北京买房：理清思路，购房建议1563

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们是石家庄人，孩子今年秋天会入职**院。但是单位已经说明了住房待遇，宿舍没有了，公租房也很紧张，预计至少得排队半年至一年，这段时间只能自行解决。

所以我们考虑索性趁房价低买房，目前看的都是通州的，朋友和中介推荐的都是CBD和万达板块，您看合适吗？我们预算是500万左右，全款，现在看的是以下这几个小区，请指点。

A：

1、孩子真棒，恭喜+羡慕啊。

2、不过我没明白，既然您家是石家庄人，孩子今年入职，那就是还没有北京户口吧？是博士后吧？如果不是，怎么能有北京购房资格呢？或者说是您有北京的社保，用父母的名字买吗？如果是用孩子名字那就得等落户了，估计怎么也得明年办完。

3、这几个房源我看不出什么，不到现场的话看户型图的意义不大。只能说小区都挺好，地段儿也挺好。如果是我会先看其中玉兰湾的，这里算九棵树，但居住的性价比应该更高。

因为运河板块和潞河中学的因为学校好，所以部分小区是带有学区溢价的。虽然比例没有东西海的高，但既然是刚上班，那等结婚生子到孙辈上学至少七八年吧，这溢价部分在此期间是发挥不出任何价值的，我觉得意义不大。毕竟降低了居住的性价比，也增加了保值风险。所以让当地中介给算算租售比，选性价比相对高的。

4、另外我多说一句，既然单位在东城，而且又是500万的预算呢，那其实没必要非得到通州，至少没必要到运河这边，通勤远点儿了。刚参加工作肯定辛苦，我觉得离单位近点儿好。

5、我建议既然预算不低，那就先看东四环地铁沿线吧，然后最远看到通州西部物资学院一带就差不多了。这沿线都没有学区溢价，居住的性价比正常，通州西部的租售比等同于市区。

仅供参考。

二

Q:

请问，我在立水桥发现了一个特殊的公寓，旭辉奥都，50年产权但带燃气，而且竟然是可以落户的，也就是能够让孩子划片入学。那请问，这种小区有没有可能补交土地出让金而成为正规商品房？有没有这种政策？

A：

1、立水桥板块有三四个公寓都是能落户的，除了旭辉奥都还有奥北和明天第一城。原因是当年这种公寓刚刚流行起来，连开发商都闹不太清楚权属和功能。甚至这么说吧，直到2007年，“公寓式酒店”和“酒店式公寓”，很多开发商和土地部门工作人员都无法区分。

这种时期就是野蛮生长，稀里糊涂的就通了一部分楼栋的燃气和有了户籍登记权限。但也就是这几个早期的特例，之后就越来越规范了。

2、打个比方这就跟Soho似的，早期是可以注册公司的，即便是出台了“工商18号限商令”之后也可以。但这就是因为当年的制度不完善造成的，后来就都不能注册了。

3、这几个公寓的燃气既然开通了就没必要再给掐了，取消户籍注册权限也挺麻烦的，所以就这样了。但土地性质是不可能改变的，也不可能补交土地出让金。以前有这种政策，现在不可能了，制度非常的完善。

4、总之如果喜欢就买吧，就当成普通的商住公寓看待，无非是多了一些功能而已。但这就是穿了个马甲的事儿，原型是什么就是什么，出身是无法改变的。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是外地人，我老公是密云农业户口，有宅基地。但我们现在在昌平工作，没买楼房。现在是考虑孩子上学问题，但又担心如果迁户口的话万一拆迁就影响回迁房了，您有什么建议吗？

另外我们在燕郊有一套房，这个不影响户口和买房吧？如果我们买房，首付100贷款100的话您建议买哪里能兼顾孩子上学？四岁。

A：

1、北京早就没有农业户口的说法了吧？我印象中十年前就统一为居民户口了。

2、担心迁户影响回迁房指标，那就问好当地派出所，看看上学之前迁出来，上学之后就赶紧迁回去行不行？但我不敢保证什么，不懂拆迁政策，也不知道规划。

3、燕郊是河北的，肯定不影响北京的户口。如果没贷过款，那连房贷资格（额度）也不影响。

4、200万总价，那这价格可买不到学区房，除非是小平房。市区的楼房一般都至少300多万，大多数都400万左右起步呢。而且还是很小的老房或公寓，够呛能满足三口人自住。要不就看看通州或顺义的，200万有可能买到小两居，对口学校中上水平。但这会不会离上班太远了？再考虑一下吧。

5、既然孩子四岁那就明年再看吧，要不现在的买的话一是溢价高，二是就算买了也不能迁户呢，不如等到明年再看。

仅供参考。

四

Q:

那我再问个公寓的问题，**公寓您知道吗？在东五环*各庄，是*产权的，优势是价格合适，劣势就是产权了。但按照我看到的规划，这里将来是产业园区，那这种公寓就很可能拆迁吧？到时候的补偿标准是什么？有没有三倍的可能？

A：

1、到时候的拆迁标准，就是按违章建筑呗，说拆就拆。即便是按照厂房等工业建筑，每平米也没多少钱。我不知道现在的标准，之前无非是1000多块钱而已，这还是按照有产权的价格。

2、没有三倍的可能，那都是卖房的瞎忽悠的，根本就没这事儿。如果真的给三倍赔偿，我确定你肯定拿不到，到时候就指不定归谁了。

匹夫无罪怀璧其罪，三岁小儿持金过市，您拿什么保护自己手中的不合法资产啊？当然也不会有这种事儿，没人多给钱的。

参照其他公寓的拆迁情况吧，最好结果是退回购房时的本金。只是原始购房款哦，还得扣除居住年限的租金价值，所谓升值部分是没人承认的。

中等结果是赔偿点儿钱但不多，按照有产权的赔偿标准，也就是低于购买价，没多少钱。最差的结果就是直接拆了，没补偿。或者说有补偿也是人家当地的，村里有的是办法让你主动搬家。

3、简单就这情况吧，我建议是别想美事儿吧。就算您猛龙过江，也干不过当地的地头蛇的，风险是您的，好处是人家的。

仅供参考。

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