佛山首店品牌约30家，首店占比并不大，且以大众消费的中端品牌为主。

这一方面说明所在区域的品牌争夺较为激烈，高量级品牌的引入难度较大，也从侧面说明运营方金铂商业在招商能力上较为欠缺。

从长远的项目竞争力来看，品牌稀缺性低，即意味着可替代性强。当竞争对手引入更具吸引力的品牌矩阵时，会出现较为严重的客流流失问题。此外，低量级的品牌对于租金增长的贡献也有限。

业态规划上，目前金铂商业旗下项目中，主力店、餐饮和零售业态为占比前三的业态，且客流多为主力店和餐饮业态贡献，但这两大业态的客单价不及零售业态，后续的销售额提升预计承压。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

本文源自：观点网