陕西
北京海淀朱房华润臻澐
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一、臻澐获预售，价差高达5万
臻澐前身是HD00-0803-0029地块，华润+中铁+招商联合体经过170轮报价，以91.52亿元斩获，溢价率超过17%，成交楼面价89234/平。
项目规划15栋8-15层住宅楼，设计建面134-139-184-208-226-275平的3-5居，共560套房。容积率2.4，层高3.3-3.4米，总价在1700-4000万左右。
5月30日，臻澐除10号楼（226和275平）以外的14栋楼521套房获预售许可。
预售价在11.12-16.91万/平之间，价差拉的相当开，可低价入门，可高价高标准。
但臻澐项目没有指导价，预售价不代表实际成交价。
当天，项目认筹超百套。
单价十几万，总价约1700-4000万左右的房子，凭什么这么受追捧？
二、坐拥多项北京稀缺资源
北五环科创文化双高地+西山清河双景观+清华附实验承办九年一贯制学校+万象汇+13号线
臻澐项目地处海淀北五环边，西侧临近京新高速，南邻北五环，西北方向约1.5km是地铁13号线上地站，交通便利。
5公里内两大中关村高端产业区，百度、小米、滴滴、美团、字节等科技互联网大厂林立，人才密度极高。周边有清华大学、北京体育大学、北京信息科技大学、中国农大、北京林大等高校林立，高知人群聚集地，人文氛围十分优越。
北京科创与文化双高地，兼具西山生态与清河水脉的稀缺资源。
另外，臻澐项目西南2km就是有“万园之园”之称的皇家园林圆明园。。其他生态公园也不少，对面北五环内就是东升八家郊野公园，西2km就是清河之州公园，往东3.5km就是奥森公园，周末休闲去处范围很广。
教育方面，在东侧建发·海晏的东北角位置，规划一所54班制九年一贯学校和一所9班幼儿园，由清华附属实验学校承办，并将纳入清华大学附属中学教育集团，预计2026年初开工，2027年6月完工。
另外，周边现有海淀第二实验小学（汇缘小区），海淀第二实验小学（橡树湾校区）。
根据海淀教委公布的教育地图可以看到，项目属于海淀五区的清河学区，在海淀区属于中等水平。若按照就近入学，臻澐最近新规划的九年一贯学校，其次是实验二小（橡树湾校区），但海淀是多校，最终以派位结果为准。
商业：北约600米有大型商业清河万象汇，溜达去逛街很方便。
综上所述，这个地段附带的各类资源，对购买力强的人群来讲，吸引力非常大。
臻澐项目肯定是好项目，但不是完美的项目。所处位置带来的便利，同时也存在一些明显的弊端。扫码加柴社长粉丝交流群，买房不踩坑↓
三、臻澐超详细选房攻略
同户型的房子，单价相差5万，差哪了？便宜的能买不？
先看看小区外围和内部的坑都藏在哪？
外围1：小区西边180米京新高速+13号线地上轨，南边170米北五环。
所有西边楼栋3#、7#、11#的西边单元，其中西边户就是139平，中间户是134平。
而15# 位于小区的西南角，可能同时受高速和五环的噪音影响。整个楼栋都是134平三居。
内部1：小区内的不利因素分布
3# 西单元前面11米有一座4.5米高的配电室，后面是化粪池所在位置；
7# 北侧车库入口；
11# 西单元前面有4.5米高的配电室和垃圾分类收集点，低楼层注意隐私；
15# 西侧 化粪池。
内部2：小区配套和观景
小区楼下就是清河。所以部分房源是“河景房”
7# 前是下沉庭院，所有西边楼栋的西单元边户可观西山和河景。
也就是说，最受噪音攻击的位置，恰好都是能观景的位置。
得房率来看，139户型得房率在76.1-77.2%，11# 的得房率最低，为76.1%，其他楼栋差不多，为77.1%-77.2%。
价格来看，1层和顶层差价很高，15# 为例，西南角既可观山景又可观河景（既有高速又有五环噪音）的边户，1层预售单价11.92万，15层顶单价15.82万。到底是噱头，还是景有所值？
如果选小户型，尽量避免噪音的话，就优先7# 的134，虽然没有河景山景，但有小区内部庭院景观。
但是关于噪音问题，臻澐设计一套系统性的降噪方案，将外部降噪、垂直降噪和内部降噪全部考虑进去，比如，窗户采用五玻双夹胶双中空或者四玻单夹胶双中空，关窗即刻静音。如果能接受，15# 的西南角边户，景观绝佳，当然价格也相当“可观”。
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