新城3亿美元债“补血”：年息11.88%，民营房企太难了

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

刚刚，又有房企融资破局，这家房企还是民营背景，但代价惊人，令人唏嘘。

据新城控股官微披露，6月12日，作为新城控股母公司的新城发展成功发行了一笔3亿美元的优先票据，期限3年，年利率高达11.88%，评级公司是标普。

新城发展表示，此次募资净额2.94亿美元将用于为同步购买要约提供资金。

诚如近日公告的，新城发展附属公司新城环球拟以现金赎回年利率4.625%的“2025年10月有担保优先票据”。

从以上看，新城上述低息美元债即将到期，但在当前房企海外债融资仍不畅通或比较艰难的背景下，“硬着头皮”发了一笔高息美元债。要知道，去年新城在主营的房地产开发板块毛利率只有11.72%。

新城控股官微平台表示，此次发行3亿美元债是近三年来首笔民营地产境外债的发行动作。

要知道，上一轮民营房企海外债重庆或破冰要追溯到2023年初，大连万达商管曾相继发行了一笔4亿美元债和一笔3亿美元债，息票率均为11%。

直到今年2月下旬，背靠央企中交的绿城中国承受着年息率8.45%的成本，“破冰”发行了3年期的5亿美元债，以现金赎回即将到期的年息率4.7%、5.65%的两笔存续美元债。

从绿城和新城看，宁可发行高息美元债后，去赎回存续的低息美元债，也没考虑过从公司账上拿现金去赎回。

这说明了什么？

对房企而言，日常经营性现金流固然重要，因为这是维护房企主体信用的关键一环，但融资性现金流也给关键。

回到新城发展，作为H股上市融资平台，业务主体由A股上市的新城控股来落地的，今年1-5月实现合同销售额88.36亿元，较去年同期197.54亿元下降了55.27%。

从克而瑞监测统计看，新城控股因今年前5个月销售额不足90亿元，排名已退至TOP40之外了。分析来看，其主要还是持续无新增优质拿地且存量土储以二三线城市布局为主。

如业内所了解到的，新城控股维护信用的最大优势就是手上有庞大体量的以吾悦广场为代表的商业体。今年前5个月，新城控股实现实现商业运营总收入57.6亿元，同比增长12.01%。

去年，新城控股实现总营收近890亿元，同比下滑25.32%，但归母净利7.52亿元，同比增长2.07%，背后就是商业板块还比较给力，期内贡献毛利84.4亿元，基本快追上了贡献毛利89.1亿元的开发板块了。

截至2024年底，新城控股持有已开业吾悦广场148座，管理输出的已开业吾悦广场有25座。新城控股认为，“低线城市单位商业面积远未饱和，且消费意愿走高，2024年低线城市新开业餐饮、文化娱乐、生活休闲商户数同比增长47%、27%和58%，三四线消费需求的增长红利凸显。”

参考新城控股今年一季报，截至今年3月底，手上货币资金已不足90亿元，而短期借款3.66亿元，一年内到期非流动负债116.2亿元，短债刚性偿付压力仍很大。此外，其一年内账龄的应付账款余额尚有420亿元。

在去年年报中，新城控股曾明确了4条措施，包括提高商业运营收入、打通融资渠道、盘活存量资产及与建筑商等供应商协商付款进度等，以减轻资金压力。