最高院：司法拍卖房产过户需补缴的“地价”应由开发商承担！

　　作者：周军律师.

　　在司法拍卖房产的过程中，时常会出现房产过户需补缴 “地价” 的情况。

　　那么，司法拍卖房产过户需补缴的“地价”应由谁承担呢？

　　最高院在《许某、李某等借款合同纠纷执行监督案》中明确：

　　司法拍卖房产过户需补缴的“地价”，应由开发商承担，而非房产买受人。土地出让金是土地使用者向国家支付的对价，应由开发商计入开发成本，购房者支付的购房款中已包含分摊的土地出让金。

　　本案的焦点问题是，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”该由谁承担。

　　其一，根据2020年9月25日厦门自规局出具的答复函，该局通知补缴的“地价”实际应为大厦项目新增的土地出让金，包括该项目增容地价(增加建筑面积)和改变用途地价(自用房指标变更为商品房)。

　　其二，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规规定，土地出让金是土地使用者向国家交付的使用土地的对价，一般应由作为土地使用者的开发商承担，并计入开发商的开发成本，在购房者支付的购房款中实际已包含了分摊的土地出让金。购房者购买商品房后，相应土地使用权将一并转移给购房者。

　　如果土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

　　就本案而言，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”，即为大厦项目增加容积率和改变土地用途新增加的土地出让金，该笔费用为土地使用者即项目开发商所欠缴，理应由项目开发商承担，不应转嫁由房产买受人承担，否则将不当加重买受人的负担。

　　而且，厦门评估公司出具的房地产估价报告，是在假设案涉房产无需补缴“地价款”等基础上作出，亦即评估价中包含了可能应补缴的土地出让金。

　　同时，在标的物情况介绍、拍卖公告和竞买须知中，也未载明案涉房产办理产权过程中可能需要补缴土地出让金的情况。此情形下，要求买受人承担应补缴的土地出让金，理据不足。

　　其三，虽然拍卖公告和竞买须知中载明，办理过户手续中所产生的一切相关费用(包括被执行人承担的部分)均由买受人承担，但该费用指的是网络司法拍卖成交后办理过户过程中所产生的费用，不包括非因此而产生的开发商欠缴的土地出让金。

　　据此，福建高院认为本案应补缴的土地出让金不应由买受人承担，并无不当。

　　周军律师提醒，司法拍卖房产过户需补缴的 “地价”，无论是基于法律规定、交易实质还是公平原则，都应由开发商承担 。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。