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在粤海街道综合体新盘断供的十年里，二手市场里亮眼的，只有地标盘。

2025年深圳楼市复苏浪潮中，华润城（润府+润玺）一季度成交量96套，蝉联二手住宅成交榜首。

要知道，这些房源总价随便都在1600万以上，流通性还能这么好，甚至成为衡量行情的指标盘，原因无他——有粤海街道的区域价值背书，房子总价高？得房率一般？那又如何。在科技大厂的员工期权面前，都不是问题。

粤海街道被冠以“中国最牛街道”还是在2019年，中美科技博弈让这个孕育了腾讯、华为、大疆、迈瑞等科技巨头的区域声名鹊起。

2024年，粤海街道GDP达4497.73亿元，占据南山GDP的半壁江山，除以45万的常住人口，人均GDP超过13万美元，啥水平？看齐纽约，碾压伦敦、巴黎，且以实体产业为主，没啥水分。

相较于顶破天的产值，粤海街道比较尴尬的情况是地不多了，华润城之后，已经十年没有综合体大盘供应了，直到翰熙典居这次取证入市。这座建面逾50万㎡的地标级奢居综合体，个人认为是今年核心区最值得期待的地标盘，住宅、商业、酒店等业态与华润城类似，具备重塑片区的能量。

建面约105-140㎡人文奢宅，面积段偏改善，是南山首批新规户型，得房率相比二手市场很有优势。

冻资30万享开盘约9折，折后均价10万出头，一批房源9字头，更有部分单位低至8字头起！

几个户型的最低折后起售价格：

105户型：折后总价约894万起

120户型：折后总价约1038万起

140户型：折后总价约1457万起

对于粤海街道来说，这个价格算是相当惊喜了，又是现在为数不多的新规户型，取证后，现场到访人数不少，都想趁着有开盘折扣，提前看好户型，准备本月下旬开盘时能抢个好房源。

1、

粤海街道崛起史

土地价值裂变式上升

粤海街道，辖区面积约14.24平方公里，浓缩了中国科技产业“从无到有，再变强”的历程，伴随着土地产值的跃迁，资本密集度逐渐进入第一梯队。

1990年代，街道党工委确立“三年打基础，五年见成效，八年大飞跃”战略，1993年产业结构转向高科技产业，引入方大、晶宝等企业，科技业占比逐渐提升。

2000年代，深圳高新技术产业园区扩建，华为、中兴等巨头入驻，2003年工业产值突破39.2亿元，出口产品占比20%。

2010年代，新增“准四上”企业510家，60余家企业年产值过亿，土地价值进入爆发期，2015年润府1期开盘，均价4.5万/㎡，近期成交均价约15万/㎡，至今涨幅230%。

2020年代，总部基地建设落地期，上市公司超过100家，粤海街道成为中国智造“科代表”。2024年，深圳湾地块以185.12亿元拍出，楼面价7.04万/㎡，意味着新盘预期售价将冲上15万/㎡。

这一历程中，粤海街道的土地价值逻辑已从“科创产城融合”升级为“全球资源配置”，翰熙典居所在的桂庙新村旧改地块，正是这一进程的最新注脚。

2、

粤海街道未来还有增量？

地标综合体是最终答案

缺地的粤海街道，未来的增量只有城市更新。

桂庙新村毗邻深圳大学和腾讯滨海大厦，承载深大学子、鹅厂员工的美好记忆，被誉为深圳最清新的城中村。为深大建立及后续科技产业发展提供了大量土地，算是粤海街道最有人文氛围的城区。

周边片区房源的建成时间基本集中在1999年-2002年，超过20多年的新盘供应断层，导致二手市场的产品力，已跟不上智造业带来的高端居住需求，急需一座地标盘焕新城市界面。

以一己之力改写整个片区的生活方式和商业消费模式，有这种能量的地标盘不多，但在深圳已有案例。

华润城大冲村旧改就很有代表性，80年代，随着深圳科技园的建立，大冲村的村民与外来人口比例高达1:35，密集的自建握手楼成为科技园的低价宿舍，由于缺乏统筹规划，导致市政设施不足、城市界面差。因此，早在1992年，大冲村城市化改造就已经被提上议程。

因为整体改造面积达68.5万㎡，被列入南山区旧改重点推进工程。

如今华润城已是粤海街道极具城市活力的商住综合体。不仅改变了城市面貌，还提升了居民的生活质量与消费习惯，业态覆盖写字楼、酒店、商业及住宅等，形成了政企共创的“产、学、研、投、创”产业链，经济效益远超普通旧改项目。

我们回顾大冲村旧改历程，就能总结地标盘的打造路径：

1、位于产业附加值足够高的片区

2、政府层面的统筹及重点推进

3、覆盖多元业态，不止于住宅开发

以上几点与翰熙典居的开发模式高度吻合。在此基础上更进一步，开发进程中，存留桂庙新村的百年人文印记，一体两面，打造现代感与文化融合的奢居地标之作。

3、

摩登与人文的融合

旧改新路径带来新生活

翰熙典居总建面逾50万㎡，个人认为开发体量更适中，配套兑现速度会更快一些。

业态丰富包含住宅、商业、酒店等，自带约1.9万㎡精奢时尚酒店、约5.7万㎡未来潮流街区（以后期实际运营为准）、一所12班幼儿园，各类配套集中度高，下楼即达。

幕墙集成系统，构筑简约大气的建筑立面，由设计了多个深圳湾豪宅的华汇设计操刀。采用公建化设计手法，深灰色为主调，与临近的地标建筑相呼应，更具地标盘的昭示性。双银LOW-E中空夹胶、三层钢化超白玻璃，具备良好的隔音、节能效果，高透光率使室内空间更为通透。

携手大师级空间设计机构——CCD（郑中设计事务所），以超脱酒店的艺术手法，臻选简约高端的石材，构建首层入户大堂、车库大堂、架空层大堂三重归家礼序。

首层入户大堂地面采用欧洲灰石材，装饰局部黑白格纹，营造典雅沉稳的氛围。深色木饰与牛油果色石材的背景墙搭配，不同材质塑造美感的层次度。电梯厅内侧墙面同样选材精良，佛罗伦萨灰石材烘托门厅的尊崇感。电梯品牌是日立电梯，六大核心部件为日立原装进口及欧洲进口，梯速约5m/s，上下楼更为便利。

约1万余㎡新东方都市风格园林，由国际景观设计单位——“迈丘设计”主笔，构筑五重立体园林景观。叠加樱花大道、约300㎡无边际泳池、风雨连廊、松林景观、百年人文印记广场等节点，将人文基调，融入自然生态之中。

已取证的建面约105-140㎡人文奢宅，为新规设计户型，精装交付。延续艺术美学，电视背景墙采用自然肌理的木饰面+岩板，客厅及卧室采用多层实木地板，打造简约百搭的室内风格，预留了较多的个性化空间，厨电、五金卫浴均配置了一线豪宅常用的国际品牌。

入户门是高端定制的装甲门，玄关是具有多重收纳的定制玄关柜。

厨电四件套的配置是豪宅水准：燃气灶+抽油烟机+洗碗机+冰箱，也贴心地配置了热水器+凉霸，让烹饪体验更为便捷舒适。

卫浴洁具及五金，采用一线豪宅常用的德系标准，简约造型装点卫浴空间，兼具美观大气与品质的经久耐用。

105A1户型3房2厅2卫，经典的双龙抱珠格局，约23㎡阔气通厅分隔主卧与客卧，私密度较高。

南向四开间，面宽约13.2米，通透采光。配置了这个面积段少有的U型厨房，更适合中式烹饪洗、切、炒、炖的操作动线。约6.5米宽的景观阳台，面积约10㎡，这个尺度在核心区极为少见，算豪宅级别了。主卧飘窗做到了80cm的新规进深，加上窗框，最大处进深约98cm，可以打造成收纳空间或观景休闲区。

120B户型3房2厅2卫，是双阳台设计的竖厅格局，两个阳台总面宽超过12米，朝南景观视野极佳。

建面约30㎡的主卧套房配置了主卫、衣帽间、主卧阳台，这个舒适度比酒店还要高个档次。当然也留出了后续改造的灵动空间。客卧也直通主阳台，相当于有两个房间拥有更好的景观及采光体验。书房有一个270°的大飘窗，进一步提升了空间的通透感，也拓展了收纳功能。

140户型3房2厅2卫，非常舒适的横厅布局，约32㎡超大横厅，会客区与餐厅开放式连接，尺度感做得很足。

阳台加上飘窗，南向观景面宽约7.2米，阳台进深较大，可以打造成多功能观景区，放置上花草就是一个空中花园。主卧空间很大，接近40㎡，纵向连通超大衣帽间，对流南北，还能放一个梳妆台，起居的独立性很高。

在最后，需要提醒大家，在核心区置业，能上车标杆盘的机会不要错过，这类物业领涨抗跌的属性强，市场流通性好，这一点，华润城的业主深有体会。

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一、金融政策支持力度加大

首付比例下调：首套房首付比例最低降至15%（二套25%），并扩大“认房不认贷”试点，异地有贷款记录也可享受首套房优惠。

利率下调：首套公积金贷款利率降至2.6%，商贷利率或跌破3%（如首套最低2.9%）；同时央行降准0.5个百分点，释放1万亿元流动性。

专项债支持：地方政府通过专项债收购存量商品房，用于保障性住房建设，例如广东、吉林等地已投入超430亿元。

二、住房品质升级

《住宅项目规范》自2025年5月起实施，要求：

层高与电梯：层高下限提至3米，4层及以上强制装电梯，12层以上配两台电梯。

隔音与智能化：分户楼板隔音标准提高11%，预留智能家居端口并推广太阳能系统。

三、需求端政策优化

限购松绑：一线城市优化限购政策，部分放宽非户籍购房限制，如北京允许五环外增购1套房。

交易便利化：全面推广“带押过户”，二手房交易无需提前还贷，杭州、深圳等地同步降低契税。

四、土地与供给管理

土地精细化供应：库存量大的城市减少住宅用地供应15%-20%，避免市场过饱和。

房企支持：为优质房企提供超4万亿元贷款，重点保障“保交楼”项目，已支持1400万套住房交付。

五、税收优惠延续

契税减免：首套140㎡以下税率1%，二套2%；取消普通住宅与非普通住宅分类，满2年住房免征增值税。