触目惊心的数据，房价的加速下跌即将失控

　　昨天央行刚发布了最新的居民新增贷款数据，数据可以说是触目惊心 ，房价下跌有失控风险。

　　在分析数据之前，为了文章的完整性，我们还是根据惯例，先上一张历年居民新增贷款的示意图，老粉们应该都很熟悉。

　　如上图， 是近20年，居民新增贷款和房价的关系图。 居民债务周期等同于房价周期，居民新增贷款是直接转换为楼市增量购买力的，因此新增贷款大涨会推动房价上涨（如上图2009年，2016年），新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌（如上图2022年）。我们也据此数据也在2023年初开始减持京沪房产（2023年的发文请点击： ）。

　　我们在过去的文章中说过，成交量的大涨，并不是房价上涨的前瞻指标。

　　而众多中介和自媒体之所以把成交量大涨当成房价上涨的前瞻指标，是因为在2022年之前，楼市一直是放量上涨，而没有放量下跌。

　　但放量下跌是存在的，比如从去年10月开始上海的楼市成交量就持续大涨，但上海贝壳的挂牌均价却在持续下跌（以下上海各区挂牌均价数据引用自贝壳APP）。

　　只是，很多人并不把这种现象称为放量下跌，而是美其名曰“以价换量”。不管名字好听不好听，但底层逻辑是一致的。

　　对于任何一个成交，一定有一个买方，一个卖方。如果说买方是看多所以买入，那是不是说卖方都是看空呢？或者说，既然买方和卖方数量对等，是否可以说，有多少买入的看多方，就有多少卖出的看空方呢？

　　当然不是！

　　这背后的秘密，就隐藏在我们上面说的居民新增债务数据里。

　　比如，A把房子卖给B，作价100万。虽然B是看多所以买入，但A却不一定看空，A可能是为了置换，所以卖出获得100万后，再买入200万的房子，并增加100万的负债。

　　从这里我们可以看到，买卖双方都是看多。只是一个是新买入，一个是置换。而置换链条传导的终端，就是新房。

　　新房是净卖出，但卖出新房的开发商并不是看空所以卖出，而只是为了赚钱。

　　也就是说，尽管市场上买方和卖方的数量必然相等，但也会出现大多数人看多或者大多数人看空的情况。

　　那么问题来了，怎么判断大多数人看多？既然不能看成交量，那么应该看什么？

　　答案是居民新增债务，因为只有在大家看多时，才会尽可能利用债务去持有房产，这样在房价上涨时，才会赚更多钱。这种情况在数据上的体现，就是居民新增贷款大涨。

　　反之，当大家看空，就会卖出多余房产减少债务，或是失业者的向下置换。向下置换者虽然也有买入，但很明显他是看空者而不是看多者。

　　当卖房者无法卖出房屋，就会寻求降价以促成交。当经济下行，失业者增多，当寻求降价以促成交的人群变多，就会变成放量下跌。或者用一个好听的名字，叫以价换量。

　　这种情况下，买方买房虽然新增了贷款，但卖方卖房却归还了贷款，我们把这种情况，称之为债务的转嫁，也就是居民总债务并未增加。体现在数据上，就是居民新增贷款不断创下新低。

　　好了，那么昨天央行发布的数据到底是什么样的，我们来看一下。

　　从上图可以看到，今年5月，无论是单月新增贷款，还是截止到5月的累计新增贷款，都比创下10年新低的2024年还要低，大概比去年还要低30%左右。

　　如果说去年5月，已经大跌了70%以上，那么今年5月，就是在去年大跌的基础上，再次下跌了20%~30%。截止5月的累计值，也下跌了近30%。

　　数据触目惊心，惨不忍睹。

　　所以，数据层面的反馈，就是居民新增贷款持续收缩，结论就是房价会持续下行。

　　在这样不利的情况下，我们看到昨天又出了另一个新闻，就是广州新政， 全面取消限购限售限价，以及降低首付比例和利率。

　　我们已经可以提前预见到，该楼市举措会逐渐向深圳，上海，北京传导。

　　但我对该举措的效果，却并不乐观。

　　因为，新举措的内容就是降低首付，降低利率，本质就是鼓励你加杠杆。但现在居民新增债务的数据，已经并不取决于政策，而只取决于居民自身的意愿。

　　我们再看下文章开头的图。

　　从上图可知，在首付和利率最为严格的2017~2021，居民的新增贷款是最高的。2023年开始大幅降低首付和贷款利率，但并没有换来2024年居民新增贷款的反弹，反而是创下了十年新低。

　　所以，什么结论？

　　只有居民的贷款意愿，才决定放水的结果，而新举措层面的降首付降利率，只是打开贷款额度的限制，至于能否生效，能否转化为真实的贷款，最终要看居民的贷款意愿。

　　很显然，创下十年新低的居民新增贷款，恰好说明了居民贷款意愿达到了10年最低。而昨天央行公布的新数据表明，今年的贷款意愿，比去年还要低。

　　那么，房价跌势是否能止住，也就是明牌了。

　　后记：

　　我们一直在持续跟踪居民债务数据，2023年一整年，我多次发文建议大家卖房，依据是该数据，2024年10月后，楼市成交量大涨，我建议大家先跟踪数据并暂缓买入，依据也是该数据。

　　当然，央行公布的是全国性的数据，我们每月还会在知识星球公布各个一二线城市的数据，供各位星友参考。由于城市数据发布会更晚，我会在一周多以后再更新5月的城市数据（上一次更新是5月25日），星球的会员可关注。

　　对于买房者，除非是刚需消费，否则建议耐心等待楼市的下行触底。 只要居民新增贷款数据没有出现逆转，我们就要坚持等下去。