猎德村，广州第一个旧改城中村！

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楔子

今天这篇文章比较特殊，是我对猎德村表示的“歉意”。因为前两天我写过一篇文章，在引子中提到了：“猎德村龙舟翻船，传闻是有黑人洋女婿上龙舟造成的！”，无形中伤害到了猎德。

在评论区孜孜不倦的怒骂下，我突然意识到这是一则谣言。

经辟谣，上图中的场景并非今年猎德龙舟事件，而是2023年的一张黑人划龙舟旧照，与猎德此次翻船毫无关联，且猎德新船翻船时船上并无外国人，且端午节期间也没有外国人上船。

猎德村作为广为人知的“土豪村”之一，龙舟赛对他们而言意义非凡，不仅是体育竞技，更是宗族荣耀与传统文化传承的象征，有着浓厚的宗族色彩和传统习俗。

所以今天这篇文章就是为了以正视听的。虽然我那篇文章的本意并不是写龙舟和洋女婿，但是客观上却给猎德人带来了困扰，确实不好意思。

大家都知道：我是一个建筑类的科普作者，我那篇文章也都是介绍猎德村的前世今身和旧改历程的，并没有不敬的意思。从主观上来说，对猎德村也是一次正面的介绍。

但人往往更关注负面，所以我今天这篇就把原来正面的内容再重发一次，而原来的文章已经删除了。

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前世今身

猎德村开村于北宋时期，距今已有900余年历史，村名源自西汉扬雄《法言义疏·学行》中的“耕道而得道，猎德而得德”，寓意追求道德完善。

猎德村位于天河CBD核心区，紧邻珠江。东与誉城苑社区居民委员会为邻，南与临江大道紧靠，西与利雅湾接壤，北与兴民路及花城大道相连。（如下图）

占地约470亩，其中发展经济用地约350亩，改造前曾是典型的“脏乱差”城中村。（如下图）

2007年启动整体改造后，通过“土地置换资金”模式，成为珠江新城高档社区的一部分，村民户均获得多套商品房性质的回迁房。而随着房地产市场的高歌猛进，猎德人几乎家家都可以通过收租实现“财富自由”。

网上有猎德村民说，这边每个人平均分到3-5套房子，光收房租每个月就超过3万。按照猎德花园的租房价格，80平方两室两厅是5800，这样算有5套房的话月收入确实有3万。（如下图）

更让人艳羡的是：猎德村的村民除了房租收入之外，每年还能从村集体资产中得到分红，2024年人均分红达4万元。如果家庭人口多的话，这也是一笔可观的收入了。

相较龙舟赛中的竞争对手冼村，猎德村已经形成了“耕楼经济”，物业租金、商业运营（如天德广场、K11）和金融投资成为了主要收入来源。而冼村因为旧改尚未完成，所以总体收益和猎德还有一定的差距。（如下表）

那么猎德是如何从一个建筑密度奇高、脏乱差的城中村，摇身一变成为“广州第一土豪村”的呢？

03

旧改

猎德村旧改，是“天时地利人和”的共同作用，是前无古人的创举，虽然后来“猎德模式”被广泛借鉴，但也难以完全被复制。

一、改造背景

随着社会经济高速发展和城镇化快速推进，城市空间范围大大拓展。1992年，广州出台《广州新城市中心区——珠新城规划》，正式启动珠江新城建设，猎德村被纳入规划待定区。

1994年因珠江新城开发，猎德村全部耕地被征收，村民利用补偿款新建三四层楼房，居住条件初步改善，但也催生“握手楼”林立的城中村问题。（如下图）

2002年为缓解广州大桥拥堵，市政府规划建设猎德大桥（新光快速路北延段），进一步推动区域改造需求。（如下图）

截至 2007 年，珠江新城经济发展留用地和置换到的商业地块已基本开发完毕，旧猎德村的约474亩村民居住留用地占珠江新城用地面积的4.9%，成为市场上一个“诱人的蛋糕”。

为了实现广州规划中的珠江新城中央商务区黄金地带的真正成形，对猎德的改造势在必行。

而猎德村对于改造的积极性也比较高，也为猎德顺利改造打下基础。此外，适逢亚运盛会，猎德的改造也是改善广州城市面貌的重要举措。

二、改造方案

猎德村改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米。村中建3条规划路，共有37栋高层住宅建筑，还有会所、祠堂、池塘等配套。（如下图）

根据地理环境条件，以猎德大桥和新光快速路为界，猎德村域被分为桥东、桥西和桥西南三部分。

桥东区：村民回迁安置房（37栋住宅+文化设施）

桥西区：70万㎡土地拍卖融资（富力、合景泰富46亿竞得）

桥西南区：村集体物业（酒店、商业体）

西部地块转化为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍保留为集体土地，作为复建安置小区；南部地块也是集体土地，建设五星级酒店等集体物业，作为集体经济支柱。（如上图）

三、改造模式

猎德村的改造摒弃了政府单方面主导拆迁的做法，通过整体改造、拍卖部分旧村土地融资解决资金来源问题。

以“村民得到实惠、村集体经济得到壮大、城区面貌得到提升为原则”，按“拆一补一” 原则进行补偿，并为村集体经济预留了经济发展用地，充分考虑到了大多数村民拆迁补偿和长期稳定分红的切身利益，尊重历史和现状，被大多数村民所接受。

坚持“保护和延续岭南水乡传统文化”的原则，通过合理规划，确定“六保留、六改造”规划要点。整个规划方案进行了深刻的思考和精细的设计，将传统历史文化与现代都市景观进行了有机结合。

四、改造成效

改造前的猎德村原有总建筑面积68.6万平方米，都为高密度的农民自建住宅，安全、消防隐患多。虽然保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑，但因年久失修，存在巨大的安全隐患。

而改造后的新猎德村总建筑面积为：93万平方米。减少了居住用地，增加商业、绿地、公益性设施用地；建筑密度也由原来的60%降低到28%，更加的宜居了。

在经济效益方面，村民也得到了巨大的提高。

• 村民房屋出租收益从改造前的每月每户800元提高到4000元，增长5倍；

• 村民自有房屋价值从改造前的4000元/平方米提高到30000元/平方米，增长7倍多；

• 村集体年收入从改造前1亿元提高到5亿元，增长5倍；

• 村民每年人均分红从改造前的5000元提高到30000元，增长6倍。

整个改造建设工程历时3年，至2009年底基本完成，全体村民2010年春节前搬入新居。

经过旧改之后，猎德村是真正富起来了，而珠江新城CBD也呈现出崭新的面貌。

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结束语

通过猎德龙舟“翻船”事件，我们有幸一睹了“广州第一土豪村”的风采，也了解了猎德村改造前后的林林总总。

如果有机会，我一定会去猎德走一走，看看猎德人划龙舟的“雄姿英发”！