多房企意向！跑马场、黄沙岛等7宅地，暗流涌动啊

广州土拍，正在全面发力。

首先，土地供应节奏明显加快，据统计，今年全市已出让15宗宅地，如无意外，到6月底上半年很可能创下近3年宅地出让新高。

其次，住建部公布住房新标准，以及广州新规收紧后，新宅地普遍出现降容、高使用率地块将减少。

楼市君收到消息，因新规变化，一些地块的指标将重新调整，原计划于本月挂牌的部分宅地，也已经延期。

但有个信息可以明确，那就是后续上架的地块，会更符合“好房子”特点。

｜广州航拍图

｜广州楼市发布 摄

壹

从曝出的信息来看，这些即将上架的地块，要么占据核心区位，要么容积率有明显优势。

其中，很多还是王炸级别宅地，如跑马场地块、市客运站地块、翠城花园东、番禺黄沙别墅地、知识城别墅地。

换句话说，广州新房市场，后面会有更多“细糠”。

接下来，我们一起来看看，其中7宗宅地的情况。

珠城跑马场地块

地块已围蔽，拿地或为广州国企

珠城跑马场地块上架的风，越刮越大。

上月，珠城马会家居被曝正式围蔽，内部商业已经停业，关于地块将挂牌消息，也传得沸沸扬扬。

｜马会家居实拍

｜广州楼市发布 摄

根据2023年12月基础调查数据显示，马场地块的可建设面积为384215.06平。

其中，建成之后，住宅建筑面积约20多万方，商业和商办体量约为50多万方。

按过往的程序，土地调规公示后，地块才会挂牌上架，而目前，马场调规还没有正式出炉。

换句话说，它的上架，估计还要再等一段时间。

｜马场地块航拍

｜广州楼市发布 摄

事实上，对于马场的改造，近两年天河明显有提速。

比如，2023年3月就对马场地块及周边片区规划调整进行过招标，后来更是频繁推动片区内的商户搬迁、清租。

作为珠城最后的“遗珠”，马场地块更像广州对CBD焕新的一次尝试。

按官方描述，马场的改造将通过连片改造+探索做地+鼓励社会资本参与+多样化补偿进行实现。

｜马场地块航拍

｜广州楼市发布 摄

所以，我们看到，网传有意愿介入马场项目的，既有保利、华润置地、越秀地产等国家队，又有香港置地、SKP等。

而楼市君也打听了下，最终拿地的，大概率会是大家熟知的广州本土国企。当然，也不排除会联合其他“队友”一起开发。

｜广州楼市发布 制图

市客运站地块

全市首个做地转化地块，体量7.95万平

该地块位于广东省汽车客运站南侧，东侧邻近广州白马服装市场，属于广州火车站做地区域之一。

同时，它也是广州首个由旧改做地转化而来的涉宅地。

| 广州楼市发布 制图

据了解，该地块今年2月份时，已通过了做地实施方案，按规划，地块占地面积约为1.06万平，总建筑面积约7.95万平。

而在上个月，市客运站地块征收补偿协议，也已经正式签署，意味着拆卸工作即将启动。

也就是说，地块挂拍就在眼前了。

与此同时，楼市君也打听到，市客运站地块很可能会由片区的做地主体，也就是广州城投拿下。

|图源：广州城投城市更新

翠城花园东地块

内部已清拆，住宅或率先挂牌

翠城花园东地块，第一次出现是在今年1月的海珠区2025年土地供应座谈会。

根据当时信息，地块除了住宅外，还有约20万平的商业、中小学、公园绿地。

不过，后来的供地蓝皮书显示，翠城花园东地块的宅地部分，被单独拎出来。

也就是说，住宅部分有望单独出让。

| 广州楼市发布 制图

这种操作很好理解，通过减少起拍总价、降低开发难度，从而吸引更多房企参与。

按蓝皮书信息显示，住宅地块用地面积42208平，建筑面积189936平，容积率4.5，对比此前42万方总建面，体量确实小了一半。

而最近楼市君发现，地块内部已经基本完成了清拆，正在做最后的平整工作。

| 广州楼市发布 摄

目前，地块之所以还未挂牌，根据楼市君收到的消息，主要是地块的一些关键指标还在优化。

其中，不排除地块的容积率会降低，毕竟4.5的容积率在之前可能并不算高。

但住建部新版《住宅项目规范》明确，住宅容积率不得高于3.1。

换句话说，地块降容是大趋势。

一旦这些地块指标重新敲定，地块应该很快就会上架。

广州大道南地块二期

保利四季和颂旁，地块规划条件已曝光

这块地还有一个大家更熟悉的名字，即广一电商园二期。

而它的一期地块，则是被打造成了现在的保利四季和颂。

从地图上看，相比一期，二期地块更靠近地铁8号线鹭江站和客村站，交通更便捷一些。

｜广州楼市发布 制图

而前段时间，这块地建设规划条件，已经在规自局官网上曝光了。

根据披露信息显示，地块总用地面积34174.72平，但宅地面积仅有9348.53平，其他均为商业、道路、绿地等配建用地。

从总建筑面积来看，住宅只有27112平，容积率为2.9。

简单来说，这块地住宅可售面积占比相对较小。

｜图源：广州规自局

而且，这块地还要配建33079平的大体量商业、2700平的服务设施和1所9班幼儿园。

相比下来，广州大道南地块二期的配建成本，将比保利四季和颂更高。

而保利四季和颂楼面价4.8万/平，如果参照这一标准，该地块的总起拍价，或许会有让利。

如果保利自己拿下，作为保利四季和颂二期开发，可以实现一二期联动互补。

工业大道南地块

商户已搬迁，土地平整、管线迁改已定标

工业大道南地块的前身，其实就是海珠瑞宝粮油批发市场。

该地块今年，动作进度推进的非常快。

比如今年2月，瑞宝粮油批发市场开始撤场，目前约500户商户全部搬离。

而在上个月，海珠连发三条公示，透露地块平整以及地块管线迁改工程成功招标。

也就是说，地块挂牌的前期工作，基本完成。

｜广州楼市发布 摄

据了解，地块总共分为2宗住宅+1宗商业商务用地。

其中，2宗宅地合计占地约24100平，建面约100000平，容积率分别为3.0和4.9，而商地为35000平。

楼市君猜测，商地和住宅用地很可能会绑定出让，这有利于地块连片开发。

| 广州楼市发布 制图

值得一提的是，与翠城花园东地块类似，工业大道南地块的教育配套也在地块出让前确定了——将纳入绿城馥香园配建的24班小学。

再加上原本2号线、广佛线的便捷交通，以及海珠西的成熟配套，地块本身优点不少。

加上附近的绿城馥香园、越秀江湾潮起等盘，均卖得不错，

在这种效应下，地块上架后，估计不少房企会有兴趣。

黄沙岛地块

1.1容积率的低密墅区

前段时间，黄沙岛地块刚刚完成了调规。

这块地最吸引人的就是它的身份：容积率1.1，限高24米，妥妥的“墅”级产品。

|图源：广州规自局

规划显示，地块占地17463平，建面19200平。假设套均250-300平左右，大概只有六七十套左右的货量，可以说十分稀缺。

在此前番禺土地推介会上，官方给到地块的定位也很高：传世系。

而这也是番禺区近10年来，唯二的纯墅级地块。

如果从地图上看，黄沙岛地块几乎可以看作番禺市桥版的“二沙岛”：

地块南向望市桥水道，拥有一线江景视野。

向北即为番禺广场，包括番禺区政府、番禺图书馆、番禺融媒体中心，以及永旺梦乐城、基盛万科里等，都是项目的配套。

如今，地块通过调规，意味着这宗“墅级”宅地，应该很快就会上架。

楼市君听说，已经有包括国企、央企和民企在内的多家开发商，有意参拍该地块。

| 广州楼市发布 制图

更关键的是，黄沙岛本身也是一个有改善基础的板块。

在贝壳找房上，地块旁边的黄沙岛别墅仅有1套房源挂牌，建面508平，总价2360万，单价约4.6万/平。

即便是周边的金融街融穗澜湾、柏丽花园、东晟明珠花园等高层小区，挂牌价也在3万/平以上。

可以说，这里就是番禺老钱们最认可的豪宅区之一。

|图源：贝壳找房

知识城ZSCN-C2-2地块

1.01容积率，城央墅区，有望年内挂牌

这宗地也是知识城今年最大的王炸，楼市君此前深度剖析过，感兴趣的可以点击蓝字回顾。

这块地的地段条件相当不错。

地块所处的知识城核心区，是知识城城市界面最新、配套最齐全的板块。

除了凤凰湖公园、创新滨水公园之外，地铁何棠下站、绿地缤纷城、城南邻里中心等重量级配套，都在地块1公里生活圈之内。

| 广州楼市发布 制图

按照规划，地块占地约12万平，总建面约12.2万平，容积率低至1.01！

这个容积率比黄沙岛地块的1.1还要低，几乎可以说是广州近10年出让的涉宅地块中，容积率最低的一块！

楼市君估计，地块大概率还是会做成别墅+洋房的产品组合。

别墅产品负责溢价空间，洋房产品负责流速，可以迅速达到经营利润转正。

而在建筑新规加持下，作为知识城首个新规盘，也会带动整个板块的人居迭代。

楼市君听说，目前知识城ZSCN-C2-2地块已经具备挂牌条件，有望今年上架。

｜知识城地块周边航拍图

从几块地的节奏来看，我们其实可以清楚看到，广州的推地策略，在全面向中心区、低密墅级地块发力。

这也传递出一个信号，广州下半年土拍市场，会更为热闹。

贰

事实上，从上半年开始，广州在土拍上，就已经开始全面发力了。

楼市君统计了一下，截至到6月13日，广州已经累计成交15宗涉宅地，揽金近161.48亿元。

对比去年1-6月，今年成交地块的数量，几乎增加了近3倍。

|广州楼市发布 制图

更关键的是，到今年6月底，广州还有7宗已挂牌的宅地等着开拍。

其中里面还不乏一些明星宅地，如广东电视台地块、天河奇观二期地块等。

也就是说，如果这些地块全部出让，上半年广州将卖22块宅地。

届时，这将创下2022年以来历史同期新高。

|6月部分即将出让地块

|图源：广州公共资源交易中心

今年广州的土地市场，也在开始精细化供地。

一来加快了优质土地的供应，数据显示，在上半年中心区的宅地供应，占比达到了70%以上。

二来房企拿地服务越来越精准。就比如前不久南沙就在土地推介会上推出了一系列优化政策，包括分期缴纳土地出让金、交地即开工等等。

这些措施的最主要目的，就是为了托举土地市场，最后稳住楼市。

在这些举措的作用下，我们也可以看到，广州土拍市场里面，民企的身影已经开始活跃。

像前段时间，敏捷一口气拿下4宗番禺市广路地块，还有龙湖、南通亚伦等等，也在积极介入广州市场。

|图源：广州公共资源交易中心

这些现象其实已经说明，广州的土拍热度，正在回暖。

接下来，伴随着下半年珠城跑马场、市客运站等地块的上架，广州土拍这把火，估计会越烧越旺。