最高院：在人民法院查封前签署具备房屋买卖合同必备要素的协议可以认定签订合法有效的书面买卖合同

来源 | 知产与保

案件信息

再审申请人郑华佑因与被申请人虎步奇、中铁十五局集团第二工程有限公司（以下简称中铁十五局二公司）案外人执行异议之诉案

案号：(2023)最高法民申2744号

裁判要旨

双方签署的协议约定了案涉房屋的位置、面积、单价等内容，该协议具备房屋买卖合同的必备要素，人民法院综合考虑案涉房屋的情况认定案涉房屋在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。

再审诉讼请求

郑华佑申请再审称，其对二审判决认定的基本事实、认定事实的主要证据、适用的诉讼程序均无异议，但认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百一十一条第六项规定的情形，应予再审。

主要理由是：本案是案外人执行异议之诉，虎步奇要想排除人民法院对陕西省西安市未央区房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，须同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定的四个条件，但虎步奇不符合“签订合法有效的书面买卖合同”和“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。

一、虎步奇没有提供合法有效的书面买卖合同，其提交的《关于西安基地职工集资住宅楼出售的通知》《西安基地集资住宅楼入住协议书》《总经理办公会议纪要》等证据只能证明其对案涉房屋享有居住权和使用权，《西安基地集资住宅楼入住协议书》第二条表明该入住协议不是买卖合同。二审判决认定虎步奇与中铁十五局二公司之间存在书面买卖合同是错误的，一是案涉房屋是中铁十五局二公司先出资建盖，后向职工收款入住，职工取得居住权；二是中铁十五局二公司总经理办公会议不是研究给职工办理产权证事宜，而是研究将房产证分割办理到中铁十五局二公司名下，以及如何对房屋进行内部管理和变更职工名字的问题。虽然不排除中铁十五局二公司有将案涉房屋转让给虎步奇的想法，但条件不成熟，因为只有经过当地政府审批进行住房改革后才能办理正规的不动产权登记证书，在中铁十五局二公司的文件中仍然强调房屋所有权没有转移。

二、在案证据可以证明，在集资建房之初，虎步奇就明知案涉房屋是福利住房，不能将案涉房屋登记到自己名下，且中铁十五局二公司也多次明确表示案涉房屋的所有权归中铁十五局二公司，未经法定程序不能登记到个人名下。案涉房屋不符合当地集资房申请房屋所有权转移登记的相关规定，不能转让销售。虎步奇与中铁十五局二公司相互串通，二审判决以中铁十五局二公司自认是其原因导致案涉房屋至今未办理到虎步奇名下为由，认定案涉房屋非因虎步奇自身原因未办理过户登记是错误的。房改条件要考虑购房者的工龄、年龄、家庭人口、配偶情况、职务级别、专业技术职称、住房面积等因素，亦属于自身原因。

再审辩方观点

虎步奇提交意见称，二审判决认定其与中铁十五局二公司之间成立房屋买卖合同关系的事实清楚，适用法律正确，郑华佑的再审申请不符合民事诉讼法第二百一十一条第六项规定的情形，应予驳回。虎步奇与中铁十五局二公司签订了买卖合同并缴纳了集资款（后转为购房款），中铁十五局二公司也答应为其办理房产证，只是因政策原因未能办理，并不影响买卖合同依法成立。虎步奇与中铁十五局二公司在人民法院查封前已存在合法有效的书面买卖合同，其已合法占有案涉房屋，也缴纳了全部购房款，并按中铁十五局二公司的要求提交了所有办证材料，是因为中铁十五局二公司的原因未能办理，虎步奇对此并无过错，二审判决认定虎步奇享有排除人民法院强制执行的民事权益，符合执行异议复议规定第二十八条的规定。

中铁十五局二公司提交意见称，郑华佑的再审申请不符合民事诉讼法第二百一十一条第六项规定的情形，应予驳回。案涉房屋是中铁十五局二公司出售给虎步奇的集资房，中铁十五局二公司与虎步奇签订了买卖合同，收齐了购房款，案涉房屋已交付给虎步奇居住。案涉房屋所在住宅楼是为解决职工住房困难而建，中铁十五局二公司在前期以承诺出售房屋为条件向职工集资修建住宅楼，竣工验收满足入住条件后与职工签订买卖合同并登记入住，中铁十五局二公司的本意就是出售房屋，其与虎步奇之间存在真实有效的买卖合同关系。案涉房屋买卖合同已履行完毕，中铁十五局二公司不再拥有案涉房屋的所有权，虎步奇依法享有自由处分案涉房屋的权利，只是因房改政策等原因，中铁十五局二公司一直未办妥过户登记手续。

再审法院

本院经审查认为，本案再审审查主要涉及郑华佑的再审申请是否符合民事诉讼法第二百一十一条第六项规定的情形。

执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，案外人请求排除人民法院的强制执行，应同时符合上述四种情形。郑华佑申请再审仅对二审判决认定虎步奇符合该条第一项、第四项规定的情形提出异议，且虎步奇提交的证据足以证明其在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有案涉房屋并已支付案涉房屋全部购房款，故本院对二审判决认定虎步奇符合该条第二项、第三项规定的情形予以确认。

一、关于虎步奇与中铁十五局二公司在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题

中铁十五局二公司发出的公司物管〔2007〕96号《关于西安基地职工集资住宅楼出售的通知》载明：“西安基地职工住宅楼已达到竣工验收标准。该住宅楼是为解决内部职工的住房困难面向内部职工集资修建的住房工程，带有一定的福利性，为使住房价格更趋合理，经2007年9月12日公司企业领导人员联席会议研究决定，将原收取的集资款转换成内部售房款，并对房屋的楼层差价进行确定以及对主体以外为住宅楼配套的工程按一定的比例适当的向住户收取相应的费用。”中铁十五局二公司与虎步奇于2008年3月11日签订的《西安基地集资住宅楼入住协议书》约定：“西安基地住宅楼是由公司组织集资建设的住房，不具备房地产开发商的出售手续并含有相当的福利性质，产权属公司所有。若能办回权属证件，为便于住区管理，原件由单位统一保管，只给个人复印件。按公司规定登记集资的职工（含子女和双方父母）只有居住使用权，不得向本公司以外人员转让、外借、租赁，也不准抵押和馈赠。但经公司审查批准后可在本公司内部转让和租赁。”《住户入住确认审批单》要求：“1.严禁住户以自己名义私自为他人和本公司及集团以外的人员登记购买、转让、外借和租赁并使用本房屋，否则无条件接受公司的强制退房措施及处罚。2.住户在本公司及集团内部需要转让、外借和租赁时，必须经西安基地物管办报公司物管中心，由公司研究批准后方给办理有关手续，否则视为无效。”中铁十五局二公司发出的公司物管〔2011〕40号《总经理办公会议纪要》确认：“住宅楼共有住户94户，需要分割办理97个房产证。其中公司居住35户、集团公司居住40户、西北公司居住5户、一公司居住7户、五公司居住1户、七公司居住1户、西北建筑设计院居住5户。以上住户中有6户申请内部转让，20户申请将房产证办到子女或爱人名下……6户申请内部转让和20户申请将证办到子女或爱人名下的，可以给予办理。分户房产证办好后由西安基地物业管理中心集中管理。”从上述涉及案涉房屋所在住宅楼的一系列文件内容看，中铁十五局二公司组织职工集资修建的房屋不同于房地产开发商开发建设的商品房，系中铁十五局二公司为解决职工住房困难而修建的，具有一定的福利性质，且不得向公司以外人员转让、外借、租赁，也不准抵押和馈赠，在职工集资修建的住宅楼涉及的94户分割办理97个房产证前，房屋产权属中铁十五局二公司所有。中铁十五局二公司将职工集资修建的住宅楼建成后，与集资职工达成了将集资款转为购房款的房屋买卖的合意，并允许集资职工在符合一定条件下进行内部转让、外借和租赁，中铁十五局二公司亦承诺为集资职工办理分户房产证。中铁十五局二公司与虎步奇在《西安基地集资住宅楼入住协议书》中约定了案涉房屋的位置、面积、单价等内容，该协议具备房屋买卖合同的必备要素。二审判决综合考虑案涉房屋的情况认定虎步奇与中铁十五局二公司在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，并无不当。

二、关于案涉房屋是否非因虎步奇自身原因未办理过户登记的问题

根据已查明的事实，虎步奇基于中铁十五局二公司于2008年3月11日签署的《住户入住确认审批单》已经合法占有案涉房屋。经中铁十五局二公司查找公司内部财务账，确认虎步奇已经交清全部购房款。在此情况下，在案证据不能证明虎步奇存在主观上拖延或不愿办理案涉房屋过户登记手续的情形，且中铁十五局二公司自认是其原因导致案涉房屋至今未办理到虎步奇名下，二审判决认定案涉房屋非因虎步奇自身原因未办理过户登记，有事实和法律依据。

综上所述，郑华佑申请再审的事由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：驳回郑华佑的再审申请。

类案裁判

上诉人某信托股份有限公司（以下简称某信托公司）因与被上诉人王某、原审被告某地产阜新有限公司（以下简称某公司）及原审第三人王某某、陈某、某集团有限公司（以下简称某集团）申请执行人执行异议之诉案

案号：（2022）最高法民终453号

最高院：本案争议的焦点是，王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，首先，王某与某公司签订购房《意向书》的时间为2018年9月1日，早于案涉房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、面积、购房款的交付方式及交付时间，具备了商品房买卖合同的主要条款，应视为王某与某公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，王某所购房屋系用于居住，其提供了辽宁省阜新市不动产登记中心的《房产登记情况查询证明》，证明其名下无其他用于居住的房屋。再次，王某依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕。因此，在符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定全部情形的情况下，王某对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。某信托公司关于案涉《意向书》并非合法有效的书面买卖合同、案涉《房产登记情况查询证明》不能证明案涉房屋是王某唯一住房以及王某不能证明本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形的上诉理由均缺乏理据，本院不予支持。