城南一盘涉嫌违规改造，新房源被指产品过时，成交长期挂零！

在楼市竞争异常激烈的当下市场，各家开发商都在使出浑身解数提高项目品质，以期吸引更多购房客户，这在近年来的南京楼市是有目共睹的现象。

但面对同样的市 场，偏偏有开发商不信邪，本就不具备优势的地段、产品跟不上发展的诸多窘境下，还频频被 投诉，引来不满。

01.

石林云城被投诉涉嫌违规改造、私自拆除消防设施

官方回复：开发商建设图纸丢失

近日，城南大盘石林云城被网友投诉，称其涉嫌违规改造、私自拆除消防设施，共列举了4项违规内容。

具体看网友的投诉内容：

1、涉嫌违规改造：板桥A地块南区*4、105、106（工程编号）违规占用夹层储藏室，违规占用公共绿地，私自拆除夹层所有消防管道、设施。

2、涉嫌违规改造：板桥A地块南区*2（工程编号）违规占用夹层储藏室，私自拆除夹层所有消防管道、设施。

3、违规侵占地下室面积，上述违规改造占用的储藏室，在地下车库进行砌筑。

4、6*，并采用吊顶进行伪装。

针对网友所列举出的四条内容，官方对此也进行了回复：

经调查，因现场结构复杂，较难进行鉴定，工作人员要求开发商提供规划建设图纸进行现场比对。

因开发商建设图纸丢失，现开发商前往档案馆调取图纸。下一步等开发商提供图纸后，开发区将联同相关职能部门进行现场鉴定比对，若发现存在违法改造行为将进行依法处置。

针对网友提出的一系列违规改造行为，开发商称建设图纸丢失，这样一来是否违规改造也就无从对比确认。

据了解，开发商的建设图纸一般保存在当地住房和城乡建设部门官方网站或是规划局，开发商想要查询应该也不是一件难事， 然而目前这条投诉未有新的回复，进展不明。

不仅仅是被投诉违规改造，此前还有老业主发帖：房子质量差、隔音差的帖子都看得多了，还有一个最恶心业主的事就是车位，80%的车位都只卖不租。

且该网友还爆料称，车位16万一个，每月还得交80的管理费，收费远高于周边其他小区。

笔者浏览领导留言板发现，此前还有网友投诉称项目在销售过程中使用的样板房存在诸多虚假宣传。目前这条投诉也未有确切进展。

这样一个负面评价满满的老盘，其销售去化情况又如何呢？

02.

产权缩水、产品过时

132套房源开盘一个多月0成交

石林云城位于城南板桥，项目2005年拿地，至今已有20年。项目总占地25万㎡，由26栋高层、36栋低密多层以及商业、幼儿园、小学组成，是个体量很大的项目。

项目自2018年10月开盘，至今已有近7年时间，从官网上的数据来看，项目房源去化缓慢。

当然，项目也曾以降价来吸引客户，此前推出一套建面约103㎡三室两厅两卫房源，精装单价15510元/㎡，总价一口价160万。

查询官网数据可知，这套房源销许价为26748元/㎡，总价276万，相比之下，单价下调了11238元/㎡，总价大降116万！

然而，目前这套房源状态仍为未售。

由此可见，项目虽然也在降价，但仍然去化艰难。比如，5月9日，项目新新领A55、57、59号楼销许，共计132套房源，都是6层洋房，按理说这种低密度的房源还是比较受欢迎的，然而一个多月过去，其成交量为0。

究其原因，石林云城在当下竞争激烈的市场下，虽然有低密的优势，但其劣势也很明显：

产权缩水：项目于2005年拿地，目前产权还剩50年，比之新上市的项目产权要少十几二十年。

产品过时：当下，南京楼市已全面进化到更先进的四代宅，尤其是低密洋房与四代宅结合后，居住体验有了质的飞跃，而石林云城拿地很早，产品设计已经跟不上当下的市场。

比如，以往豪宅才配备的会所、架空层等提升居住品质的设计，在刚需项目中也都基本配备，而这些都是石林云城所不具备的。

得房率较低：由于四代宅的露台设计，如今新房的得房率有了大大提升，目前南京部分项目的户型实得率能做到近100%甚至超过100%。

再看石林云城，公摊面积较大，室内可使用的面积较少。比如建面约93.29㎡户型，公摊面积为17.58㎡，实得率约81%；建面约129.73㎡的户型，公摊面积为19.88㎡，实得率约85%。

80%左右的得房率相对高层来说，或许还是一大优势，然而在新生的四代宅面前已经没有什么吸引力。

噪声污染：石林云城东侧紧邻宁芜铁路，火车经过时噪音大，影响休息。而这一点已经购房的业主们深有体会，在窗前拉起横幅：噪音大、质量差。

图片来源见水印

在诸多明显劣势的情况下，项目还一直不停被投诉，无疑又将给销售端增添更多压力。

石林云城虽然是低密盘，但在南京楼市持续“缩量提质”的 供地 策略下，低密盘已经不是稀罕物，各个板块的低密地块都相继出炉，品质更是持续进阶。

而当下，板桥已有多盘同时在售，竞争本就激烈；且板块内土地储备并不紧张，未来有更为低密、优质的地块上市，也是很有可能的，未来的情况也不容乐观。

在当下的市场竞争下，类似石林云城这样建设比较久远、劣势一目了然的项目，竞争能力只会越来越弱，去化难的现象大概率会一直存在。

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