以房屋交易形式收受贿赂犯罪中房屋价格认定报告的审查与判断

近年来，随着经济社会的发展，受贿犯罪手段翻新、更加隐蔽，为更好地打击贿赂犯罪，最高人民法院、最高人民检察院于2007年公布了《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》），对打击房产、汽车等物品交易环节的受贿犯罪提供了司法依据。《意见》第一条规定，国家工作人员利用职务上的便利为他人牟取利益，以交易形式收受请托人财物的，构成受贿犯罪；受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。司法实践中，交易型受贿犯罪的性质及数额认定仍存在相关争议，如以房产交易形式收受贿赂犯罪中房产市场价格的认定问题，主要焦点为价格认定机构出具的《价格认定结论书》能否客观、真实反映房产交易时的市场价格。

一、价格认定报告应包括价格认定依据、过程及方法

价格认定报告应包括价格认定依据、过程及方法。就房屋价格认定而言，房屋价格选取市场法对房屋价格进行认定的，价格认定报告应包括选取的可比实例房屋情况及依据可比实例进行价格计算的过程和方法。缺乏上述要素的价格认定报告，应由检察机关补充调取。具体理由如下。

（一）价格认定报告包括价格认定依据、过程及方法具有明确规定

2016年国家发展和改革委员会印发《价格认定行为规范》，对价格认定报告所应包括的主要内容进行了明确规定。《价格认定行为规范》第三十一条规定：“----价格认定结论书应包括下列内容：（一）价格认定事项描述；（二）价格认定依据；（三）价格认定过程及方法；（四）价格认定结论·…...”即价格认定结论书不仅应包括价格认定结论，还应包括价格认定依据、过程及方法。

价格认定依据不仅包括法律、法规依据，还包括据以进行价格认定的资料、数据。《价格认定规定》第十五条也明确规定：“价格认定人员应当全面、客观、公正地收集资料，作为价格认定依据，并对其真实性、合法性和关联性进行审查。”即价格认定人员收集的相关价格认定资料亦系价格认定依据。结合上述规定，在房屋价格认定中，价格认定人员收集的可比实例房屋信息、交易资料属于价格认定事实依据，应在价格认定报告中予以载明。

对于价格认定过程及方法，《价格认定行为规范》第三十条规定：“价格认定小组应对收集到的资料进行整理分析、数据处理，按照价格认定相关规定、规则，结合价格认定标的的特点，选择合理的技术路径和方法进行测算，并形成测算说明。”第三十一条规定：“价格认定小组应当根据测算说明，按照价格认定文书格式的相关规定，撰写价格认定结论书····”即价格认定过程和方法系在分析、处理价格认定资料的基础上，选取合理的技术和方法进行价格测算的过程和方法。

结合上述规定，在房屋价格认定中，价格认定人员在分析、处理收集的可比实例房屋信息、交易资料后，选取合理、科学的价格认定方法，对标的房屋进行价格测算的过程等，均应在价格认定报告中予以体现。

（二）价格认定报告包括价格认定依据、过程及方法是保障被告人权利的必然要求

价格认定报告作为认定涉案财物价值的依据，对被告人权利具有重大影响，是直接决定被告人是否构成犯罪及犯罪数额认定的重要证据，需要向被告人及辩护人出示。价格认定报告的结论是否能够客观、真实反映涉案财物的市场价格，需要通过审查价格认定依据、过程及方法进行判断。因此，向被告人出示的价格认定报告，不仅应包括价格认定结论，还应包括详细的价格认定依据、过程及方法，以保障被告人对影响其权利的事项充分知悉，进而提出有针对性的质证意见，为法庭依法裁判提供重要参考。

（三）参照刑事诉讼法关于鉴定意见、专门性报告有关规定，价格认定报告应包括价格认定依据、过程、方法

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》(以下简称《刑事诉讼法解释》)第九十七规定，对鉴定意见的审查应包括检材的来源、取得、保管、送检是否符合法律、有关规定；鉴定的过程和方法是否符合相关专业的规范要求等内容。即鉴定意见书应包括对送检材料的来源、取得、保管、送检等情况的说明及鉴定过程和方法的论述。

《刑事诉讼法解释》第一百条规定：“因无鉴定机构，或者根据法律、司法解释的规定，指派、聘请有专门知识的人就案件的专门性问题出具的报告，可以作为证据使用。对前款规定的报告的审查与认定，参照适用本节的有关规定。”即对有专门知识的人就案件的专门性问题出具的报告的审查，应参照鉴定意见的审查认定过程。

价格认定报告作为第三方出具的、对被告人权利具有重要影响的意见，第三方收集获取的资料及依据资料进行的论证过程和论证方法，应予以体现，并作为证据审查与认定的重要依据。

司法实践中，不同价格认定机构出具的价格认定报告具有不同的格式，有的价格认定报告直接在正文中对价格认定依据、过程及方法进行详细说明，有的价格认定报告虽未在正文进行详细说明，但通过附件，包括测算说明、技术分析报告甚至情况说明等形式予以说明，这均符合《价格认定规定》《价格认定行为规范》的规定，经审查后，可以作为定案证据。

二、应对价格认定报告所附价格认定依据、过程及方法进行实质审查判断

辩点一：选取的可比实例别墅与涉案别墅存在较大差异，不具有可比性

实践中，价格认定机构一般采用市场法对房屋价格进行认定。《价格认定行为规范》第五十九条规定：“市场法是通过市场调查，选取3个或 3个以上与价格认定标的相同或者类似的可比实例或者参照物，分析比较价格认定标的与参照物之间的差异并进行调整，从而确定市场价格的方法……...”

采用市场法进行房屋价格认定，一般程序为：（1）全面收集交易实例资料。（2）在交易资料中选取与价格认定标的房屋所处位置、用途、交通条件、房屋结构（户型、朝向、建筑面积）、交易时间等相类似的3个或以上可比实例房屋。（3）以价格认定标的房屋的交易单价为参照，根据价格认定标的房屋与可比实例之间在交易情况、市场状况、房地产状况的差异，对可比实例房屋的交易单价进行修正。（4）计算可比实例房屋修正后的平均交易单价，以平均交易单价为价格认定标的房屋的市场交易单价；以平均交易单价乘以房屋建筑面积计算房屋总价，即房屋市场价格。

在上述价格认定过程中，可比实例房屋的选择，作为价格认定的基础环节至关重要，是决定后续价格修正是否准确的基础。可比实例房屋虽不需要与价格认定标的房屋完全一致，但二者须是类似房屋，这是能够进行价格修正，保证后续价格测算准确的前提条件。

辩点二、除房屋情况外，未考虑影响交易价格的其他因素

在二手房交易中，除房屋情况外，其他对交易价格有影响的因素需要充分考量，如付款交易方式即对房屋交易价格具有重要影响。从房屋装修看，如果行为人加盖了违建房屋几十平方米，加盖的房屋虽然不能作为产权面积，但花费了一定成本，具有一定的使用价值，应当考虑该因素对交易价格的有利影响。

辩点三、存在反证实例，其他房屋的交易价格明显低于可比实例房屋

低价购房贿赂犯罪中，需进一步审查是否存在反证实例，即明显低于可比实例房屋价格的其他真实成交实例，以确定可比实例房屋的选取是否合理，是否能够代表同类房屋的一般市场交易价格。如存在较多无法排除的低价实例，价格认定人员选取的同小区3套别墅不能反映同类别墅市场交易价格，不能作为价格认定依据，价格认定机构出具的《价格认定结论书》不能采信作为定案证据。