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楼盘名称：御翠园

开发商：和记黄埔地产（长江实业集团）

价格：高层7万起，联排2900万/套起。

位置：朝阳区，东四环，3号线姚家园站不到100米。

户型：建面约140㎡高层三居，建面约185㎡高层三居。建面约345㎡联排府邸中间户，建面约400㎡联排府邸端户。

（联排实景）

交房在即、石材外立面、大产权、纯商品房、近百米楼间距、两梯两户、东四环城市联排、公园旁、价格倒挂、地铁3号线直线不到100米、朝阳高铁站1.2公里、朝阳大悦城2公里、朝阳体育中心、北京二中朝阳学校。

一休的总结，放在结尾，更多硬核分析，私信：YXKF510

项目进展：

顺销阶段，即将交房，真正的现房新房小区。

御翠园近期有“庆母亲节，迎交房，特惠钜献”活动，来看房的粉丝找一休报名。

建面约140㎡高层，990万起。

建面约185㎡高层，1298万起。

建面约345㎡联排府邸，2900万起

定价不同，评价自然也不同。7出头的御翠园，价格倒挂，非常值得一看。

（项目实景照片）

地段分析

御翠园项目位于朝阳区东四环，朝青板块的北部。

一休结论：这个位置，可以说是全方位拥抱了朝阳的现在与未来。

先说现在啊。

北京唯二的两个CBD，国贸与望京，分别在项目的西南和西北方向6公里左右。

三元桥（燕莎）以及酒仙桥（丽都），这俩也是朝阳目前的主流就业区商圈，甚至要比那俩CBD还近。

再说未来啊。

御翠园最靠近的还有东坝板块。东坝素有“北京饼王”之称，在以规划利好而著称的丽泽面前，也是不遑多让啊。咱们简单盘点东坝的名号：第三CBD、第四使馆区、第二三里屯。就这仨，含金量够不够？想象空间大不大？

东坝规划了N多年，并不是分钟寺那种“第二国贸”的脑袋一热的搞笑宣传。物理空间上，确实也没有比东坝更适合的位置。

还有金盏自贸区，一休认为，这事恐怕还得等，怎么着也得东坝优先吧。

御翠园项目北侧为东风公园。南侧是姚家园公园、餐饮商业、逸翠园北区。

小区西侧是一片成熟的住宅小区，还有和睦家康复医院，这是私立医院的顶级品牌。西南方向还有北京二中朝阳学校和姚家园万象汇商场。

东侧是姚家园地铁站以及44万平米朝阳体育中心，这里有公园和大量室内外各类球场运动场，设备较新，非常适合喜欢体育锻炼的朋友们。

北京朝阳站，是近几年北京新运营的高铁站，位置就在御翠园小区的西南侧1.2公里左右。这个距离刚刚好，太近了也不行，有噪音、振动、堵车的问题，这也是为啥旁边豪华盘泛海容郡业主闹的原因。

根据朝阳站的车次方向来看，对于怀柔、密云、承德、东北三省的朋友们是很大的福利。坐车方便，大大降低了回老家的时间。

交通方面，一休给大家着重说说。

沿着青年北路往南走，就是青年路了，可以直奔朝阳大悦城。

项目南侧的四路居南路和姚家园路是解决东西向交通的要道，御翠园可以快速到达东四环、东五环。能快速上两条环路，就这一点，在北京开车自驾的朋友都明白这个含金量。另外，姚家园路直接能上机场二高，直达首都机场，非常适合经常要全国各地飞的商务人士。

地铁方面，3号线因通达性优秀，饱受关注，目前已经通车。姚家园站就在小区的东南角，紧挨着。

3号线可以直接换乘14、10、17、2号线。通勤到国贸、望京、三元桥、酒仙桥、东坝，都是很easy的，最多只需要换乘一次。

关于地段分析、板块前景、地铁规划，进群。

御翠园周边的购物环境，很是理想。

实际距离2公里内的购物中心，是姚家园万象汇＋朝阳站TOD万象城（这是北京唯一的万象城，投资110亿，2027年开业）。朗园Station，这是朝阳区近几年最潮流的商圈，就在御翠园北侧1.9公里。周边还有蓝色港湾、朝阳大悦城、颐堤港、东坝万达。

产品分析

御翠园由8栋16-18层板楼，以及18栋低密度城市联排组成，一共1252户。其中，高层1024户，联排228户。

高层搭配联排，这种“高低配”在以往的案例当中，往往低区联排部分的采光会很差。

但御翠园的联排还真没有这个问题，因为其是南低北高的排列。而且没有东西向的楼栋，也就不存在围合式的弊端。

（项目鸟瞰效果图）

8栋16-18层建筑为平层户型，听说楼间距达到了近100米，低楼层采光也完全没影响，现在的豪华盘很少有这么豪横的了。

就以2号楼为例，其北侧是公园，南侧是联排景观，不仅没遮挡，景观还特别好，心情舒畅。（选房方面的问题，可以找一休帮助）

关键啊，这项目设计的很“板正”，楼栋大多一整排摆放，更不会存在相邻楼栋之间相互挡光的这种新盘普遍的隐蔽缺点。这一切都得益于地块结构，大面宽长方形。讲真，现在很少出这种结构优质的地块了。。。

这是平层约140㎡三居的户型图，层高约2.98米。

客厅面宽约5.15米，南向面宽约8.6米，进深约15米。

有些人说：这款建面约140㎡的户型和前几年89㎡三居一模一样，住起来没区别，太浪费。

讲真，这个说法站不住脚，太过夸张，一休来客观说两句。

看户型不能只看大概结构，数据很重要。

1、89三居的客厅面宽普遍在3.5米左右，而这项目最低5.15米，啥水平？举个例子，今年最新的好房子产品，160多㎡户型，面宽也就5.1米。

2、结构类似，但是放大版的户型意味着各个房间区域都更大，居住体验肯定是提高了的。而且这还是两梯两户，比一梯一户要强。

当然，真实购房案例中，意向买家是不可能对比这俩户型的。虽有洗地嫌疑，但我只是想对网络上夸张的结论，表达真实的看法，咱不能无脑黑。

185㎡平层大三居，得房率：82%左右。比好房子吃亏，但如果您真计算套内单价的话，并不吃亏。毕竟御翠园7万，给了很大诚意。

同样在东四环的萬吉玖序单价12万左右，得房率最高90%左右。融创壹号院13万左右，2800万起步，得房率最高也就80%出头。

进深19米，南向面宽9.25米。

面宽进深比确实看个人喜好了，也不至于被说成不能住吧。南北通透，明厨明卫。主卧套房，带家政间。

作为原创干货博主，一休坚持实地测评，高层户型现场感受确实不一样，不会感觉特别狭长，这种体验，在二环新房方庄璞瑅公馆170㎡户型上也有过。

所以，一休奉劝大家还是要去现场看房，不能光看图，要来亲身感受。实景现房，所见即所得，没有任何大饼。

价格库存、选房建议、板块分析、前景判断、竞品对比，加微信：YXKF510

联排建面约345㎡的户型图，五室两厅四卫，单层建面约80平米，得房率：96%。

一共18栋，每户为地上三层＋地下一层。

联排一层层高约4.15米，部分负一层层高约6.6米，2层和3层在3.14米左右。这个层高表现，真是非常好了。

约30㎡的门前绿化面积，在目前新盘无花园的当下，也算是不可多得了。经典“南花园，北入户”设计，南向绿化阳光充裕，非常适合晒太阳。

讲真，如果用现在的眼光看，客观来说平层户型肯定不算好，但凡关注北京楼市的购房者全都明白，谁也不傻。

切记，房产对比当中，户型对比是无可厚非的，但主要得对比同板块同地段的户型，这样才更具参考意义。就好比西城这两年的神盘，户型一个比一个垃圾，但没耽误卖，因为人家只需要和旁边二手房比，不用考虑五环六环的新房。

换句话说，御翠园旁边二手房，户型基本都这样，也照样住，二手房照样8万＋。