争夺文旅REITs第一股 丽江旅投拟发超25亿元文旅公募基金

观点网 继青城山-都江堰景区筹备公募REITs发行之后，又有竞争者冲入战场。

6月16日，丽江旅投发布两份招标书，分别选聘文旅基础设施公募REITs项目原始权益人财务顾问、基金管理人及计划管理人。

根据招标书，项目原始权益人财务顾问选聘资金来源为自他资金不超过发行规模的0.3%；基金管理人及计划管理人再前期申报与发行阶段股东费用为330万元，公募基金存续期管理费用上线为基金资产净值的0.2%/年，基金托管费用为基金资产净值的0.03%/年。

丽江旅投还在招标书中提到，将以玉龙雪山作为基础资产，开展文旅基础设施公募REITs申报发行工作，拟发行规模不低于25亿元。

尽管目前还未有正式的项目申报书发布，但从“已具备招标条件”和选聘工作已取得审批/核准/备案机关批准来看，项目如今已进入实质性筹备阶段。

丽江旅投带着玉龙雪山，正在向“第一支文旅公募REITs”发起冲击。

玉龙雪山为云南省丽江市境内雪山群，是国家首批5A级旅游景区之一，拥有丰富的自然和人文资源。

资料显示，玉龙雪山位于丽江市玉龙纳西族自治县境内，总面积42108.88公顷，以冰川地质景观、雪山森林草甸、原生民族村寨、世界大峡谷和高原水体景观为主要特色。

丽江旅投则是丽江市属国有控股企业，下辖丽江古城管理有限责任公司、丽江泸沽湖旅游开发有限公司、丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司等8家全资子公司，业务涵盖文旅、投融资、教育培训、乡村振兴、高速公路等领域。

根据可查信息，丽江旅投2019年资产合计60.51亿元，净资产42.77亿元，资产负债率为29.32%。

项目申报书尚未出炉，底层资产的具体情况亦是未知，但门票收入、资产管理等经营现状或许可以从丽江股份与丽江文旅的财报中管窥一二。

丽江股份的核心景区资源便是玉龙雪山，核心运营的资产包括玉龙雪山、云杉坪、牦牛坪三条索道，营收主要由索道运输、印象丽江文艺演出和酒店经营三方面组成。

根据丽江股份2024年年度报告，总收入为8.08亿元，同比增长1.19%；归母净利润约为2.11亿元，同比下降7.27%。

分行业看，旅游业为丽江股份主要收入来源，年内收入7.75亿元，同比上升1.62%；分地区看，丽江地区占其总收入比重的95.24%，年内收入同比增长2.54至%约7.7亿元。

作为丽江股份的核心资产，年内超50%的营业收入来源于索道运输业务，收入约4.14亿元，同比上升6.97%。

此外，印象演出、酒店经营、餐饮服务及其他业务分别收入1.4亿元、1.67亿元、3515.68万元及5166.74万元。

毛利率方面，旅游业整体保持较高水平，录得59.88%，较上年同期微降1.61%；但业务中，印象演出与酒店经营毛利率呈下滑趋势，分别下降3.12%与7.53%，至55.72%及18.85%。

不过，丽江股份自2014年开始持续扩张，目前的旅游资源已经布局至丽江古城、玉龙雪山、泸沽湖、香格里拉地区，仅考虑玉龙雪山景区的经营数据，或许并不及上述营收及利润表现。

丽江股份并未列出门票收入，包含玉龙雪山景区、玉水寨景区、东巴谷旅游区等的“大玉龙景区”景点门票经营权，均归属于丽江旅投旗下的丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司。

从主营东巴谷景区的丽江文旅年度报告看，东巴谷4A级景区2024年门票收入约为2526.96万元，同比下降0.52%。

观点新媒体了解到，玉龙雪山景区进山门票为100元/人，仅以2024年三条索道接待游客666.84万人次计算，进山门票收入将超过6.67亿元。

整体来看，丽江旅投将玉龙雪山作为底层资产，或许不仅考虑到景区本身的知名度及吸引力，更看中了玉龙雪山在丽江市内文旅资产中的领先位置。

推进玉龙雪山景区走入REITs平台，这也是丽江旅投早前定下的发展思路。

根据官网介绍，丽江旅投预计打造成科学高效的市级旅游投融资经营管理平台，采取市场化运作方式，积极引进外来资本。

受到重资产前期投入规模较大、平均回收周期较长等特点影响，文旅产业发展其实从来离不开资本。

2024年8月，国家发展和改革委员会发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，文旅行业在上市与债务性融资之外，又多了一重的融资选择。

新规下发，文旅基础设施项目的REITs准入条件放宽，包括自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目，以及配套旅游酒店可纳入项目底层资产。

政策引领之下，目前已有华山风景区、武当山风景区、黄山景区、龙门石窟景区、赤水丹霞旅游区、庐山西海景区、青城山－都江堰景区等十余个项目正在筹备发行。

其中，华山风景区公募REITs项目早在2022年便已开展，也是目前文旅行业在公募REITs上走得较快的一位。

资料显示，华山景区2024全年购票登山游客365.07万人次，同比增长12%；门票收入3.97亿元，同比增长9%。

今年1月2日，华山风景区公募REITs项目宣布完成财务顾问选聘工作，华泰联合证券为中标人。

而在渭南市2025年部门预算公开说明中，重点推动的工作任务之一便是“推动华山景区公募REITs年内上市”。

政策窗口已然打开，目前文旅项目公募REITs尚是虚位以待，拥有稀缺文旅资源和知名文旅资产的入局者们都想分下第一块蛋糕，而答案或许在不久后便能揭晓。

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